Subskrybuj nas na Youtube
Dotyczy to przede wszystkim branży nieruchomości i gastronomii, ale nie tylko. Stałe koszty biznesu, należności publicznoprawne i inne problemy często prowadzą do tego, że nie jesteśmy w stanie prowadzić działalności gospodarczych. Ogromnym problemem są także czynsze najmu lokali, w których tą działalność wykonujemy. A ponadto – części usług nie jesteśmy w stanie albo nie możemy wykonać. Co można zrobić?
Przede wszystkim należy zajrzeć do treści umów, które zawarliśmy. Jeśli znajduje się tam tzw. „klauzula siły wyższej”, powinniśmy postępować zgodnie z zawartymi tam postanowieniami. Być może już z racji tych zapisów można przełożyć bądź w ogóle nie wykonywać swoich zobowiązań.
Podejrzewamy jednak, że w większości umów takie klauzule się nie znajdują lub nie są uregulowane w sposób nas zadowalający. Wówczas musimy sięgnąć do przepisów ogólnych Kodeksu Cywilnego, które niejako uzupełniają stosunek umowny, który zawarliśmy. Przede wszystkim istotny jest tutaj art. 472 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że „Jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.” Pamiętajmy, że słowo dłużnik należy rozumieć tutaj szeroko, tj. nie tylko jako osobę, która jest winna pieniądze, ale w ogóle jako osobę, która winna wykonać jakiekolwiek zobowiązanie – pieniężne lub niepieniężne. Przekładając na język potoczny oznacza to, że nie możemy odpowiadać za okoliczności, które są od nas niezależne, czyli m. in. właśnie za niewykonanie zobowiązania ze względu na zaistnienie siły wyższej – czy jak mówią na to nasi anglosascy koledzy po fachu, za tzw. „Act of God”. Trudno będzie nam więc przypisać odpowiedzialność odszkodowawczą za to, że jakiegoś swojego zobowiązania nie wypełniliśmy w terminie lub w ogóle. Oczywiście, o ile to niewykonanie pozostaje w realnym związku z szerzącą się epidemią, a w zasadzie – pandemią. Należy pamiętać, że trzeba wykazać bezpośredni związek sytuacji pandemicznej z niemożliwością regulowania swoich zobowiązań.
Idąc dalej, Kodeks Cywilny w art. 475 stanowi, że „Jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa.” Oznacza to, że jeśli po zawarciu umowy jest ona niemożliwa do wykonania, właśnie choćby z racji koronawirusa, to wygasa ono z mocy samego prawa. Czyli nie potrzebujemy składać żadnych dodatkowych oświadczeń woli, stosunek przestaje istnieć sam z siebie. Oczywiście w celach dowodowych należy swojego kontrahenta o tym poinformować, z powołaniem odpowiedniego związku sytuacji z brakiem wykonania umowy. Nie jest jednak tak, że jeśli wynagrodzenie zostało nam zapłacone możemy je zatrzymać – zgodnie z art. 495 Kodeksu Cywilnego jesteśmy obowiązani zwrócić wynagrodzenie za niewykonaną część świadczenia.
Należy jednak pamiętać, iż niemożliwość prowadzenia działalności zgodnie z podstawowym celem np. działalności gospodarczej dłużnika, która nie wynika z jego winy nie oznacza automatycznie, że dłużnik nie jest odpowiedzialny za wykonywanie swoich zobowiązań. Jak wskazuje się w doktrynie: „Jak słusznie wskazano w orzecznictwie, siła wyższa wyznacza granicę odpowiedzialności na zasadzie ryzyka, a nie na zasadzie winy, natomiast granicę odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika za niezachowanie należytej staranności, tj. za winę, wyznacza przypadek, tj. takie niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, która nie jest skutkiem niedołożenia należytej staranności przez dłużnika (art. 471 w zw. z art. 472 i 355 KC) (por. wyr. SN z 11.1.2011 r., IV CKN 150/00, OSNC 2001, Nr 10, poz. 153; wyr. SA w Warszawie z 1.12.2011 r., VI ACa 479/11, Legalis)” . Nie każde niewykonanie w czasach obecnej pandemii będzie niewykonaniem niezawinionym bądź niemożliwym.
Ponadto, wprowadzona w latach 90-tych nowelizacja Kodeksu Cywilnego pozwala także na odgórną modyfikację zobowiązań umownych, jeśli nastąpi tzw. „nadzwyczajna zmiana okoliczności” (łac. „rebus sic stantibus”). Co do zasady zmiany takiej dokonuje Sąd po rozważeniu wszystkich okoliczności danej sprawy. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby takiej modyfikacji dokonać na drodze przedsądowej, za pomocą aneksu. Wówczas wystarczy zgodna wolu obu stron. Zewsząd dochodzą nas głosy, że wynajmujący i wydzierżawiający obniżają lub zawieszają na czas trwania pandemii czynsze.
Należy jednak pamiętać, że powyższe ma zastosowanie w zasadzie tylko do zmiany okoliczności o trwałym charakterze: „Istotne znaczenie ma wymóg trwałości zaistniałej zmiany okoliczności. Sformułowanie "zmiana stosunków" oznacza bowiem, że nie chodzi o incydentalne, przemijające zakłócenia sytuacji, ale o jej trwałe przeobrażenie.” Tymczasem istnienie epidemii oraz zakazów wpływających na niemożliwość prowadzenia działalności gospodarczej ma – przynajmniej na razie – charakter przejściowy, zapewne nie dłuższy niż kilka miesięcy. Winno się to wpisywać w ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej, jako że każdy profesjonalny podmiot powinien posiadać odpowiednie zabezpieczenie finansowe. Na długoterminowe stosunki prawne trzeba też spojrzeć całościowo, tj. zysk należy liczyć przez pryzmat całego czasu trwania umowy, a nie wyłącznie obecnego okresu: „Ogólna zasada, jaką można tu sformułować, brzmi następująco: nie są dopuszczalne zmiana ani rozwiązanie umowy z powodu przejściowej zmiany stosunków, jeżeli korzyści, jakich spodziewała się po umowie strona zainteresowana zastosowaniem klauzuli rebus sic stantibus, mają charakter długotrwały, wykraczający poza przewidywany czas utrzymywania się zmienionej sytuacji.”
W tym miejscu należy też zaznaczyć, że na podstawie nadzwyczajnej zmiany okoliczności nie można odstąpić od umowy. Art. 3571 § 1 Kodeksu Cywilnego nie przewiduje takiej możliwości. Daje on wyłącznie uprawnienie Sądowi do konstytutywnej (czyli zmieniającej, ustanawiającej „na nowo”) zmiany stosunku prawnego, co oznacza, że umowa zostanie rozwiązana lub zmieniona jedynie na przyszłość (choć tu opinie w doktrynie są podzielone): „Rozwiązanie umowy polega na zakończeniu stosunku zobowiązaniowego (uchyleniu obowiązków stron) mocą orzeczenia sądowego. Moim zdaniem, należy uznać, że zobowiązania trwałe zostają wówczas rozwiązane ze skutkiem jedynie na przyszłość (…)” Tak więc istnieje szansa, że w obecnym okresie i tak trzeba będzie umowę wykonywać. Warto wspomnieć, że Kodeks Cywilny, wbrew powszechnej opinii nie posługuje się praktycznie w ogólnych przepisach dotyczących zobowiązań bezpośrednim pojęciem „siły wyższej” i nawet przy zaistnieniu takiego stanu nie przewiduje żadnych szczególnych możliwości po stronie dłużnika. Takie regulacje dotyczą jednostkowych przypadków.
Tak więc praktyczny sens powoływania się na klauzulę rebus sic stantibus może odnieść oczekiwany skutek praktycznie wyłącznie na drodze polubownej – przy dobrej wierze wierzyciela i przedstawieniu mu odpowiednich argumentów. Proces sądowy, który byłby długotrwały, zapewne nie zabezpieczyłby w odpowiedni sposób interesów dłużnika.
PRZYKŁADY
Przykład 1.
Jestem właścicielem/najemcą lokalu na cele podnajmu lokalu mieszkalnego. Mam z kilkoma osobami podpisane umowy najmu na czas oznaczony. Te osoby piszą do mnie i proszą o zaprzestanie pobierania czynszu, bądź jego obniżenie ze względu na obecną sytuację. Czy muszę im obniżyć czynsz?
Naszym zdaniem – nie. Przede wszystkim obecna sytuacja nie zabrania wynajmu lokali ani przebywania w nich przez najemców. Są Państwo w stanie świadczyć usługę w postaci udostępnienia lokalu, a najemcy mają prawo w nich mieszkać. To, czy w nich mieszkają czy nie jest neutralne dla obowiązku płacenia czynszu. Obniżenie czynszu więc tutaj kwestią pozaprawną i zależy od dobrej woli wynajmującego i wizerunku, który buduje.
Przykład 2.
Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, który podnajmuję dalej osobom trzecim. W obecnej sytuacji te osoby wyprowadziły się z lokalu i nie płacą czynszu, pomimo że nic takiego z nimi nie ustalałam. Muszę płacić właścicielowi mieszkania, a nie mam dochodów. Co mogę zrobić, czy mogę żądać obniżenia/zaprzestania płacenia czynszu?
Naszym zdaniem – tak. Oczywiście zależy to również od dobrej woli właściciela mieszkania. Mamy tutaj do czynienia jednak z inną sytuacją. Wynajęli Państwo mieszkanie na cele prowadzenia działalności gospodarczej w postaci podnajmu i właściciel mieszkania o tym wiedział. Ze względu na obecną sytuację i spowodowanym nią brakiem wpływów, nie są Państwo w stanie regulować swoich zobowiązań. Jak już wspomniałyśmy, zgodnie z art. 472 Kodeksu Cywilnego odpowiadają Państwo tylko za dochowanie należytej staranności. Nikt nie mógł przewidzieć obecnej, nadzwyczajnej sytuacji. Brak wpływów, pomimo braku zawinionego działania, w tym wypadku może oznaczać, iż nie będą Państwo odpowiedzialni odszkodowawczo za niewykonanie Umowy. Jest to dobry argument, który należy przedstawić właścicielowi mieszkania. Ponadto można próbować też na polubownej drodze modyfikacji umowy na czas trwania pandemii poprzez zawieszenie/obniżenie czynszu za pomocą aneksu.
Przykład 3.
Jestem właścicielem/najemcą wynajmującym lokal na cele podnajmu komercyjnego. Najemca ma obecnie zakaz prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na obowiązujące rozporządzenia. Czy powinienem mu obniżyć/zawiesić czynsz?
Naszym zdaniem – tak. Jeśli wynajęliśmy lokal na cele działalności gospodarczej, a najemca nie może wykonywać działalności gospodarczej, to pomimo tego, iż my dalej jesteśmy w stanie udostępniać lokal, trudno obarczyć go odpowiedzialnością odszkodowawczą za niepłacenie czynszu. W drodze porozumienia powinniśmy obniżyć/zawiesić czynsz na konkretny okres i tym samym zażądać zrzeknięcia się innych roszczeń przez najemcę, w tym również przedterminowego rozwiązania umowy.
Przykład 4.
Przed zaistnieniem obecnej sytuacji zawarłem umowę przedwstępną nabycia lokalu i wpłaciłem zadatek. Czy jeśli wycofam się z tej transakcji, zadatek przepadnie, czy będę go mógł odzyskać?
Naszym zdaniem – to zależy. Wynika to z tego, że trudno w sposób absolutnie bezpośredni wykazać związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy zaistnieniem pandemii, a niemożliwością zawarcia docelowej umowy nabycia lokalu. Oczywiście można sobie wyobrazić sytuację, w której nagle straciliśmy wszystkie swoje dochody, bądź z różnych powodów utraciliśmy zdolność kredytową i nie możemy otrzymać finansowania. Jednakże drugi ze wspomnianych przypadków jest uregulowany w umowie przedwstępnej – brak otrzymania finansowania pomimo dołożenia należytych starań często powoduje uprawnienie do żądania zwrotu zadatku. Każdy taki przypadek należy rozpatrywać jednostkowo, jednak z pewnością prawo nie zadziała tu automatycznie w każdym przypadku.