4 czerwca minęło 30 lat od zmiany ustroju w Polsce. Czy oznacza to ostateczne zasiedzenie przez Skarb Państwa nieruchomości odebranej obywatelom w okresie PRL?
W czasach Polski Ludowej państwo zagarnęło wiele nieruchomości, często niezgodnie z prawem. Nawet ówczesnym.
– Formy tego zaboru były zróżnicowane: od wydawanych niezgodnych z prawem decyzji po faktyczne przejęcie. Szczególnie brzemienna w skutki nie tylko pod względem gospodarczym, lecz także społecznym była nacjonalizacja gruntów rolnych na podstawie reformy rolnej z 1944 r. – mówi adwokat Jan Górski specjalizujący się w sprawach o zasiedzenie i odszkodowania od Skarbu Państwa.
Byli właściciele oraz ich spadkobiercy po zmianie ustroju występowali o zwrot tych nieruchomości, jednak Skarb Państwa podnosił zarzut zasiedzenia. Zrodziło to poważny problem praktyczny – z jednej strony od wywłaszczenia minęło kilkadziesiąt lat, ale z drugiej właściciele nie mogli się w tym czasie domagać zwrotu ze względu na realia polityczno-prawne.
26 października 2007 r. pełny skład Izby Cywilnej Sądu Najwyższego w uchwale nr III CZP 30/07 przyjął zasadę prawną, że władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, może być posiadaniem samoistnym prowadzącym do zasiedzenia. Sąd uznał też jednak, że przed 1989 r. mogły mieć miejsce przypadki, w których obywatele byli faktycznie pozbawieni możliwości realizacji prawa do sądu z przyczyn politycznych, co można uznać za stan siły wyższej, powodujący zawieszenie biegu zasiedzenia na rzecz Skarbu Państwa (sygn. akt OSNC 2008/5/43).
Doktor Tomasz Ludwik Krawczyk z GKR Legal zwraca uwagę, że dawniejsze orzecznictwo rozróżniało przejęcie nieruchomości przez SP w ramach jego imperium (czyli przez władcze oddziaływanie, np. na mocy ustawy lub decyzji administracyjnej) od przejęcia w ramach działań w sferze dominium, przyjmując, że tylko to drugie objęcie władztwa nad nieruchomością może być kwalifikowane jako posiadanie samoistne, czyli stan prowadzący do zasiedzenia.
– Zgodnie z takim orzecznictwem SP nie mógł nabyć przez zasiedzenie nieruchomości wywłaszczonej w drodze decyzji administracyjnej, która został później unieważniona. Sądy przyjmowały bowiem, że zasiedzenie nie ma służyć naprawianiu błędów procedury wywłaszczeniowej, a jedynie dostosowywaniu stanu prawnego nieruchomości do stanu ich posiadania po wielu latach, czy patrząc inaczej, regulowania stanu prawnego nieruchomości, którą właściciel przestał się interesować. Niestety, ten kierunek orzecznictwa się nie utrzymał – wskazuje prawnik.

Decyzja należy do sądu

O tym, czy w danym przypadku możliwość dochodzenia praw przez właściciela była zawieszona, musi jednak za każdym razem rozstrzygnąć sąd rozpatrujący konkretną sprawę. Chodzi bowiem o rzeczywiste, a nie potencjalne pozbawienie tej możliwości.
– Takie ustalenie nie może być dokonane wyłącznie na podstawie twierdzeń osoby uprawnionej – wskazuje Jan Górski. – Konieczne jest wykazanie, że w ówczesnych warunkach ustrojowych i w obowiązującym wtedy stanie prawnym skuteczne dochodzenie roszczenia nie było możliwe, np. względu na to, że powszechna praktyka stosowania obowiązujących wówczas przepisów, obiektywnie biorąc, nie stwarzała realnych szans uzyskania korzystnego dla uprawnionego rozstrzygnięcia – dodaje.
– Obecnie sądy wymagają, aby właściciel, przeciwko któremu biegło zasiedzenie, wykazał, że w jego konkretnej sprawie nie miał realnych szans dochodzenia wydania nieruchomości i przerwania w ten sposób biegu zasiedzenia, np. dlatego, że był prześladowany z przyczyn politycznych – wyjaśnia dr Krawczyk. – W praktyce wykazanie tego jest bardzo trudne, bowiem sądy uznają niemożność dochodzenia roszczeń za udowodnioną dopiero wówczas, gdy dana osoba może wykazać, że próbowała wszczynać postępowania, ale nie odniosły one skutku.
Na domiar złego we wspomnianej uchwale SN nie wskazał daty końcowej, po której przyjęcie istnienia siły wyższej będzie niemożliwe. Doprowadziło to do rozbieżności w orzecznictwie. W niektórych przypadkach sam SN przyjmuje datę 1 września 1980 r., (wejście w życie nowelizacji kodeksu postępowania administracyjnego, która wprowadziła sądową kontrolę decyzji administracyjnych), w innych zaś symboliczną datę 4 czerwca 1989 r. (postanowienie SN z 23 maja 2013 r., sygn. akt I CSK 619/12). Nawet gdy przyjmiemy tę drugą, korzystniejszą datę, właśnie minęło od niej 30 lat. Czy więc – w przypadku braku działań uprawnionych – zasiedzenie stało się faktem?
Upływ 30 lat od 4 czerwca 1989 r. ma jedynie takie znaczenie, że po tej dacie – o ile oczywiście posiadanie SP trwa od niej nieprzerwanie do chwili obecnej – właściciele odebranych w okresie PRL nieruchomości nie będą mogli nawet teoretycznie bronić się przed ich zasiedzeniem, powołując się na zawieszenie biegu ze względu na „zawieszenie wymiaru sprawiedliwości”.
– Zważywszy jednak, że wobec wzmiankowanych zmian w orzecznictwie również i przed 4 czerwca 2019 r. możliwości obrony przed zasiedzeniem były bardzo ograniczone, nie można tej daty traktować jako momentu radykalnego pogorszenia sytuacji podmiotów występujących z roszczeniami restytucyjnymi – mówi dr Tomasz Ludwik Krawczyk.

Właściciel musi działać

Z kolei adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy wskazuje, że nie ma związku między wyborami kontraktowymi a kwestią generalnego nabycia prawa własności przez zasiedzenie.
– Termin upływu zasiedzenia liczony jest konkretnie dla danej nieruchomości przez sąd, który ustala moment wejścia w posiadanie samoistne (a wybory z 1989 r. nie mają żadnego związku z wejściem w posiadanie nieruchomości) oraz czas potrzebny do stwierdzenia do zasiedzenia – tłumaczy ekspertka.
Jej zdaniem możliwe jest jednak sformułowanie ogólnej tezy, zgodnie z którą, jeżeli dawny właściciel nie podejmował żadnych działań prawnych w stosunku do nieruchomości zajmowanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inny podmiot publiczny, to z upływem czerwca 2019 r. należy domniemywać, że doszło do zasiedzenia.
– Skoro potencjalnie mogła istnieć sytuacja zawieszenia wymiaru sprawiedliwości (do zbadania w konkretnym wypadku), to upływ 30 lat od ustania takiego potencjalnego zawieszenia możliwości dochodzenia swoich praw powoduje skutek w postaci zasiedzenia – stwierdza Anna Maksymiuk.

Z dekretu

Problem zasiedzenia przez Skarb Państwa lub gminę może dotyczyć każdej nieruchomości, która została bezprawnie przejęta w czasach PRL (w formie decyzji lub bez żadnej podstawy prawnej) i co do której spadkobiercom przysługuje roszczenie o zwrot własności w naturze, chyba że istnieje szczególna podstawa prawna co do zwrotu.
– Tylko określone czynności prowadzą do przerwania biegu zasiedzenia. Taką czynność stanowi m.in. powództwo windykacyjne (pozew o wydanie nieruchomości), ale też zawezwanie do próby ugodowej. Należy podkreślić, że wszystkie kroki prawne powinny być kierowane do wszystkich posiadaczy samoistnych – tłumaczy adwokat Jan Górski.
W przypadku toczących się aktualnie spraw dekretowych zasiedzenie nie ma zasadniczo znaczenia, gdyż wnioski składane przez strony w postępowaniu administracyjnym przerywały bieg zasiedzenia (z tym, że tylko w stosunku do Skarbu Państwa lub gminy).
– Gdyby jednak ktoś dopiero po 4 czerwca 2019 r. składał wniosek o stwierdzenie nieważności negatywnych decyzji dekretowych wydanych w czasach PRL i domagał się zwrotu nieruchomości w naturze (a ściślej ustanowienia użytkowania wieczystego), wówczas nawet jeśli zostanie stwierdzona nieważność decyzji dekretowej, roszczenie o zwrot może zostać skutecznie zablokowane przez zasiedzenie – wyjaśnia Jan Górski.
komentarz

W dwóch stanach prawnych

dr Marcin Włodarski Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy
W PRL nieruchomość to był głównie problem, a nie tak jak dziś – przywilej. Był obowiązek użytkowania nieruchomości rolnych – jeśli leżały odłogiem, to na właściciela nakładano kary administracyjne – czasem równe rocznej średniej pensji, a nawet i więcej. Ówczesne władze stały na stanowisku, że produkcja żywności jest priorytetem (walka z głodem) i skoro ktoś ma rolę, to musi ją uprawiać. Zdarzało się, że kary przekraczały wartość nieruchomości. Nikt nie chciał tej nieruchomości kupić, bo związane z nią były te kary i tak ta spirala się nakręcała.
Dodatkowo jeśli nieruchomość była źle lub w ogóle nieużytkowana, niektórzy donosili na sąsiada i uzyskiwali nieruchomość za darmo. Sam miałem takich przypadków sporo. Np. kobieta, która miała działkę rolną po rodzicach (bez siedliska), sama ją uprawiała, ale gdy jej mama zachorowała i leżała w jej domu, kobieta po prostu nie jeździła na działkę i jej nie uprawiała. Sąsiad doniósł na nią, komisja potwierdziła ten fakt i sąsiad za darmo powiększył swoje gospodarstwo rolne o tę działkę. Kobieta została z niczym i dodatkowo musiała zapłacić karę.
Dlatego gdy dokonywano wywłaszczeń, to właściciel 15-ha gospodarstwa rolnego w Warszawie (a było takich sporo), któremu chciano wywłaszczyć 2 tys. mkw. ziemi, zgłaszał wniosek o wywłaszczenie całej nieruchomości. Często za te 15 ha w ramach odszkodowania przyznawano mieszkanie i pieniądze na jego umeblowanie. Wywłaszczony był bardzo zadowolony, inwestor mniej, bo musiał przekazać dla wywłaszczonego jedno mieszkanie – wówczas towar bardzo deficytowy i chodliwy.
Po 1989 roku dużo się zmieniło: te 15 ha warte jest dziś co najmniej 15 mln zł, a nasz wywłaszczony dostał mieszkanie warte góra 500 tys. i jakieś 150 tys. na umeblowanie i remont. Co więc robi właściciel? Trochę na siłę składa wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości i próbuje odkręcić wywłaszczenie – tu z kolei składa wniosek o stwierdzenie nieważności wywłaszczenia. Chodzi w tym przypadku nie o sprawiedliwość, lecz wyłącznie o wywłaszczenie we współczesnych realiach, a raczej pieniądzach. Przy okazji zaś utrudnia życie innym, w szczególności obecnym właścicielom tych nieruchomości.