TEZA: Organ stanowiący gminy nie może uchwalać takich regulacji, które wykluczałyby swobodę przy określaniu treści umów cywilnych.
STAN FAKTYCZNY
Rada Miejska w Baborowie podjęła na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 grudnia 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) uchwałę zmieniającą uchwałę w sprawie określenia zasad gospodarowania komunalnymi lokalami użytkowymi i garażami na terenie gminy. Na podstawie tej uchwały organ stanowiący gminy zmienił wysokość minimalnych stawek czynszu najmu komunalnych lokali użytkowych i garaży na terenie gminy.
UZASADNIENIE
W ocenie wojewody podjęta uchwała istotnie narusza art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a oraz art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym i art. 25 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w związku z przekroczeniem kompetencji należących do organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt. Z kolei przepis art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym zdaniem organu nadzoru wyraźnie wskazuje, że do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym, do którego zalicza się również ustalanie minimalnych stawek czynszu dzierżawnego lub najmu lokali użytkowych będących własnością gminy.
Natomiast powołany w podstawie prawnej uchwały art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym stanowi, że rada gminy jest uprawniona do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Z brzmienia tego przepisu w ocenie wojewody wynika jedynie, że uprawnienie rady gminy do stanowienia uchwał w sprawie zasad gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości, które należy rozumieć jako ogólne reguły określające sposób postępowania organu wykonawczego. Ustalane zaś zasady gospodarowania mieniem nie mogą zawierać szczegółowych postanowień, które są przewidziane do konkretyzacji w umowie zawieranej przez gminę. Rada gminy nie może bowiem przyjmować takich regulacji, które wykluczałyby swobodę indywidualnych podmiotów przy określaniu treści umów cywilnych. W konsekwencji ustalenie minimalnych stawek czynszu za najem nieruchomości nie mieści się w zakresie kompetencji rady gminy. Zdaniem organu nadzoru rozwiązanie to narusza zasadę swobody umów wyrażoną w art. 3531 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Jak wyjaśnił wojewoda, zgodnie z tym przepisem niedopuszczalne jest, aby strona przyszłej umowy nie miała wpływu na jej treść z uwagi na to, iż jej postanowienia reguluje uchwała rady gminy narzucająca jednostronne rozwiązania dla strony umowy. Takie stanowisko dodatkowo poparte jest orzecznictwem sądów administracyjnych.
Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody opolskiego z 31 stycznia 2011 r., NR NK.III-AR-0911-1-10/2011