Subskrybuj nas na Youtube
Ustawa rodzi poważne skutki także dla użytkowników lokali niemieszkalnych. I to nawet niezależnie od tego, czy są zainteresowani uwłaszczeniem.
Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności z zasady obejmuje nieruchomości mieszkaniowe. Ich szczegółowy zakres został opisany w art. 1 ust. 2 ustawy. Spowoduje ona jednak poważne skutki także dla przedsiębiorców i to nawet niezależnie od tego, czy są zainteresowani uwłaszczeniem.
Obligatoryjnie prawo własności
W art. 1 ust. 1 powołanej ustawy wskazano bowiem, że od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 2 do grupy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zalicza się grunty zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Zgodnie z powyższym przyjąć trzeba, że w tym przypadku nie wszystkie lokale wchodzące w skład budynków muszą być lokalami mieszkalnymi. Co najwyżej połowa (lub mniejsza liczba lokali) może mieć więc inne przeznaczenie i zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu nie zmieni to faktu, że użytkowanie wieczyste całego gruntu ulegnie przekształceniu w prawo własności.
Aby rozważyć szerzej zasadność niniejszego wniosku, warto przeanalizować inne przepisy i rozstrzygnąć, czy nie znajdują one mimo wszystko w jakimś zakresie zastosowania do przedmiotowego przypadku. W art. 1 ust. 3 przesądzono, że przekształceniem zgodnie z ustawą jest przekształcenie gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu. Powyżej wskazany przypadek gruntu zabudowanego wyłącznie budynkiem mieszkaniowym wielorodzinnym spełnia te kryteria. W kolejnym ustępie wskazano, że w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym. W żaden sposób natomiast nie wyklucza się przy tej okazji żadnych współużytkowników wieczystych nieruchomości.
Z kolei art. 2 ust. 1 normuje przypadek, w którym na gruncie położone są także inne obiekty budowlane. Wówczas przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności jest możliwe po dokonaniu podziału nieruchomości. Wydzielony grunt musi spełniać kryteria określone w art. 1 ust. 2 ustawy i przekształcenie następuje z dniem założenia księgi wieczystej dla nowej wydzielonej nieruchomości albo z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego kryteriów ustawowych. W żadnym z tych przypadków nie można jednak znaleźć podstawy do ograniczenia zakresu gruntów, których użytkowanie wieczyste zgodnie z ustawą zostanie przekształcone w prawo własności z mocy prawa. Konkluzja tej części analizy jest więc taka, że w sytuacji, gdy grunt jest zabudowany wyłącznie budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę stanowią lokale mieszkalne – przekształcenie obejmuje wszystkich użytkowników wieczystych gruntu. A więc również tych, którzy są właścicielami innych lokali niż mieszkalne (ważne jest jednak to, aby lokale te były w budynku mieszkalnym wspomnianym powyżej). Ustawodawca nie wskazuje natomiast, jakie inne lokale mogą wchodzić w skład takiego budynku, a więc trzeba przyjąć, że nie ma tutaj żadnych dodatkowych ograniczeń. Przekształcenie obejmie więc tym samym właścicieli lokali wykorzystywanych na cele związane z działalnością gospodarczą, pod warunkiem że lokale te znajdują się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których co najmniej połowa lokali jest mieszkalna.
Można tu jeszcze dodać, że zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 3 przekształceniu podlegają również grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi (w rozumieniu ustawy) wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Trzeba to rozumieć tak, że niniejsze budynki i urządzenia mogą umożliwiać również korzystanie ze znajdujących się w budynku mieszkalnym lokali przeznaczonych na cele gospodarcze. Zgodnie z art. 1 ust. 5 analizowanej ustawy obiekty budowlane i urządzenia budowlane, o których mowa powyżej, położone na gruncie, stają się z dniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności częścią składową tego gruntu.
Ale uwaga! Nie dotyczy to jednak zlokalizowanych tam urządzeń przesyłowych, czyli urządzeń służących do przesyłania pary, gazu, energii elektrycznej oraz podobnych. Odnośnie do nich w pełni zastosowanie znajduje dotychczasowa, wciąż obowiązująca regulacja. Jeżeli tylko wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, zawsze pozostają odrębnym przedmiotem własności i mogą stanowić przedmiot swobodnego obrotu.
Gdy ktoś chce zmienić przeznaczenie
Może się zdarzyć, że przedsiębiorcy zależy na przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. Rozważmy przypadek, gdy gmina jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje się budynek komercyjny, a na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Użytkownik wieczysty zainteresowany jest przekształceniem obiektu we własność. W takiej sytuacji powinien on ustalić z przedstawicielami gminy możliwość zmiany umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste w taki sposób, że dopuszczalny jest do realizacji cel mieszkaniowy. Następnie powinien wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, polegającej na zmianie sposobu korzystania z nieruchomości. Jeżeli czynności te uda mu się zrealizować, może kontynuować proces budowlany, a następnie doprowadzić do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność.
Konieczna zabudowa
Ustawa uwłaszczeniowa może zostać poddana istotnej dla przedsiębiorców analizie z jeszcze jednej perspektywy. Warto przyjrzeć się temu, jak dokładnie w art. 1 ust. 2 definiuje się grunty zabudowane na cele mieszkaniowe podlegające przekształceniu. Otóż są to grunty „zabudowane budynkami mieszkalnymi” – w zależności od wariantu jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi. Również w dalszych częściach ustawy wskazuje się, że przekształceniu podlega prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe. Terminem, w którym przekształcenie następuje, jest 1 stycznia 2019 r. Można więc uznać, że do tego czasu użytkownicy wieczyści gruntów mogą modyfikować stan faktyczny, aby dostosować się do możliwości przekształcenia. W pierwszej kolejności należy jednak wskazać, że grunt niezabudowany – nawet przeznaczony na cele mieszkaniowe – nie będzie podlegał przekształceniom. Podobnie przekształceniom nie będzie podlegał grunt, na którym 1 stycznia 2019 r. będzie trwała budowa. Warunek jest bowiem taki, aby dany budynek już się na nim znajdował. Jednakże w art. 13 ust. 1 zastrzeżono, że jeżeli po 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania – z dniem oddania prawo użytkowania wieczystego gruntu również przekształca się w prawo własności. Ponadto zgodnie z art. 24 ustawy regulacje dotyczące przekształcenia stosuje się również w przypadku, gdy przed 1 stycznia 2019 r. zawarto umowę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego lub umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego, a stosowny wpis w księdze wieczystej nie został jeszcze złożony.
Konkludując, można wskazać, że zmiana przeznaczenia budynku spowoduje podstawę do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego także po 1 stycznia 2019 r. Aby jednak było to możliwe, trzeba uwzględnić wiele różnych uwarunkowań. Ustawodawca nie powołuje się na to wprost, ale punktem odniesienia będzie tu również umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste i zakres możliwych dla użytkownika wieczystego działań na gruncie. Co najmniej ryzykowne (a często niemożliwe) byłoby dążenie na siłę do wzniesienia budynków mieszkalnych w sytuacji, gdy nie przewiduje tego umowa (optymalna byłaby jej szybka zmiana, co wymaga zgody właściciela będącego podmiotem publicznym). Poza tym trzeba zwrócić uwagę na uwarunkowania planistyczne i realną możliwość określonej zmiany przeznaczenia. Zwłaszcza że przy określonych przepisach obowiązującego planu miejscowego byłoby to trudne (i wymagało wcześniejszej zmiany planu). Zapewne ewentualne działania byłyby łatwiejsze w przypadku braku planu miejscowego, kiedy jego odpowiednikiem byłaby decyzja o warunkach zabudowy.
Można więc przyjąć, że zmiana przeznaczenia nieruchomości zabudowanej przed 1 stycznia 2019 r. spowoduje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nawet jeżeli przed przekształceniem budynek nie był mieszkalny, a zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy rozpoczęto jego zmianę na budynek spełniający kryteria przedmiotowej ustawy, to również możliwe będzie przekształcenie takiego prawa użytkowania wieczystego.