Subskrybuj nas na Youtube
Dziś pierwsza część komentarza do ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.), zgodnie z którą z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło powszechne uwłaszczenie tych gruntów. Przy czym należy pamiętać, że nowa regulacja nie oznacza całkowitego wyeliminowania z systemu specyficznego prawa rzeczowego, jakim jest użytkowanie wieczyste. Ta instytucja nadal jest przewidziana w kodeksie cywilnym. Także zgodnie z ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości, której głównym celem jest gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa, można oddawać grunty w użytkowanie wieczyste.
Zacznijmy jednak od początku. Otóż ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów weszła w życie 5 października 2018 r. Była ona poprzedzona długim procesem uzgodnień. Projekt ustawy został przygotowany w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju, a następnie – 12 sierpnia 2016 r. – trafił do konsultacji publicznej i uzgodnień międzyresortowych. Od początku wywoływał sporo kontrowersji. Związek Miast Polskich w stanowisku z 26 sierpnia 2016 r. pisał, że „projekt zakłada odgórne wywłaszczenie gmin, które zostało już raz przeprowadzone przez ustawodawcę (ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Dz.U. z 2012 r. poz. 83), co Trybunał Konstytucyjny uznał za niekonstytucyjne (wyrok z 10 marca 2015 r., sygn. akt K29/13)”. Warto dodać, że orzeczenie to było zresztą skutecznym straszakiem przeciwko tym wszystkim pomysłom, które zmierzały do uwłaszczenia bez żadnej odpłatności (albo tylko symbolicznej). Niezależnie od tego, wyrok TK był punktem odniesienia do rozwiązań przyjętych w projekcie ustawy uwłaszczeniowej, który ostatecznie 27 czerwca 2018 r. wpłynął do laski marszałkowskiej.
Regulacja z 20 lipca 2018 r. nie jest pierwszą ustawą, która po upadku komunizmu umożliwia Polakom zamianę użytkowania wieczystego we własność (por. ustawy z: 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności; 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości; 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości). Ostatnia z nich nadal będzie obowiązywała wraz z ustawą z 20 lipca 2018 r. Jej głównym mankamentem było jednak to, że brak zgody wszystkich użytkowników wieczystych w danym budynku blokował proces uwłaszczenia. W komentowanej niżej regulacji przyjęto więc rozwiązanie polegające na uwłaszczeniu z mocy prawa. Tak jak brzmi tytuł ustawy, dotyczy ona tylko tych gruntów pod budynkami, które zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Przepis ten określa zakres przedmiotowy uwłaszczenia. Operuje on jednak pojęciami niedookreślonymi, których ocena w konkretnym przypadku może w praktyce przysporzyć wiele problemów. Ta wątpliwość dotyczy m.in. samorządu, a zwłaszcza gmin. To one były dotychczas najczęściej właścicielami gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. I to je najbardziej dotknie uwłaszczenie. Co więcej, gminy są zobowiązane do doręczenia byłym użytkownikom zaświadczeń potwierdzających przekształcenia praw. Jednostki samorządowe mają na to 12 miesięcy. Te dwa wspomniane zagadnienia, czyli określenie zakresu uwłaszczenia i obowiązek wysyłania zawiadomień, będą kwestiami, które są omówione w niniejszym komentarzu.