Subskrybuj nas na Youtube
Wartość nieruchomości przy podziale majątku wspólnego należy oszacować z pominięciem obciążenia hipotecznego.
Zasada ta dotyczy również spółdzielczych mieszkań własnościowych. Tylko wyjątkowo, jeżeli przemawiają za tym istotne powody, sąd może zdecydować inaczej. To sedno dwóch najnowszych uchwał Sądu Najwyższego.
Do SN wpłynęły dwa pytania prawne dotyczące podobnych kwestii. W pierwszej sprawie chodziło o grunt zakupiony przez małżonków na własność (działka ta należała do majątku wspólnego w czasie małżeństwa), zaś w drugiej – o mieszkanie spółdzielcze własnościowe, które także należało do obojga małżonków jako majątek wspólny.
W obydwu przypadkach w związku z rozwodem powstał problem – jeżeli sąd przydziela nieruchomość lub mieszkanie spółdzielcze z obciążoną hipoteką jednemu z byłych małżonków, to jak należy oszacować jego wartość. Drugi z byłych małżonków powinien bowiem otrzymać w rozliczeniu kwotę odpowiadającą wartości swojej części mieszkania lub działki. Sądy I instancji postanowiły podobnie: wartość nieruchomości albo mieszkania spółdzielczego należy ustalać z uwzględnieniem hipoteki. A sądy II instancji powzięły poważne wątpliwości prawne, które przedstawiły do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Ten odpowiedział dwoma uchwałami. Zgodnie z nimi tak w sprawie o podział majątku, jak i zniesienie współwłasności spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania – w sytuacji gdy nieruchomość i mieszkanie były w każdym przypadku obciążone hipoteką na rzecz banku, a własność lub własnościowe prawo spółdzielcze do mieszkania przyznano tylko jednemu z byłych małżonków – wartość nieruchomości ustala się z pominięciem zadłużenia. I to jest zasada, od której jednak sąd może odstąpić z ważnych względów.
– Gdy składnik majątkowy jest obciążony prawem rzeczowym właściwsze jest, by ocenić jego wartość jako element aktywów majątku wspólnego, czyli odejmując wartość obciążenia. Jednak trzeba mieć na uwadze także różne inne sytuacje, np. uzgodnienia między małżonkami, umowę z bankiem itp. Jeżeli zachodzą wówczas takie szczególne przypadki, które uzasadniają uwzględnienie hipoteki, należy wówczas wziąć ją pod uwagę, szacując wartość nieruchomości – wskazał w uzasadnieniu sędzia Jacek Gudowski.
ORZECZNICTWO
Uchwały składu 3 sędziów Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., sygn. akt III CZP 21/18 i III CZP 41/18.
