ANALIZA

Co zrobić z członkiem wspólnoty mieszkaniowej, który zalega z ponaddwuletnim czynszem za mieszkanie, wyjechał za granicę i dalej nie płaci - pyta nasza czytelniczka pani Elżbieta z Warszawy.

Teoretycznie rozwiązanie jest proste, twierdzą zarządcy nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (art. 16), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Realia są jednak inne i korzystanie z tego przepisu jest utrudnione, dodają zarządcy.

Martwy przepis

- Artykuł 16 ustawy o własności lokali jest w praktyce martwy. Nie korzystałem z niego ani razu, ale nie dlatego, że nie ma powodów, tylko dlatego, że przepis ten jest bardzo zbiurokratyzowany i powoduje wysokie koszty sądowe. W tym przypadku wartością przedmiotu sporu jest wartość lokalu, który zamierza się poddać przymusowej sprzedaży. W dużych miastach są to wysokie koszty - mówi Jerzy Górski, współwłaściciel i licencjonowany zarządca nieruchomości z warszawskiej spółce Victus.

- Wpisy sądowe są duże, tym bardziej że wspólnoty nie prowadzą działalności zarobkowej - tłumaczy Hanna Szamborowska, licencjonowany zarządca i prezes Ad Uni - Dom.

Nieostra procedura

Zdaniem Bartosza Frączyka, radcy prawnego z Kancelarii Frączyk & Frączyk w Krakowie, art. 16 ustawy o własności lokali jest najbardziej dotkliwym dla właścicieli lokali sposobem dochodzenia roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową.

- Aby wspólnota mogła go zastosować, to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy. Wykazanie spełnienia przesłanek z tego przepisu spoczywa na wspólnocie. Analizując orzecznictwo sądów w analogicznych sprawach, można zauważyć, że sposób orzekania w sprawach o eksmisję wszczętych na podstawie art. 16 jest powściągliwy - tłumaczy Bartosz Frączyk.

W opinii Borysa Budki, radcy prawnego, asystenta w Katedrze Prawa Akademii Ekonomicznej w Katowicach, wspólnoty powinny korzystać z tego przepisu w ostateczności.

- Ustawodawca wymaga, żeby zaleganie z opłatami było długotrwałe, a zakłócanie porządku domowego - rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, tak naprawdę każdorazowo decyduje sąd, który ocenia, czy konkretny właściciel dopuścił się naruszeń mogących być podstawą przymusowej sprzedaży lokalu, bez prawa do lokalu zamiennego - tłumaczy Borys Budka.

Wysokie koszty

Zarządcy nieruchomości podkreślają, że barierą w stosowaniu przepisu są wysokie wpisy sądowe. Przy 250 tys. zł wartości licytowanego mieszkania na opłata sądowa wynosi 12,5 tys. zł.

Zdaniem Bartosza Frączyka, opłata od pozwu w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (5 proc. wartości mieszkania) nie jest zbyt wysoka.

- Ma ona za zadanie ograniczenie pieniactwa, a nie dostępu do sądu. Obowiązek uiszczenia wpisu od pozwu jest nałożony na stronę powodową bez względu na to, czy jest to osoba fizyczna, osoba prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. W szczególnych sytuacjach nie jest wykluczone uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową zwolnienia od kosztów sądowych, jednak musi ona wykazać, że nie ma pieniędzy na ich uiszczenie - tłumaczy Barosz Frączyk.

Według Hanny Szamborowskiej pieniactwem nie jest żądanie sprzedaży lokalu.

- Wspólnota wytacza proces nie dlatego, że lokator jej się nie podoba, ale długotrwale zalega z płatnościami - tłumaczy.

Zwolnienie z kosztów

Dodaje, że sądy powinny podejść do wspólnot mieszkaniowych trochę inaczej. - To nie jest podmiot gospodarczy jak spółka handlowa. Wspólnoty powinny być zwalniane od ponoszenia kosztów sądowych - uważa Hanna Szamborowska.

Pogląd ten podziela również Borys Budka. Jego zdaniem wysokość opłaty sądowej może być barierą dla wspólnot mieszkaniowych.

- Mimo że wspólnoty mieszkaniowe mogą składać wnioski o zwolnienie z kosztów sądowych, praktyka uczy, że sądy niechętnie korzystają z tej instytucji w stosunku do podmiotów niebędących osobami fizycznymi. Dodatkowo, ewentualna przegrana wspólnoty skutkuje koniecznością pokrycia przez nią kosztów procesu - podsumowuje Borys Budka.

Zarządcy podkreślają, że konieczne jest odbiurokratyzowanie art. 16.

- Jest on potrzebny przeciwko osobom szczególnie lekceważącym swoje obowiązki. Rozumiem pewne ograniczenia, bo przepis ten dotyczy bytu człowieka, jednak z drugiej strony nie może być tak, że jeden mieszkaniec sumiennie płaci czynsz, a inny nie reguluje swoich należności przez długi okres, bo zmienił samochód - podsumowuje Jerzy Górski.

Podstawa prawna

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).