Subskrybuj nas na Youtube
Niedopuszczalna jest sytuacja, w której członkowie wspólnoty mieszkaniowej w podjętej przez siebie uchwale cedują na zarząd ogólny obowiązek niewyrażania zgody na sprzedaż alkoholu. Takie działanie jest wbrew obowiązującemu prawu oraz ograniczałoby prawa przedsiębiorców do kwestionowania decyzji. Uznał tak Sąd Apelacyjny w Warszawie.
Jedna ze stołecznych wspólnot podjęła w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę, w której postanowiła: „W przypadku wystąpienia właścicieli lokali użytkowych z wnioskiem o wyrażenie zgody właściciela lub administratora budynku na sprzedaż alkoholu zobowiązać Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do nieudzielenia powyższej zgody”.
Jeden z właścicieli lokali znajdujących się na terenie wspólnoty, który sprzedażą alkoholu był żywo zainteresowany, zaskarżył ją do sądu. Zarówno sąd okręgowy, jak i apelacyjny przyznały mu rację, a kontrowersyjną uchwałę uchylono.
Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.) do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Bez wątpienia zaś decyzja w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wielorodzinnym, która jest niezbędna do uzyskania przez określony podmiot na sprzedaż alkoholu, stanowi taki rodzaj czynności.
3 mln prawie tyle mieszkań znajduje się we wspólnotach mieszkaniowych
Zdaniem sądów orzekających decyzja powinna być wydawana każdorazowo po wystąpieniu z wnioskiem o wyrażenie zgody. Niedopuszczalne jest sformułowanie w uchwale generalnej odmowy. Co więcej, wspólnota mieszkaniowa nie może swoich uprawnień scedować na zarząd.
„Zaakceptowanie treści zaskarżonej uchwały doprowadziłoby do sytuacji, w której zarząd przejąłby uprawnienia ogółu właścicieli do podejmowania czynności odmawiających wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wielorodzinnym w każdej indywidualnej sprawie” – czytamy w uzasadnieniu wyroku sądu apelacyjnego.
Do tego zaskarżony zapis prowadziłby do obejścia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, który daje podstawy do sądowej kontroli nad działalnością wspólnoty. Stałoby się tak, gdyż ustawa daje właścicielowi lokalu uprawnienie zaskarżenia do sądu kwestionowanej przez siebie uchwały wspólnoty. Gdyby zaś utrzymano w mocy zaskarżoną uchwałę, później nie byłoby już kolejnych, lecz jedynie decyzje zarządu. O możliwości ich skarżenia ustawodawca nie wspomina.
Powód zaskarżył też zapis uchwały mówiący, że „w przypadku prowadzenia przez właścicieli lokali użytkowych lub najemców tych lokali działalności uciążliwej dla właścicieli lokali mieszkalnych, wspólnota może dla nich ustalić w trybie uchwały zwiększenie obciążenia z tytułu utrzymania nieruchomości części wspólnej, jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali”. Sąd okręgowy nie dopatrzył się w takim zapisie niczego złego. Ale sąd apelacyjny i ten paragraf uchylił. Powód?
„W ocenie Sądu Apelacyjnego uchwała o zwiększeniu obciążenia nie może mieć także charakteru normy blankietowej, tak jak w niniejszej sprawie, czyli dotyczyć sytuacji na przyszłość, ale musi dotyczyć konkretnego rodzaju lokali” – czytamy w uzasadnieniu. Sędziowie podkreślili również, że aby zwiększyć obciążenia, należy wpierw wykazać, że rzeczywiście są generowane większe wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. W niniejszej sprawie zaś wspólnota nie wykazała, by lokale uciążliwe odpowiadały za jakiekolwiek dodatkowe koszty.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 stycznia 2019 r., sygn. akt I ACa 1351/17. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
