Czytelnik jest spadkobiercą byłego właściciela gruntu warszawskiego. Przysługuje mu jedynie prawo własności budynku posadowionego na gruncie. Natomiast sytuacja prawna gruntu nie jest uregulowana.

– Czy mogę sprzedać dom, jeśli nie jestem właścicielem gruntu, na którym się on znajduje – pytana pan Janusz z Warszawy.

Zasadą jest, że budynek wzniesiony na danym gruncie należy do właściciela gruntu. Jeden z nielicznych wyjątków od tej zasady wprowadził dekret warszawski z 1945 roku, zwany też dekretem Bieruta. Wszystkie grunty warszawskie przeszły z dniem jego wejścia w życie na własność gminy miasta stołecznego Warszawy. Przedwojennym właścicielom przysługiwało jednak prawo własności domów znajdujących się na tych gruntach. Warunkiem pozostawienia własności budynków było złożenie w odpowiednim czasie wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym (dziś użytkowanie wieczyste) lub prawa zabudowy z opłatą symboliczną. Wydanie odmownej decyzji powodowało utratę własności budynków znajdujących się na gruncie. Od tej chwili należały one do miasta. W zamian za utratę własności byłemu właścicielowi przysługiwało jedynie odszkodowanie.

– Problematyka dotycząca dekretu warszawskiego nadal jest żywa i może rodzić rozbieżności. Właściciele nieruchomości dekretowych lub ich następcy prawni dokonywali przelewu przysługujących im szeroko pojętych roszczeń z tytułu dekretu – mówi Adwokat Dominik Latos z Kancelarii Mamiński i Wspólnicy.

Obecnie powstał problem, który ma m.in. nasz czytelnik – czy można sprzedać budynek, w przypadku gdy grunt nie ma uregulowanej sytuacji prawnej. Aby nie utrudniać obrotu, przyjęto, że wynikające z dekretu prawa byłych właścicieli do gruntu są dziedziczne i zbywalne. Oznacza to, że można sprzedać budynek oraz roszczenie o przyznanie stosownego prawa do gruntu. Taka linię orzeczniczą ukształtowała uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r. (sygn. akt III CZP 18/09). Sędziowie uznali, że dopuszczalny jest przelew wierzytelności o odszkodowanie za wydanie decyzji administracyjnej odmawiającej współwłaścicielowi gruntu warszawskiego ustanowienia wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, która uznana została za wydaną z naruszeniem prawa.

– W przepisach dekretu posłużono się szerokim pojęciem następcy prawnego, a nie spadkobiercy – nie wyklucza to zatem, aby następstwo prawne dla uprawnionego mogło powstać na podstawie umowy. Należy opowiedzieć się za możliwością dokonywania omawianych czynności zbycia – wyjaśnia Dominik Latos.

Można wyróżnić dwa rodzaje uprawnień, które wynikają z dekretu. Po pierwsze gdy były właściciel złożył w terminie wniosek i na skutek tego jest właścicielem samego budynku. W takim przypadku można sprzedać budynek wraz z prawem dekretowym. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Sprzedaż budynku jest możliwa, ponieważ dekret wprowadził domniemanie, że budynek w odróżnieniu od gruntu stanowi własność dawnego właściciela gruntu. Jeśli były właściciel gruntu złożył wniosek w terminie, ale nie jest właścicielem budynku, np. gdy w dniu wejścia w życie dekretu budynek znajdujący się na gruncie był całkowicie zniszczony, a następnie wybudowany na nowo.

Ważne!

Dopuszczalny jest przelew wierzytelności o odszkodowanie za wydanie decyzji administracyjnej odmawiającej współwłaścicielowi gruntu warszawskiego ustanowienia wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy

Podstawa prawna

Dekret z 26 października 1945 r. o własności i użytkowania gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279).