Subskrybuj nas na Youtube
Pojęcia używane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.) należy wykładać w sposób rozszerzający. Taki wniosek płynie z zapadłej w ostatni piątek uchwały Sądu Najwyższego.
Chodziło o wskazanie, kto może wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie skierowane przeciwko osobie zajmującej lokal mieszkalny bez tytułu prawnego. Artykuł 18 ust. 1 ustawy stanowi bowiem, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Ustęp 2 zaś określa, że powinno ono odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Ale no właśnie – właściciel. Tymczasem w sprawie, którą zajmował się Sąd Okręgowy w Poznaniu, z roszczeniem wystąpił dzierżawca. Pojawiła się zatem wątpliwość, tym bardziej że w dotychczasowym orzecznictwie część sądów uznawała, że skoro ustawodawca użył pojęcia „właściciel”, zrobił to nie bez przyczyny. Ale liczne wskazywały na to, że twórcom przepisów chodziło przede wszystkim o ochronę tych, którzy ponoszą szkodę.
Sąd Najwyższy wskazał, że istotą przepisu odszkodowawczego jest to, by zrekompensować szkodę temu, komu przysługuje prawo do rozporządzania lokalem i czerpania z niego pożytków. Bez wątpienia zaś dzierżawca jest kimś takim. Ma zatem legitymację czynną do pozywania o zapłatę wynikającą z art. 18 ust. 1 ustawy.
Jakkolwiek więc ta konkretna uchwała jest niekorzystna dla dzikich lokatorów, to Sąd Najwyższy kilkukrotnie definiował szeroko nie tylko pojęcie „właściciela”, lecz także „lokatora”. W uchwale z 15 listopada 2018 r. (sygn. akt III CZP 49/18) SN wskazał, że osobie użyczającej lokal od najemcy, choćby o użyczeniu nie wiedział wynajmujący, przysługuje prawo do lokalu zastępczego w razie rozwiązania umowy. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że pojęcie „lokatora” na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów trzeba rozumieć bardzo szeroko, gdyż ustawa ma charakter ochronny i stanowi realizację konstytucyjnego obowiązku państwa względem obywateli polegającego na zapobieganiu bezdomności. Dlatego uprawnienie do lokalu socjalnego należy przyznawać w zasadzie w każdym wypadku, gdy osoba podlegająca eksmisji nie zajęła mieszkania samowolnie.
„Kierunek wykładni jest taki, że jeżeli osoba, która zajmuje lokal, ma jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, jest uważana za lokatora – niezależnie czy jest to tytuł bezpośrednio pochodzący z prawa własności, czy jest to prawo pośrednie, czyli pochodzące od najemcy tego lokalu” – wskazał Sąd Najwyższy. Ten przypadek trzeba jednak odróżniać od sytuacji zajmowania lokalu bez żadnego tytułu prawnego, co miało miejsce w sprawie, w której teraz orzekał SN.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 8 listopada 2019 r., sygn. akt III CZP 28/19.