W związku ze zmianami w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, wraz z pozostałymi lokatorami naszego domu zdecydowałem się na wykup mieszkania od spółdzielni. Zostałem zarządcą tak powstałej wspólnoty mieszkaniowej. Niestety budynek jest w bardzo złym stanie technicznym. Podejrzewamy też, że od dawna nie był poddawany żadnym kontrolom. Czy były one obowiązkowe? Gdzie mogą znajdować się dokumenty pokontrolne, jeżeli kiedykolwiek powstały, czy powinna posiadać je spółdzielnia? Prezes utrzymuje, że nie ma żadnych dokumentów, które są nam potrzebne po to, by można było zbadać stan techniczny budynku. Czy to możliwe? Co możemy zrobić, jeżeli spółdzielnia nam ich nie wyda? Spółdzielnia będąc właścicielem obiektu budowlanego powinna była poddawać okresowym kontrolom jego stan techniczny. Powinna też była przechowywać wraz z książką obiektu budowlanego protokoły pokontrolne. Dokumenty te zawierają szczegółowe informacje na temat stanu technicznego budynku i znajdujących się w nim instalacji, a także zalecenia pokontrolne. Protokoły pokontrolne, wraz z całą dokumentacją obiektu, spółdzielnia powinna przekazać nowemu właścicielowi. Powinniście więc wezwać ją do wydania owych protokołów. Zgodnie bowiem z art. 62 ust. 1 prawa budowlanego obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowym kontrolom. Powinno to następować co najmniej raz w roku. Należy sprawdzać stan techniczny:
  •  elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  •  instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  •  instalacji gazowych i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Co najmniej raz na pięć lat właściciel obiektu powinien poddawać budynek kontrolom polegającym na sprawdzeniu jego stanu technicznego i przydatności do użytkowania. Sprawdzana jest wtedy także estetyka obiektu i jego otoczenia. Badana powinna być również instalacja elektryczna i piorunochron (kontroluje się wówczas sprawność połączeń, osprzęt, zabezpieczenia i środki ochrony zapobiegające porażeniom, oporność izolacji przewodów oraz uziemienie instalacji i aparatów. Będąc właścicielem obiektu, spółdzielnia miała więc obowiązek przeprowadzać systematyczne kontrole jego stanu technicznego. Jednocześnie powinna mieć odpowiednie dokumenty pokontrolne. Jak wynika bowiem z art. 64 ust. 3 prawa budowlanego, protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego powinny być przez właściciela dołączone do książki obiektu budowlanego i przechowywane przez cały czas istnienia obiektu. Spółdzielnia jako właściciel obiektu budowlanego miała też obowiązek udostępniać protokoły z kontroli przedstawicielom organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie (art. 65 p.b.). Tym samym prawidłowe użytkowanie obiektu wymagało przeprowadzania przez spółdzielnię obowiązkowych kontroli stanu technicznego i sporządzania protokołów pokontrolnych, które w momencie przeniesienia własności obiektu na wspólnotę mieszkaniową powinny były zostać wydane jej zarządowi. I jeśli wspólnota będzie musiała ją odtworzyć, będzie miała wobec spółdzielni roszczenie o pokrycie kosztów jej odtworzenia.
MAŁGORZATA NIEZGODA
radca prawny