Utarte w ostatnich dwóch dekadach stwierdzenie – deweloper upadł, mieszkanie stracone – odchodzi do lamusa. Nabywcy mieszkań będą niedługo ponosić ograniczone ryzyko inwestycyjne, a w razie ogłoszenia bankructwa przedsiębiorcy budowlanego przejmą jego majątek. Już wiosną przyszłego roku zacznie obowiązywać przyjęta w piątek przez Sejm ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Bankructwo dewelopera

Oprócz wprowadzenia nowych zabezpieczeń finansowych dla nabywców nieruchomości i szeregu możliwości, w których będą oni mogli zerwać umowę z deweloperem, zmieni się prawo upadłościowe. Pojawi się w nich specjalny zbiór przepisów określających postępowanie w razie niewypłacalności dewelopera.

W takiej sytuacji pieniądze nabywców zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na kontynuację przedsięwzięcia mają stanowić odrębne masy upadłości. Co więcej w pierwszej kolejności będą one służyć zaspokojeniu roszczeń nabywców mieszkań. Obecnie klienci dewelopera są brani pod uwagę przy podziale majątku dopiero w czwartej kolejności. Z masy upadłościowej są spłacane wcześniej nawet podatki i składki do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

– Firmy deweloperskie tworzą często spółki celowe do realizacji konkretnego przedsięwzięcia. Jeżeli deweloper upada, to nie ma wtedy innego majątku prócz tego, który trafi do takiej odrębnej masy upadłości. Najczęściej nie będzie więc miał dodatkowego majątku, by pokryć koszty samego postępowania upadłościowego – podkreśla Witold Missala z Ogólnopolskiej Federacji Stowarzyszeń Syndyków i Likwidatorów.

Kolejni wierzyciele

Wśród wierzycieli czekających na pieniądze po upadłym deweloperze są także jego podwykonawcy.

– Tacy nierzadko mali przedsiębiorcy mogą nie dostać wynagrodzenia za wykonaną pracę. Pamiętajmy, że nabywcami nieruchomości deweloperskich są nie tylko rodziny, które wydały na mieszkanie oszczędności życia. Znajdują się tam także zawodowi inwestorzy, milionerzy, którzy kupują lokale, np. pod wynajem – zaznacza prof. Feliks Zedler z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. W ocenie profesora nieuzasadnione preferowanie wszystkich nabywców może prowadzić do naruszenia zasady równości traktowania wierzycieli.

Zgodnie z nowymi przepisami po ogłoszeniu upadłości nabywcy mieszkań będą musieli zwołać zgromadzenie. Na nim podejmą decyzję, czy chcą zaspokajać swoje roszczenia finansowe na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, czy chcą kontynuować budowę i będą w tym celu wnosić dopłaty.