Przedwojenny właściciel nieruchomości warszawskiej albo jego następca prawny może sprzedać budynek oraz uprawnienie do uregulowania sytuacji prawnej gruntu.
Czytelnik jest spadkobiercą byłego właściciela gruntu warszawskiego. Przysługuje mu jedynie prawo własności budynku posadowionego na gruncie. Natomiast sytuacja prawna gruntu nie jest uregulowana.
– Czy mogę sprzedać dom, jeśli nie jestem właścicielem gruntu, na którym się on znajduje – pytana pan Janusz z Warszawy.
Zasadą jest, że budynek wzniesiony na danym gruncie należy do właściciela gruntu. Jeden z nielicznych wyjątków od tej zasady wprowadził dekret warszawski z 1945 roku, zwany też dekretem Bieruta. Wszystkie grunty warszawskie przeszły z dniem jego wejścia w życie na własność gminy miasta stołecznego Warszawy. Przedwojennym właścicielom przysługiwało jednak prawo własności domów znajdujących się na tych gruntach. Warunkiem pozostawienia własności budynków było złożenie w odpowiednim czasie wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym (dziś użytkowanie wieczyste) lub prawa zabudowy z opłatą symboliczną. Wydanie odmownej decyzji powodowało utratę własności budynków znajdujących się na gruncie. Od tej chwili należały one do miasta. W zamian za utratę własności byłemu właścicielowi przysługiwało jedynie odszkodowanie.
– Problematyka dotycząca dekretu warszawskiego nadal jest żywa i może rodzić rozbieżności. Właściciele nieruchomości dekretowych lub ich następcy prawni dokonywali przelewu przysługujących im szeroko pojętych roszczeń z tytułu dekretu – mówi Adwokat Dominik Latos z Kancelarii Mamiński i Wspólnicy.
Obecnie powstał problem, który ma m.in. nasz czytelnik – czy można sprzedać budynek, w przypadku gdy grunt nie ma uregulowanej sytuacji prawnej. Aby nie utrudniać obrotu, przyjęto, że wynikające z dekretu prawa byłych właścicieli do gruntu są dziedziczne i zbywalne. Oznacza to, że można sprzedać budynek oraz roszczenie o przyznanie stosownego prawa do gruntu. Taka linię orzeczniczą ukształtowała uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r. (sygn. akt III CZP 18/09). Sędziowie uznali, że dopuszczalny jest przelew wierzytelności o odszkodowanie za wydanie decyzji administracyjnej odmawiającej współwłaścicielowi gruntu warszawskiego ustanowienia wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, która uznana została za wydaną z naruszeniem prawa.
– W przepisach dekretu posłużono się szerokim pojęciem następcy prawnego, a nie spadkobiercy – nie wyklucza to zatem, aby następstwo prawne dla uprawnionego mogło powstać na podstawie umowy. Należy opowiedzieć się za możliwością dokonywania omawianych czynności zbycia – wyjaśnia Dominik Latos.
Można wyróżnić dwa rodzaje uprawnień, które wynikają z dekretu. Po pierwsze gdy były właściciel złożył w terminie wniosek i na skutek tego jest właścicielem samego budynku. W takim przypadku można sprzedać budynek wraz z prawem dekretowym. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Sprzedaż budynku jest możliwa, ponieważ dekret wprowadził domniemanie, że budynek w odróżnieniu od gruntu stanowi własność dawnego właściciela gruntu. Jeśli były właściciel gruntu złożył wniosek w terminie, ale nie jest właścicielem budynku, np. gdy w dniu wejścia w życie dekretu budynek znajdujący się na gruncie był całkowicie zniszczony, a następnie wybudowany na nowo.
Ważne!
Dopuszczalny jest przelew wierzytelności o odszkodowanie za wydanie decyzji administracyjnej odmawiającej współwłaścicielowi gruntu warszawskiego ustanowienia wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy
Podstawa prawna
Dekret z 26 października 1945 r. o własności i użytkowania gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279).