Jestem przedsiębiorcą, prowadzę zakład kamieniarski. Mam problem z budynkiem gospodarczym, który stoi w granicy z działką sąsiada. Muszę pilnie wykonać remont ściany, w tym otynkować ją z zewnątrz, ale sąsiad odmawia zgody na wejście na jego nieruchomość – z obawy, że uszkodzę mu jego nasadzenia. Czy mam jakieś możliwości zmuszenia go do udostępnienia działki?
Reklama
W opisanej sytuacji pomocne będą regulacje zawarte w prawie budowlanym, które przewidują administracyjny tryb realizacji roszczenia przedsiębiorcy. Chodzi tu przede wszystkim o art. 47 ww. aktu. Z ust. 1 owego przepisu wynika m.in., że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, w takiej sytuacji inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę ich właściciela na wejście. Ponadto powinien uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
Z opisu przedstawionego przez czytelnika można wyciągnąć wniosek, że takiej zgody sąsiada przedsiębiorca nie uzyskał. W takim przypadku będzie mógł mieć zastosowanie art. 47 ust. 2 ww. ustawy, który stanowi, że – w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1 – organ administracji architektoniczno-budowlanej na wniosek inwestora rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. To rozstrzygnięcie powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku.
W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. W praktyce organem właściwym do rozstrzygnięcia podanej kwestii będzie w pierwszej kolejności starosta.

Co mówi orzecznictwo

Taki sposób działania sugeruje też orzecznictwo. W wyroku NSA z 13 marca 2019 r. (sygn. akt II OSK 1109/17) zwrócono m.in. uwagę na fakt, że wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych, które wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, niewątpliwie wiąże się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z praw podmiotu dysponującego uprawnieniami do nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że prawo własności nie ma charakteru absolutnego. Dodatkowo w owym orzeczeniu wskazano, że: „organ administracji, rozpatrując wniosek na podstawie przepisu ww. art. 47 prawa budowlanego, obowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przesłankami tymi są: potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, udzielenie zgody wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej uzależnia się od niezbędności wejścia na teren tej nieruchomości (nie ma możliwości w inny sposób wykonania prac)”. Podkreślił, że tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależniony jest od braku dobrowolnej zgody właściciela tej nieruchomości. A więc trzeba najpierw zwrócić się do niego z pytaniem o zgodę, a dopiero przy jej braku można wystąpić do starosty.

Naprawienie szkód

Co oczywiste i wynika z art. 43 ust. 3, inwestor po zakończeniu robót obowiązany jest naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Jak zatem to zrobić? Szczególnie pomocny może się okazać w tej kwestii wyrok WSA w Gdańsku z 19 grudnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Gd 408/19). Tamże, w zbliżonym stanie faktycznym, sąd uznał decyzje o prawie wejścia na grunt sąsiada – zarówno wydane przez starostę, jak i organ drugiej instancji (wojewoda) za uzasadnione. Wspomniane decyzje określały czas, w jakim inwestor może wykonywać roboty budowlane, a także zasięg korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Co istotne inwestor został pouczony o obowiązku naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w art. 363 kodeksu cywilnego. Z tej zaś regulacji wynika m.in., że naprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.
Podsumowując: przedsiębiorca ma możliwość skorzystania z szybkiej „drogi” administracyjnej. Winien złożyć do właściwego miejscowo starosty wniosek o rozstrzygnięcie – w drodze decyzji – o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Należy jednak się liczyć z obowiązkiem wyrównania ewentualnych szkód sąsiadowi, o ile takowe wystąpią w czasie wykonywania prac budowlanych.
Podstawa prawna
• art. 47 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. 2170)
• art. 363 – ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1495)