Deweloperzy oraz projektanci mogą bez ograniczeń przeprowadzać certyfikację budynków. Za sprzedaż lub wynajem mieszkania bez świadectwa właścicielowi nie grożą żadne sankcje. Nasze przepisy o certyfikatach budynków są niezgodne z unijną dyrektywą – twierdzą prawnicy.
Zmienia się krąg osób, które mogą sporządzić świadectwo energetyczne budynku. Dokument ten nie może być wystawiony przez właściciela budynku. Zakaz sporządzenia świadectwa energetycznego dotyczy też osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego dokument ma być przygotowany. Od nowego roku osoby te nie będą mogły sporządzić świadectwa nawet wówczas, gdy będą miały odpowiednie uprawnienia, czyli będą np. inżynierami budownictwa lub zdadzą specjalny egzamin organizowany przez ministra infrastruktury.

Uprawnienia deweloperów

– Świadectwa będą mogli natomiast sporządzać np. zarządcy nieruchomości, a także uczestnicy procesu budowlanego lub wykonawcy robót budowlanych. Nowelizacja nie wyłączyła ich bowiem z kręgu podmiotów uprawnionych do prowadzenia takiej działalności zawodowej – mówi Marcin Piotrowski, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.
Oznacza to, że np. deweloperzy, firmy budowlane i projektanci budynków będą mogli oceniać właściwości energetyczne zaprojektowanych czy wybudowanych przez siebie obiektów.
Prawnicy ostrzegają, że takie rozwiązania są naruszeniem unijnych przepisów, które wymagają, by certyfikaty energetyczne sporządzali niezależni eksperci. Ich zdaniem, jeżeli rząd nie przygotuje szybko nowelizacji przepisów, to Polska zostanie ukarana przez Komisję Europejską. Już raz KE wszczęła postępowanie przeciwko Polsce za brak przepisów gwarantujących sporządzanie świadectw przez osoby niezależne. Kara nie została jednak nałożona, bowiem rząd zobowiązał się do szybkiego przygotowania nowych rozwiązań.
– Dopuszczenie do sytuacji, w której deweloper ocenia energochłonność własnego budynku, jest jaskrawym naruszeniem przepisów Dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady – uważa Piotr Pawlak, dyrektor zarządzający firmy BuidDesk Polska. – To legislacyjny skandal i przyszłe źródło nieprawidłowości w sporządzaniu świadectw energetycznych. Przyjęte rozwiązania rodzą bowiem pokusę dopasowania informacji zawartych w świadectwie do potrzeb konkretnego projektu lub do niewłaściwie wykonanych prac budowlanych – wyjaśnia Piotr Pawlak.



Obowiązkowe ubezpieczenia

Poza ograniczeniami dla właścicieli budynków nowe przepisy wprowadzają także wymóg, by każda osoba sporządzająca świadectwo energetyczne miała umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W tym roku bez ubezpieczenia OC sporządzanie świadectw nie będzie więc możliwe.
– To dobre rozwiązanie zarówno dla osób zamawiających certyfikaty, jak i dla osób sporządzających te dokumenty – uważa Maciej Kruś, radca prawny z kancelarii prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy.
– Zamawiający świadectwo energetyczne będzie miał pewność, że w przypadku błędnego wykonania jego roszczenie zostanie zaspokojone z ubezpieczenie OC certyfikatora i dojdzie do naprawienia wyrządzonej szkody – wyjaśnia Maciej Kruś.
Jego zdaniem na obowiązkowych ubezpieczeniach zyskają też certyfikatorzy, którzy będą mieli zapewnioną wypłacalność w przypadku wystąpienia szkody.

Umowa sprzedaży

Nowelizacja prawa budowlanego, która określiła grupę osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych oraz wprowadziła dla nich obowiązek posiadania polisy OC, przesądziła również, że świadectwa muszą być także sporządzane dla budynków sprzedawanych lub wynajmowanych na rynku wtórnym (obowiązek ten obowiązuje od 15 października). Sprzeczna z prawem jest więc sprzedaż lub wynajem mieszkania bez tego dokumentu. Nie oznacza to jednak, że na właściciela mieszkania, który dokona transakcji bez świadectwa energetycznego, zostanie nałożona kara, np. finansowa.
– Nowelizacja nie przewiduje żadnych sankcji za sprzedaż lub wynajem mieszkania na rynku wtórnym bez tego dokumentu – mówi Zbigniew Radomski, dyrektor Departamentu Rynku Budowlanego i Techniki w Ministerstwie Infrastruktury.



W praktyce więc to, czy przy sprzedaży mieszkania jest konieczne świadectwo energetyczne, zależy od woli nabywcy. Jeżeli zażąda on przedstawienia świadectwa, to zbywca będzie miał obowiązek jego posiadania.
Brak sankcji prawnych za sprzedaż lub wynajęcie mieszkania bez świadectwa powoduje, że przy zdecydowanej większości transakcji dokument ten nie jest przedstawiany.
– W Polsce założenia dyrektywy funkcjonują od roku. Przez ten czas dla niewiele ponad 1 proc. budynków z rynku wtórnego wykonano certyfikację – twierdzi Aleksander Panek, prezes Zrzeszenia Audytorów Energetycznych.
Zdaniem ekspertów naraża to Polskę na kary finansowe ze strony Komisji Europejskiej.
– Dyrektywa mówi jasno, iż każdy kraj UE powinien zagwarantować przygotowanie świadectwa w postępowaniu związanym z wynajmem i zbyciem nieruchomości. Działanie ministerstwa może doprowadzić do tego, że KE wskaże nam błędy i nałoży na nas kary finansowe – uważa Marcin Piotrowski.
Podstawa prawna
Ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nierucho-mościami (Dz.U. nr 161, poz. 1279)