Wszyscy właściciele mieszkań i lokali użytkowych muszą przestrzegać porządku domowego, a z nieruchomości wspólnej mają prawo korzystać tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zdarza się jednak, że zarówno właściciele, jak i ich domownicy albo osoby, którym wynajęli czy użyczyli mieszkanie, uporczywie naruszają porządek domowy. Może to być np. wszczynanie pijackich burd albo prowadzenie w mieszkaniu przedsiębiorstwa, które odwiedza każdego dnia wiele hałasujących, śmiecących, niszczących klatki schodowe i zajmujących windę osób. Jednocześnie utrudnienia nie muszą dotyczyć wszystkich właścicieli. Wystarczy jedna osoba, której lokal przylega częściami wspólnymi do mieszkania uciążliwego właściciela.

Zawsze – zgodnie z ustawą – rażące lub uporczywe łamanie zasad spokojnego wspólnego zamieszkiwania, które również może utrudniać korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, powoduje, że wspólnocie wolno pozwać dokuczliwego właściciela.

Wszczęcie procedury

W tego rodzaju procesie wspólnota żąda sprzedaży lokalu winowajcy z zastosowaniem przepisów procedury cywilnej o egzekucji z nieruchomości. Wspólnocie nie wolno jednak zlicytować mieszkania komunalnego, w którym mieszka uciążliwy najemca. I to nawet wtedy, kiedy osoba taka przeszkadza innym, awanturując się lub demolując budynek.

Zanim zarząd lub zarządca w imieniu ogółu właścicieli rozpocznie proces, trzeba zwrócić się do właściciela niewłaściwie eksploatowanego mieszkania o zaprzestanie nagannych praktyk. Dobrze jest wysłać do niego pismo, które będzie stanowiło dowód w ewentualnym procesie. Gdyby zaś prośby i groźby (obietnice wszczęcia postępowania przed sądem) nie podziałały, zarząd musi uzyskać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale na wszczęcie procedury, która może doprowadzić do zlicytowania uciążliwego właściciela. Sąd zawsze bada w takim procesie, czy wspólnota nie nadużywa swego prawa.

Pozew składa się przeważnie – ze względu na wartość przedmiotu sporu, czyli cenę mieszkania przekraczającą przeważnie 75 tys. zł – do sądu okręgowego.

Sprzedaż bez komornika

I jeśli po wszczęciu postępowania egzekucyjnego dłużnik, przeciwko któremu jednocześnie nie jest prowadzona egzekucja z tytułu zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty, dobrowolnie wykona ciążący na nim obowiązek, czyli sprzeda mieszkanie na własną rękę, będzie musiał zwrócić wspólnocie koszty.

Byłemu właścicielowi, którego mieszkanie zostało sprzedane w licytacji, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).