Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Jestem właścicielem lokalu w budynku wielorodzinnym. Nie mieszkam w nim, ale prowadzę działalność gospodarczą. Problem w tym, że wspólnota podjęła uchwałę w sprawie parkingu na wspólnym terenie, zgodnie z którą mogą z niego skorzystać tylko osoby mieszkające w budynku. Czy pozbawienie właściciela prawa do korzystania z nieruchomości jest zgodne z prawem? Czy można podważyć uchwałę?
Tak, w opisywanym przypadku istnieją podstawy do zaskarżenia uchwały wspólnoty. Z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali wynika, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Warto w tym miejscu odnotować wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19 września 2018 r., sygn. akt I ACa 204/18, który trafnie oddaje istotę zaskarżania takich uchwał. W orzeczeniu tym wskazano, że dla przyjęcia, iż istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba, że w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli.
Szczególnie zaś pomocne w ocenie opisywanej sytuacji może być stanowisko zawarte w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 9 maja 2018 r., sygn. akt XVIII C 976/17, a wydane w oparciu o zbliżony stan faktyczny. W spornej sprawie w uchwale przyjęto regulamin korzystania z miejsc parkingowych na terenie wspólnoty. Sąd uznał, że postanowienia regulaminu były sprzeczne z prawem. Zwrócił również uwagę na art. 206 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Ponadto przywołał art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Sąd jednoznacznie stwierdził, że nie można zaakceptować sytuacji, w której z korzystania z miejsc parkingowych całkowicie wykluczeni zostają niektórzy właściciele lokali. Zaskarżona uchwała powoduje zaś, że prawo do korzystania z miejsc parkingowych tracą właściciele lokali, którzy nie zamieszkują na nieruchomości. Zaznaczono nadto, że niezamieszkiwanie w lokalu nie może ograniczać praw właściciela przyznanych mu z mocy samej ustawy. Finalnie sąd uznał, że uchwała wspólnoty zasługuje na uchylenie.
Podobnie może stać się w opisywanej sytuacji, o ile pokrzywdzony właściciel lokalu złoży do sądu stosowne powództwo. Przy czym powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Podstawa prawna
Art. 12 ust. 1, art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 737).
Art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145).
