Subskrybuj nas na Youtube
Wspólnym mianownikiem wprowadzanych rozwiązań jest ochrona osób fizycznych przed utratą lokalu mieszkalnego wskutek nadmiernych obciążeń umownych.
Wramach uchwalonej i skierowanej obecnie do Senatu (druk 344) ustawy z dnia 30 kwietnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 wprowadza się tzw. pakiet antylichwiarski. Obejmuje on rozwiązania zawarte pierwotnie w rządowym projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu przeciwdziałania lichwie, który wpłynął do Sejmu w 2019 r. Wprowadzenie tych rozwiązań w ramach kolejnej „tarczy” argumentuje się „koniecznością ochrony zawierających pożyczki oraz rozporządzających swoim majątkiem przed lichwą będącą częstym zjawiskiem w realiach codziennego życia, która to ochrona w czasie walki i przeciwdziałania rozprzestrzenianiu się pandemii nabiera szczególnej wagi i znaczenia”. Wspólnym mianownikiem wprowadzanych rozwiązań jest więc ochrona osób fizycznych (w szczególności konsumentów) przed konsekwencjami nadmiernych obciążeń kreowanych na podstawie umów, które w konsekwencji mogą prowadzić do zagrożenia niespełnieniem potrzeb mieszkaniowych części społeczeństwa.
Przewłaszczenie a funkcja mieszkaniowa
W pierwszej kolejności ustawodawca zamierza dodać do kodeksu cywilnego art. 3871, który przewiduje nieważność umowy, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby. Umowa ta – tytułowana mianem przewłaszczenia na zabezpieczenie – nie jest uregulowana ustawowo. Polega na zabezpieczeniu wierzytelności w ten sposób, że dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy, na ogół zachowując jej posiadanie i prawo do korzystania z niej. W kontekście nieruchomości dochodzi do zawarcia dwóch umów. Pierwsza przenosi (bezwarunkowo) nieruchomość na wierzyciela. Druga jedynie zobowiązuje nabywcę – pod warunkiem zawieszającym – do powrotnego przeniesienia własności z chwilą zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności. Tym samym nie ma możliwości wywołania tego skutku z mocy prawa, gdyż nieruchomość nie może zostać przeniesiona z zastrzeżeniem warunku, co wynika wprost z przepisów k.c.
Wykorzystanie przewłaszczenia na zabezpieczenie nasiliło się w na przełomie XX i XXI w. O ile od początku nie budziła wątpliwości dopuszczalność przewłaszczenia ruchomości, o tyle w przypadku nieruchomości kwestia ta nie była oceniana tak jednoznacznie. Utarta linia orzecznicza Sądu Najwyższego potwierdziła jednak stanowisko o dopuszczalności stosowania przewłaszczenia na zabezpieczenie również w stosunku do nieruchomości. Uzasadnieniem tego poglądu była zasada swobody umów oraz fakt, że w praktyce przewłaszczenie nieruchomości następowało dla zabezpieczenia np. pożyczki, którą dłużnik otrzymywał szybciej niż w instytucji finansowej, a nawet mimo braku zdolności kredytowej. Zabezpieczenie wydawało się więc adekwatne.
Zauważalny problem społeczny dotyczy przypadków, gdy przedmiotem przewłaszczenia była nieruchomość niezbędna dłużnikowi ze względu na funkcję mieszkaniową. Wiązało się to z naganną praktyką wyzyskiwania przymusowej pozycji dłużnika lub też wprowadzania go w błąd, na skutek czego dochodziło do przewłaszczania nieruchomości, której wyzbycie się z majątku nie było jego rzeczywistym celem. Można było wprawdzie podejmować próby obrony przed skutkami wywołanymi takim przewłaszczeniem nieruchomości, ale ze względu na niejednolitą praktykę orzeczniczą nie była to bynajmniej kwestia oczywista i prosta do udowodnienia w sądzie. Ponadto ponieważ umowa, którą przenoszono własność nieruchomości, miała charakter definitywny, w czasie procesu to zabezpieczony wierzyciel pozostawał formalnie jej właścicielem.
Jak wskazują autorzy projektu ustawy, sankcja nieważności ma obejmować zarówno umowy definitywnie przenoszące własność nieruchomości, jak i wszelkie umowy o charakterze zobowiązującym (np. umowa przedwstępna). Taka konstrukcja ma uniemożliwić dochodzenie przez wierzyciela z tytułu niedefinitywnej umowy zabezpieczonej przewłaszczeniem na zabezpieczenie uzyskanie sądowego zastępczego oświadczenia woli dłużnika i obchodzenie w ten sposób sankcji nieważności w zakresie wynikającym z treści przepisu.
Wprowadzany art. 3871 KC można ocenić jednoznacznie pozytywnie, choć faktycznie – co dostrzega sam ustawodawca w treści uzasadnienia – przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jest tak dalece nietypowym rozwiązaniem, że trudno mówić, żeby wprowadzenie tego przepisu mogło spowodować jakiekolwiek ujemne skutki dla normalnego obrotu na rynku nieruchomości. W zamierzeniu ma pozwolić na wyeliminowanie patologii, która często przybiera równo cześnie formę działalności z pogranicza półświatka kryminalnego, gdzie – jak wskazuje się w treści uzasadnienia – dochodzi do wyłudzania od pożyczkobiorców mieszkań za pomocą instrumentalnego wykorzystywania niektórych instytucji prawa materialnego.
Pozytywnie należy odnieść się do modyfikacji treści przedmiotowej regulacji, dokonanej już na wtórnym etapie prac sejmowych. Pierwotnie przepis nie zawierał odniesienia do obiektywnych okoliczności świadczących o lichwiarskim podłożu transakcji, z góry zakazując określonym podmiotom – osobom fizycznym – zawierania umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości służącej zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Propozycja ta spotkała się z krytyką m.in. Rady Legislacyjnej przy Prezesie Rady Ministrów, która w opinii z 12 kwietnia 2019 r. o zawierającym taką samą regulację projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu przeciwdziałania lichwie wskazała, że „przepis przewiduje nieważność każdej umowy przeniesienia własności nieruchomości wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, bez względu na stosunek wartości nieruchomości do wartości udzielonej pożyczki”. Finalnie sankcja nieważności jest uzależniona od spełnienia jednej z następujących przesłanek:
- wartość przenoszonej własności nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy,
- wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
- zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone wyceną wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.
Pozwala to uniknąć nadmiernego ograniczenia w dysponowaniu własnym majątkiem przez osoby wskazane w przepisie art. 3871 k.c. Tak więc rozwiązanie należy uznać za proporcjonalne i adekwatne dla realizacji intencji ustawodawcy bez zbyt daleko idącej ingerencji w zespół uprawnień właścicielskich. Jednakże wskazać należy, że obecna redakcja art. 3871 przesądza, iż dotyczy on tylko umów i nie obejmuje jednostronnych czynności prawnych, co oznacza, że nie obejmie rozporządzenia na podstawie nieodwołalnego pełnomocnictwa, co może stanowić istotną lukę ze względu na cel projektowanych zmian.
Ograniczenie egzekucji z nieruchomości
Kolejnym przepisem wprowadzanym w ramach pakietu antylichwiarskiego jest art. 9521 k.p.c. Na jego mocy nie będzie można prowadzić egzekucji z nieruchomości dłużnika, jeżeli kwota wierzytelności będzie niższa niż 1/20 wartości nieruchomości stosownie do wartości określonej w oszacowaniu zlecanym przez komornika przed licytacją w ramach prowadzonego postępowania. Od tej zasady ustawodawca wprowadza wyjątki. Ograniczenie to nie znajdzie zastosowania, kiedy wierzycielem będzie Skarb Państwa lub wierzytelność będzie wynikać z wyroku sądu karnego (np. orzekającego nawiązkę). Ponadto zgodę na prowadzenie takiej egzekucji będzie mógł wyrazić sam dłużnik lub sąd na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawiać za tym będzie wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia roszczenia z innych składników majątku dłużnika.
Wprowadzenie przepisu art. 9521 k.p.c. można oceniać dwojako. Z jednej strony, zarówno dla części praktyków prawa, jak i sporej części opinii publicznej bulwersujące były sytuacje, gdy złożenie przez wierzyciela wniosku o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości służyło wyłącznie szykanowaniu dłużnika. Z drugiej strony, w odpowiedzi na tożsamą propozycję zawartą w projekcie ustawy antylichwiarskiej z lipca 2019 r. podnoszono, że w istocie często jedynie zagrożenie licytacją mieszkania jest dla dłużnika motywacją wystarczającą, by spłacił wierzytelności w inny sposób. Już na gruncie dotychczas obowiązujących przepisów komornik musiał prowadzić egzekucję w sposób najmniej uciążliwy dla dłużnika, a więc posiadał kompetencję do oddalenia np. takiego wniosku wierzyciela, który ma w pierwszej kolejności służyć właśnie szykanowaniu dłużnika. We wprowadzanej nowelizacji ustawodawca nie staje po jednej ze stron i nie przyjmuje definitywnie jednego z zarysowanych powyżej zapatrywań. Wierzyciel wciąż będzie miał prawo wszcząć egzekucję z nieruchomości, jeżeli kwota będzie wynosiła jedynie 5 proc. wartości nieruchomości, a nawet mniej, gdy sąd uzna, że przemawiają za tym okoliczności. Przepis ten natomiast stanowić będzie przesłankę do objęcia daleko idącą ochroną dłużników, jeżeli egzekucja będzie prowadzona w stosunku do nieruchomości służącej im do celów mieszkaniowych w sytuacjach niejednoznacznych.
Wprowadzając taką regulację w ramach tarczy 3.0, ustawodawca pokusił się o wprowadzenie swoistego „łącznika epidemicznego”, dodając do art. 9521 k.p.c. punkt piąty (pkt 5), który stanowi, że „licytacji [nieruchomości], które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu”.
O bardziej jednoznaczną ocenę będzie można się pokusić, kiedy wykształci się praktyka stosowania art. 9521 k.p.c., natomiast niewątpliwie wprowadzenie go stanowi wyłom w zasadzie pełnego zaspokojenia roszczeń i poszerza krąg przedmiotów wyjętych spod egzekucji.
Lichwa jako przestępstwo
W końcu pakiet antylichwiarski zawarty w tarczy 3.0 zawiera również nowelizację art. 304 k.k. penalizującego przestępstwo lichwy. Wprowadzając do niego par. 2 i par. 3, ustawodawca poszerza ochronę osób fizycznych, uzależniając prawnokarną reakcję od zaistnienia obiektywnych przesłanek wskazanych w treści omawianych tych paragrafach. Tym samym dodana część przepisu ma odmienny charakter od dotychczasowej treści art. 304 k.k. (w ramach nowelizacji – par. 1), gdyż uprzednio przestępstwo lichwy wiązało się z wykazaniem zaistnienia przesłanek subiektywnych co do wyzyskania stanu pokrzywdzonego przestępstwem i nałożenia nań niewspółmiernego świadczenia. Na bazie stosowania art. 304 k.k. w dotychczasowym brzmieniu można mówić o oczywistych trudnościach z wykazywaniem zaistnienia przesłanek subiektywnych, co sprawiło, że ustawodawca stanął na stanowisku, iż przepis w obecnym brzmieniu nie pozwala „na ściganie typowych współczesnych przestępstw lichwiarskich, czyli tzw. pożyczek «chwilówek», w wyniku których pokrzywdzeni tracą czasem dorobek całego życia wskutek niespłacenia w terminie pożyczki na stosunkowo niewielką kwotę”.
Zgodnie z treścią znowelizowanego art. 304 zagrożone karą od trzech miesięcy do pięciu lat pozbawienia wolności będzie żądanie od osoby fizycznej zapłaty kosztów pozaodsetkowych w kwocie co najmniej dwukrotnie przekraczającej maksymalną wysokość tych kosztów określoną w ustawie w przypadku, kiedy żądanie to nie wynika z umowy zawartej przez dłużnika w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Tą samą sankcją zagrożone będzie też żądanie od takiej osoby zapłaty odsetek w wysokości co najmniej dwukrotnie przekraczającej stopę odsetek maksymalnych lub odsetek maksymalnych za zwłokę określonych w ustawie w związku z udzieleniem osobie fizycznej świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy pożyczki, kredytu lub innej umowy, której przedmiotem jest udzielenie świadczenia pieniężnego z obowiązkiem jego zwrotu, niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby.
Dla karalności danego zachowania decydujący będzie kształt konkretnego żądania wobec pokrzywdzonego, gdyż przestępność danego typu czynu zabronionego związana jest z konkretnym żądaniem świadczenia w określonej wysokości, a nie z wysokością nieskonkretyzowanego przez wierzyciela żądania, które może potencjalnie wynikać z umowy. Tym samym nie może być mowy o karalności samego zawarcia umowy, która mogłaby doprowadzić do sytuacji, że żądanie uprawnionego będzie miało charakter przestępny. Powoduje to, że można mówić również o pewnym zobiektywizowaniu odpowiedzialności, co ma istotne znaczenie w kontekście (ciągle aktualnego) przyczynienia się samego pokrzywdzonego do przestępstwa lichwy. Jego specyfika wymaga bowiem nie tylko ostatecznej zgody na umowę, lecz także chęci jej zawarcia (podjęcia w tym przedmiocie negocjacji ze sprawcą). Wydaje się więc, że na skutek uzależnienia odpowiedzialności na mocy art. 304 par. 2 i par. 3 k.k. od przesłanek obiektywnych nie znajdzie zastosowania aktualny na tle art. 304 (obecnie 304 par. 1) k.k. pogląd, w myśl którego okoliczności takie, jak negocjacje czy zgoda na zawarcie umowy, nie wyłączają odpowiedzialności karnej sprawcy, ale mogą wpływać na ocenę stopnia jego zawinienia, co ograniczy rozmiar orzeczonej kary.
W tym zakresie nowelizację art. 304 k.k. należy na pierwszy rzut oka ocenić jako najdalej idącą w ramach pakietu antylichwiarskiego. Uzasadnioną wątpliwość może natomiast budzić projektowana przez art. 304 par. 2 i 3 k.k. sankcja karna. Obowiązujący w dotychczasowym brzemieniu art. 304 k.k. obejmuje zakresem stosowania działanie o wysokim stopniu społecznej szkodliwości, jakim jest wyzyskiwanie przymusowego położenia innej osoby. W istocie penalizuje on działanie o dalej idącej społecznej szkodliwości niż w przypadku proponowanych nowych typów czynów zabronionych. Paradoksalnie natomiast za przestępstwo z art. 304 par. 1 k.k. nadal będzie groziła kara pozbawienia wolności od jednego miesiąca do trzech lat, a za nowe typy przestępstwa z art. art. 304 par. 2 i 3 k.k.) – kara pozbawienia wolności od trzech miesięcy do lat pięciu.