- Samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 r., więc nieuiszczenie opłaty nie wstrzymuje przekształcenia, bo ono już się formalnie dokonało - mówi w rozmowie z DGP dr Marcin Włodarski, ekspert w dziedzinie nieruchomości i inwestycji infrastrukturalnych, kancelaria LSW.
DGP
Czy brak wniesienia opłaty przekształceniowej unieważnia zamianę użytkowania wieczystego we własność?
Samo przekształcenie nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 r., więc nieuiszczenie opłaty nie wstrzymuje przekształcenia, bo ono już się formalnie dokonało.
Reklama
Natomiast zaświadczenie przekształceniowe stanowi podstawę dokonywanego z urzędu wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę. Dopiero po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje, w terminie 30 dni, stosowne zaświadczenie, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej.

Reklama
Czy bez zaświadczenia o przekształceniu można sprzedać nieruchomość albo ubiegać się o pozwolenie na budowę?
Na początku roku były problemy z obrotem mieszkaniami zbudowanymi na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zarówno notariusze, jak i sądy wieczystoksięgowe różnie interpretowały zaistniałą sytuację prawną. Jeden wydział wieczystoksięgowy nie miał problemów i ujawniał sprzedaż „użytkowania wieczystego” wraz z mieszkaniem, a inne wydziały odmawiały, argumentując, że nie można sprzedać tego, czego nie ma – a użytkowanie wieczyste w tym zakresie zniknęło po 1 stycznia 2019 r. Sytuację postanowiły ratować Ministerstwo Sprawiedliwości i Krajowa Rada Notarialna, które w swoich wytycznych wskazały, że prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału w prawie do nieruchomości wspólnej, niezależnie czy jest to prawo użytkowania wieczystego, czy prawo własności. Te prawa, jako związane, będą dzielić los prawa własności lokalu jako jego części składowe. I od tej pory nie ma większych problemów ze zbyciem.
Co do pozwolenia na budowę to przekształceniu ulegają grunty zabudowane, więc nie mamy tu do czynienia z pozwoleniami na budowę, ale myślę, że gdyby ktoś chciał taki budynek przebudować czy wyburzyć, to administracja budowlana przyjmie podobne stanowisko jak MS i KRN.
DGP niedawno opisał sytuację ludzi, którzy kupili grunt z całkowicie opłaconym użytkowaniem wieczystym („Dwa razy płaci, kto szybko płaci”, 7 maja 2019 r.). Ponieważ jednak byli nabywcami, a nie spadkobiercami, to tych opłat poprzedniego właściciela nie mogli zaliczyć jako swoich, choć ponieśli ich ekonomiczny ciężar w wyższej cenie gruntu. Wydaje się, że przepis inaczej traktujący następców prawnych pod tytułem ogólnym i szczególnym może być niezgodny z konstytucją. Gdyby się tak okazało, co zrobić z niekonstytucyjną opłatą? Uiścić i żądać jej zwrotu? Czy też wstrzymać się z płaceniem aż do wyroku TK?
Moim zdaniem nabywcy byli następcami prawnymi byłego właściciela i powinni walczyć o zaliczenie opłat na ich rzecz. Weszli oni w ogół praw i obowiązków sprzedającego. To da się wygrać w sądzie.