– We wrześniu kupiłam mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera. Teren, na którym położona jest inwestycja, znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Zdziwiło mnie, gdy deweloper zażądał ode mnie zwrotu całej poniesionej przez siebie opłaty z tytułu użytkowania. Czy miał do tego prawo? – pyta nasza czytelniczka z Warszawy.

Odpowiedź brzmi: nie. Deweloper mógł żądać zwrotu zapłaconej opłaty dopiero od daty, kiedy to nowy właściciel (użytkownik wieczysty) złożył wniosek i został wpisany w księdze wieczystej zbywanej nieruchomości.

Kwestia dotycząca możliwości podziału opłaty za użytkowanie wieczyste w przypadku zbycia tego prawa w ciągu roku budzi wątpliwości od dawna. Ostatecznie w orzecznictwie odstąpiono od koncepcji niepodzielności opłaty rocznej, na rzecz jej ekwiwalentności (w wysokości adekwatnej do rzeczywistego korzystania z prawa).

– Z kilku orzeczeń sądowych w tej kwestii najważniejszy jest wyrok Sądu Najwyższego I CSK 692/09. Sąd jasno określił w nim, iż w razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego zbywca jest zobowiązany do uiszczenia właścicielowi opłaty rocznej, w rozmiarze odpowiadającym rzeczywistemu okresowi korzystania przez niego z nieruchomości obciążonej tym prawem – wyjaśnia Paweł Nowak, radca prawny z Kancelarii Peter Nielsen & Partners Law Office. A skoro zbywca płaci proporcjonalnie, to to samo powinno się tyczyć nabywcy.

Aby móc prawidłowo ustalić datę rozgraniczającą okresy, za które opłaty wnoszą odpowiednio zbywca, jak i nabywca prawa użytkowania wieczystego, należy odwołać się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), a także ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

– Zgodnie z art. 27 u.g.n. użytkowanie wieczyste powstaje z momentem wpisu do księgi wieczystej, a do jego przeniesienia również niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Samo nabycie w formie aktu notarialnego nie decyduje więc o tym, że nabywca stał się użytkownikiem wieczystym – podkreśla Paweł Nowak.Wyjaśnia on dalej, że należy również pamiętać, że zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Oznacza to, że dzień złożenia w sądzie ksiąg wieczystych wniosku o wpis ma zasadnicze znaczenie dla momentu, od którego należy liczyć terminy do uiszczania opłaty rocznej.

Bez wpisu do księgi wieczystej prawo użytkowania wieczystego w ogóle bowiem nie powstaje (lub nie zostaje przeniesione), a zatem brak jest podstaw do pobierania opłaty rocznej.