Na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece to wierzyciele powołują administratora hipoteki. Mogą też zmienić go bądź odwołać. Inaczej jest na gruncie ustawy o obligacjach – tu emitent jest odpowiedzialny za zawarcie umowy z administratorem hipoteki.

Sprzeczne określenia

Efektem tych rozbieżności może być konflikt interesów polegający np. na tym, że administrator hipoteki podejmujący na rzecz obligatariuszy czynności egzekucyjne przeciwko emitentowi w ten sposób zrealizuje zawartą z nim umowę.

20 lutego 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Pojawiły się nowe rozwiązania, a pośród nich instytucja administratora hipoteki. Tą samą nowelizacją, w zakresie postanowień odnoszących się do hipoteki, zmienione zostały inne akty prawne, w tym ustawa o obligacjach. Nowela zobowiązała emitentów obligacji zabezpieczonych hipotecznie do zawarcia przed rozpoczęciem emisji umowy z administratorem hipoteki. Analiza przyjętych rozwiązań legislacyjnych prowadzi do wniosku, iż administrator hipoteki na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece to nie ta sama instytucja co na gruncie ustawy o obligacjach. Biorąc pod uwagę okoliczność, iż rozwiązania zawarte w obu ustawach zostały wprowadzone jednym aktem nowelizującym, trudno zrozumieć ten brak konsekwencji.

Administrator hipoteki to instytucja przewidziana na okoliczność zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom. Tak właśnie ukształtowane są roszczenia obligatariuszy. Dlatego wprowadzenie tej instytucji na grunt ustawy o obligacjach jest zasadne. Wątpliwości co do rozwiązań odnoszących się do administratora hipoteki przyjętych w ustawie o obligacjach pojawiają się na kilku płaszczyznach. Na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustawodawca wskazał wprost, iż administratorem hipoteki może być jeden z wierzycieli bądź osoba trzecia. Natomiast ustawa o obligacjach, wyłączając stosowanie wspomnianego rozwiązania, wskazuje, że administratorem hipoteki może być także bank. Użycie słowa „także” sugeruje, że administratorem hipoteki mogą być inne podmioty niż bank. Brak jest jednak dokładniejszego określenia tych podmiotów. W konsekwencji administratorem hipoteki może być także osoba trzecia, niezwiązana z emitentem, obligatariuszami ani bankiem, np. kancelaria prawna obsługująca emitenta.

Iluzoryczna ochrona

Podstawowym zadaniem administratora hipoteki na gruncie obu ustaw jest reprezentowanie wierzycieli hipotecznych w postępowaniu egzekucyjnym. Dlatego na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece to właśnie wierzyciele powołują administratora hipoteki. Mogą go też zmienić lub odwołać. Na gruncie ustawy o obligacjach to emitent jest podmiotem odpowiedzialnym za zawarcie umowy z administratorem hipoteki, ale nie jest jasne, czy może go też zmienić.

Brak określenia w ustawie o obligacjach podmiotu uprawnionego do zmiany administratora kieruje w stronę reguł ogólnych, wynikających ze swobody kontraktowana.

Rozbieżności ustaw

Generalne wyłączenie stosowania art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece na gruncie ustawy o obligacjach powoduje wiele wątpliwości. Pojawiają się one w tak podstawowych kwestiach, jak określenie podmiotów uprawnionych do pełnienia funkcji administratora hipoteki, określenie zakresu uprawnień obligatariuszy i emitenta w stosunku do administratora hipoteki czy nawet możliwość ujawnienia tego ostatniego w księdze wieczystej.

Podstawa prawna

Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Ustawa z 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 120, poz. 1300 ze zm.).