Wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie jest elementem umowy ustanowienia ani przeniesienia tego prawa. Dobra wiara nabywcy powinna być rozstrzygana w momencie złożenia wniosku o wpis – uznał w czwartek Sąd Najwyższy.
Izba Cywilna SN odpowiedziała na pytanie prawne sądu okręgowego. Rozstrzygał on spór o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym. Nabywca budynku na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego sądził, że firma, od której chciał go kupić, jest jego właścicielem, a sam budynek jest przedmiotem odrębnej własności. Okazało się jednak, że stanowiący tak wpis w elektronicznej księdze wieczystej był wynikiem błędu w migracji danych. Został on sprostowany i wykreślono wpis o odrębnej własności budynku.
Sąd rejonowy oddalił powództwo o ustalenie wpisu w księgach ze stanem faktycznym (wpisanie sprzedającego jako właściciela budynku). Właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku była bowiem gmina, co zakomunikował notariusz (jednak już po podpisaniu umowy, która stała się przedmiotem sporu). Sąd uznał, że strona powodowa nie dochowała należytej staranności, bo sprawdzenie elektronicznej księgi wieczystej to za mało.
Reklama
W apelacji firma podniosła, że notariusz twierdził, że odbył rozmowę z pracownikiem gminy, która uzyskała ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd okręgowy musiał więc ustalić, czy uzyskanie wpisu prawa użytkowania wieczystego nabywcy jest częścią czynności prawnej przeniesienia tego prawa. Jeśli tak by było, to wobec braku wpisu cała czynność należałoby uznać za nieistniejącą lub nieważną od początku. Nabywcy nie chroniłaby wtedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Powództwo o ustalenie treści księgi nie mogłoby zaś posłużyć sanowaniu tej czynności. Pozwy takie mogą bowiem służyć do wykreślenia prawa niewłaściwie wpisanego, a nie do wpisania prawa, które nie zostało ustalone procesowo.
Sąd okręgowy wskazał, że ustalenia wymaga moment, od którego powinna być oceniana dobra wiara nabywcy. Stwierdził, że dopiero dokonanie wpisu powoduje, że dochodzi do nabycia prawa użytkowania wieczystego przez nowy podmiot. Nie było więc jasne, czy dobrą wiarę powinno się oceniać w momencie złożenia zgodnych oświadczeń stron czy dopiero od dokonania wpisu. W tej sprawie w chwili podpisywania umowy wpis w księgach był wciąż błędny, ale w momencie złożenia przez nabywcę wniosku o wpis jego prawa został już sprostowany.
Sąd Najwyższy uznał, że wpis nie jest elementem czynności prawnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, jest więc ona ważna. Zdecydował, że dla określenia dobrej wiary właściwy jest moment złożenia wniosku o wpis. Oznacza to, że w tym przypadku wyłączona jest zasada rękojmi publicznej ksiąg wieczystych, gdyż w momencie składania wniosku o wpis stan w księgach wieczystych nie odbiegał już od stanu faktycznego.

ORZECZNICTWO

Uchwała Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt III CZP 100/18.