Z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność starujemy od stycznia. Spółdzielnie i deweloperzy nie muszą się już obawiać bankructw.
Reklama
1 stycznia wchodzi w życie ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. poz. 1716; dalej także ustawa uwłaszczeniowa). 6 grudnia Sejm w błyskawicznym tempie przyjął jej nowelizację. Pośpiech nie dziwi, bo gdyby parlament nie zdążył ze zmianami, przedsiębiorcy, przede wszystkim deweloperzy, a także spółdzielnie mieszkaniowe, znaleźliby się w bardzo trudnej sytuacji. Nie tylko musieliby bowiem płacić opłatę przekształceniową, lecz także – jeżeli przekraczaliby wynikający z przepisów unijnych limit pomocy de minimis – jednorazowo mieliby zwrócić kwotę równą wartość uzyskanej pomocy publicznej. Przekształcenie w prawo własności jest traktowane bowiem jako taka pomoc (art. 14 ustawy uwłaszczeniowej). I jeżeli w stosunku do jednego przedsiębiorcy przekracza 200 tys. euro w ciągu trzech lat podatkowych, to trzeba uiścić dopłatę do poziomu wartości nieruchomości.

O jakie pieniądze toczył się spór

Zgodnie z dominującą w dyskusji ekspertów interpretacją za wartość pomocy publicznej powinno się przyjmować różnicę między wartością nieruchomości a opłatą przekształceniową. Bez wpływu na wartość pomocy pozostają natomiast nakłady poczynione przez przedsiębiorcę jako cena nabycia prawa użytkowania wieczystego przekształcanej nieruchomości czy ewentualne wniesione wcześniej przez tego przedsiębiorcę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Jeżeli więc przedsiębiorca nabył prawo użytkowania wieczystego działki inwestycyjnej, której wartość rynkowa w dniu przekształcenia przykładowo wynosi 6 660 000 zł za cenę 4 000 000 zł, to przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowi pomoc publiczną. Jak ją wyliczyć? Od wartości rynkowej obowiązującej w dniu przekształcenia, czyli 6 660 000 zł, należy odjąć opłatę przekształceniową (3 proc. x 6 660 000 zł x 20 lat = 3 996 000 zł). Tak wyliczona opłata przekształceniowa wynosi 2 664 000 zł, a zatem przekracza dopuszczalny limit pomocy de minimis. Przedsiębiorca byłby wobec tego zobowiązany do jednorazowej zapłaty różnicy wartości nieruchomości i opłaty przekształceniowej, pomniejszonej o dopuszczalną kwotę pomocy de minimis (obecnie 858 380 zł), a więc musiałby uiścić 1 805 620 zł.
Utrzymanie przepisów ustawy w dotychczasowym brzmieniu oznaczałoby więc dla większości przedsiębiorców, zwłaszcza tych posiadających grunty w użytkowaniu wieczystym przeznaczone na cele mieszkaniowe, konieczność poniesienia wysokich kosztów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego (opłata przekształceniowa plus zwrot pomocy de minimis). To zaś zasadniczo wpłynęłoby na rentowność inwestycji zaplanowanych na gruntach objętych regulacją ustawy.

Dwie drogi

By temu zaradzić, w nowelizacji znalazły się przepisy umożliwiające przedsiębiorcom oraz spółdzielniom mieszkaniowym wybór systemu płatności związanej z przekształceniem.
Po pierwsze, mogą zapłacić jednorazowo 20 opłat oraz dopłacić, jeżeli przekroczą limit pomocy de minimis. To sposób dobry dla tych, którzy mają grunty o niewielkiej wartości i pułapu pomocy nie przekraczają.
Po drugie, mogą zdecydować się płacić opłaty przekształceniowe przez określoną liczbę lat:
  • 99 – jeśli stawka opłaty za uzytkowanie wieczyste wynosi 1 proc.,
  • 50 – gdy stawka ta wynosi 2 proc.,
  • 33 – gdy stawka wynosi 3 proc.
Tę drugą drogę powinni wybrać ci przedsiębiorcy, którzy obawiają się o przekroczenie pułapu de minimis. Dlaczego? Ponieważ będą płacić w ratach, a nie jednorazowo. Jest to też korzystne dla deweloperów, którzy będą płacić do czasu, kiedy nie zbędą nieruchomości.
Właściciel gruntu będzie musiał złożyć oświadczenie o wyborze formy płatności w ciągu trzech miesięcy. Ale nawet jeśli zdecyduje się początkowo na płatność długoterminową, to będzie mógł w każdej chwili zmienić zdanie i wnieść opłatę jednorazową.

Niedoprecyzowane przepisy

Warto zaznaczyć jeszcze jedno. Ustawodawca ani w nowelizacji, ani w obowiązującej ustawie przekształceniowej z 20 lipca 2018 r. nie doprecyzował, co konkretnie w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność na rzecz użytkownika wieczystego będącego przedsiębiorcą stanowić będzie „wartość udzielonej pomocy” (w tym de minimis), o której mowa w art. 14 ustawy przekształceniowej. Może więc to nadal stanowić kwestię sporną. Dlatego, zwłaszcza gdy chodzi o bardzo dużą wartość nieruchomości, lepiej wybrać ratalny system spłat.
Uwaga! Na ustawę uwłaszczeniową powinni zwrócić uwagę nie tylko deweloperzy, ale również inni przedsiębiorcy. Podlegają jej i to obowiązkowo lokale użytkowe znajdujące się w tym samym budynku, co lokale mieszkalne. Jeśli ktoś ma takie obiekty, powinien też sprawdzić, czy przypadkiem nie podlega przepisom de minimis. Więcej na ten temat w tekście Macieja Nowaka.

opinia eksperta

Gabriela Górka aplikant radcowski z Konieczny Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska / DGP
Znowelizowane przepisy przewidują możliwość wyboru przez przedsiębiorcę systemu płatności za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w jego własność – pomiędzy podstawową formą wnoszenia opłaty przez 20 lat od momentu przekształcenia (w tym przypadku konieczne będzie uiszczenie ewentualnej dopłaty związanej z przekroczeniem limitu pomocy de minimis na dotychczasowych zasadach) a systemem opartym o płatność długoterminową. System płatności długoterminowej zakłada np. obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 99 lat od dnia przekształcenia, gdy wysokość stawki procentowej wynosi 1 proc. oraz 33 lat od dnia przekształcenia, w przypadku gdy wysokość stawki wynosi 3 proc. Rozwiązanie to ma na celu uniknięcie ewentualnego wejścia przez przedsiębiorcę w rygor pomocy publicznej i konieczność wniesienia jednorazowej dopłaty do wartości rynkowej gruntu. Wybór formy płatności będzie dokonywany przez przedsiębiorcę w drodze oświadczenia i może być zmieniony w każdym czasie. Z kolei przy zbyciu nieruchomości innemu przedsiębiorcy nabywca nie jest związany wcześniej wybranym systemem płatności – zyskuje uprawnienie do złożenia oświadczenia w tym zakresie.
Zmianę ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego przewiduje również projekt nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, obecnie procedowany przez Komitet Stały Rady Ministrów. Zakłada on odsunięcie w czasie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w przypadku oddania wzniesionego na nim budynku mieszkalnego do użytkowania po 1 stycznia 2019 r. Wówczas przekształcenie następuje odpowiednio – w przypadku budynku wielorodzinnego – z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności ostatniego lokalu mieszkalnego, natomiast w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego – z dniem oddania budynku do użytkowania. A to rozwiązuje również kwestię ewentualnej pomocy de minimis dla deweloperów. Proponowana zmiana nie znajdzie jednak zastosowania do inwestycji, w odniesieniu do których wydana zostanie przed 1 stycznia 2019 r. decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.



Artur Soboń sekretarz stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju / DGP
Nowelizacja odpowiada na potrzeby zgłoszone przez przedsiębiorców, którzy będą korzystać z uwłaszczenia. Przedsiębiorca będzie miał prawo wyboru pomiędzy ogólną zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, a zasadą płatności przez 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty wynosi 1 proc., ewentualnie płatności przez 50 lub 33 lata, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty wynosi odpowiednio 2 lub 3 proc. Przedsiębiorcom nie będą więc narzucane dopłaty do pomocy publicznej, tym samym będą mieli oni możliwość dostosowania systemu płatności do aktualnej kondycji finansowej i planów inwestycyjnych wobec nieruchomości.



DGP
Nowelizację można ocenić pozytywnie – w dużej mierze oddala widmo powstania znaczącej pomocy publicznej po stronie spółdzielni mieszkaniowych czy inwestorów, którzy staną się beneficjentami przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Stworzenie przedsiębiorcom możliwości zadecydowania o systemie płatności, tj. danie możliwości wyboru pomiędzy dwudziestokrotnością opłaty i ewentualną dopłatą do wartości rynkowej gruntu (w przypadku, w którym problematyczna różnica przekraczałaby limit pomocy de minimis) a zasadą opartą na płatności długoterminowej (uiszczanej przez okres od 33 do 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, w zależności od stawki procentowej opłaty rocznej) – pozwoli na wyeliminowanie ryzyka poniesienia w krótkim czasie znaczących skutków finansowych przekształcenia w postaci dotkliwych dopłat. Warunkiem skorzystania z systemu długoterminowej płatności (a więc oddalającego ryzyko powstania obowiązku jednorazowej dopłaty) będzie jednak złożenie stosownego oświadczenia w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia. O ile zatem nie wejdzie w życie równolegle procedowana zmiana ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, przewidująca dla nowych inwestycji przesunięcie momentu przekształcenia tak, aby beneficjentem przekształcenia były osoby fizyczne, które są właścicielami lokali, a nie inwestor – deweloperzy będą musieli pamiętać o złożeniu oświadczenia o wyborze systemu płatności w terminie trzech miesięcy od dnia oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.