- Dotychczasowe problemy z przewłaszczeniem na zabezpieczenie są efektem wadliwie pojmowanej swobody umów - mówi Mariusz Białecki, prezes Krajowej Rady Notarialnej.
Czy da się określić, na ile powszechny jest proceder wyłudzania nieruchomości przy użyciu aktów notarialnych stanowiących zabezpieczenie kredytu?
Krajowa Rada Notarialna nie posiada takich danych – jedyne informacje, jakimi dysponujemy, pochodzą z doniesień medialnych. Z tego, co się orientuję i co czytaliśmy w prasie, analizie ze strony organów ścigania podlegało ok. 700 aktów notarialnych.
Na czym polega wspomniane przewłaszczenie na zabezpieczenie?
Jest to umowa, na podstawie której tytułem zabezpieczenia zwrotu pożyczki przenosi się własność określonej nieruchomości. Z zastrzeżeniem, że po spełnieniu wszystkich świadczeń przez pożyczkobiorcę pożyczkodawca przenosi zwrotnie własność tej nieruchomości. A więc wierzyciel otrzymuje nieruchomość, która ma być dla niego zabezpieczeniem, że dłużnik spełni swoje świadczenia w terminie i zgodnie z umową.
Czyli oszustwa w takich przypadkach wynikają nie tyle z nadużycia czy złamania prawa, ile raczej z nierównej kwoty pożyczki w stosunku do wartości przewłaszczanej nieruchomości?
I tak, i nie. Trudno sobie wyobrazić, że zawsze pożyczkobiorca posiada nieruchomość o wartości zbliżonej do sumy kapitału pożyczki i odsetek. Polacy zazwyczaj nie mają tak wielu nieruchomości, aby mogli je wartościować według ekwiwalentu kwot. Zwykle jest to jedna nieruchomość stanowiąca dorobek całego życia. To ona zostaje przeniesiona tytułem zabezpieczenia i, jak nietrudno się domyślić czy wyczytać w prasie, często ten przedmiot zabezpieczenia wart jest o wiele więcej niż kwota pożyczki z odsetkami. W takim przypadku najistotniejsza jest kwestia rozliczenia nadwyżki. W sytuacji idealnej dłużnik spełnia swoje świadczenia, oddaje pożyczkę i odsetki, a wierzyciel zwraca mu własność nieruchomości. Problemy zaczynają się, gdy dłużnik oddał pieniądze, a wierzyciel nie chce mu zwrócić nieruchomości. Albo gdy dłużnik nie zwrócił pożyczki bądź zwrócił ją w niepełnej kwocie, a wierzyciel zastanawia się, co zrobić z tą nieruchomością. I np. wyzbywa się jej własności, uznając, że środki otrzymane ze sprzedaży pozwolą mu zaspokoić własne roszczenia z tytułu umowy pożyczki.
Czy dłużnik, który spłacił pożyczkę, ma możliwość zmuszenia wierzyciela do zwrotu nieruchomości, jeśli ten nie chce dokonać tego dobrowolnie?
Może oczywiście wystąpić z powództwem do sądu, natomiast jest to po pierwsze kosztowne, a po drugie czasochłonne. Bezpośrednim impulsem do naszej rozmowy było wystąpienie rzecznika praw obywatelskich do Krajowej Rady Notarialnej dotyczące problemów wynikających z przewłaszczenia na zabezpieczenie. KRN złożyła na ręce ministra sprawiedliwości propozycje legislacyjnego uregulowania tej instytucji. Obecnie umowa przeniesienia własności rzeczy w celu zabezpieczenia wierzytelności jest umową nienazwaną, czyli nieopisaną w żadnej ustawie. Odnosi się do niej jedynie orzecznictwo Sądu Najwyższego. KRN wskazuje na konieczność precyzyjnego unormowania takiej umowy. I jednocześnie na potrzebę objęcia szczególną ochroną konsumentów, jeżeli będą jej stroną. Bo jeżeli stronami umowy są podmioty profesjonalne, np. spółki z o.o., to zazwyczaj doskonale zdają sobie sprawę z jej konsekwencji, najczęściej też korzystają z pomocy prawników. W przypadku obrotu profesjonalnego obostrzenia nie są konieczne – wystarczy regulacja. Natomiast konsumenci, w ocenie KRN, powinni być chronieni w szczególny sposób.
RPO zaproponował, żeby kryterium było nie podmiotowe – czyli przynależność do grupy konsumentów, lecz przedmiotowe – czyli to, że nieruchomość jest miejscem zamieszkania zbywcy.
Możemy zastanowić się nad takim rozwiązaniem, ale nie wiem, jak miałoby to wyglądać w praktyce: czy chodzi o to, że w takiej sytuacji obowiązywałby zakaz przewłaszczania?
Jak pana zdaniem należałoby uregulować instytucję przewłaszczenia na zabezpieczenie?
Moim zdaniem powinna być to umowa nazwana, dość precyzyjnie określająca prawa i obowiązki stron wynikające z faktu jej zawarcia. Oferowana przez konsumenta jako zabezpieczenie nieruchomość powinna podlegać wycenie. Bo to jest duży problem. Czasem nieruchomość ma inną wartość dla tego, kto ją sprzedaje, i dla tego, kto ją kupuje. Ten, kto sprzedaje i musi sprzedać, często na tym traci. KRN w swoich propozycjach rekomenduje, żeby wyceny dokonywał podmiot licencjonowany, np. rzeczoznawca majątkowy. W efekcie właściciel będzie miał szansę uświadomić sobie, że być może kładzie w ręce wierzyciela zbyt dużą wartość.
Rzecznik praw obywatelskich uważa, że wielu nieprawidłowości dałoby się uniknąć, gdyby czynności notarialne były nagrywane.
Moim zdaniem nagrywanie czynności nie jest lekarstwem. Pomoże raczej precyzyjna regulacja, która da stronom bardzo mały margines swobody. Ten margines oczywiście powinien być, ale wydaje mi się, że dotychczasowe problemy z przewłaszczeniem są efektem wadliwie pojmowanej swobody umów. Albo wręcz nadużywanej. A ewentualne nagrania przebiegu czynności nie spełniałyby żadnych funkcji ochronnych. Jeśli już, to jedynie funkcję dowodową na etapie sporu między stronami. Można by do nich sięgnąć i zobaczyć, jak wyglądał proces zawierania umowy. Jeśli zaś chodzi o sytuację prawną, to nie otwierałyby drogi do żadnej dodatkowej ochrony.
Ale jeśli nagrywanie może ułatwić proces dowodowy, to na pewno nie zaszkodzi pokrzywdzonym.
Tak, jednak jest to już środek na etapie sporu. My natomiast uważamy, że rozwiązanie systemowe, które pozwoli uniknąć sporu, jest lepsze.
Ale jak uniknąć sporu w sytuacji, w której np. dłużnik spłacił wierzytelność, ale pożyczkodawca nie chce oddać nieruchomości?
Jeśli byłaby to umowa uregulowana, to roszczenie, które miałby przewłaszczający, także byłoby precyzyjnie określone. Nawet jeśli czegoś zabrakłoby w samej umowie, to mielibyśmy bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy. W regulacji powinien być przewidziany termin na zwrot nieruchomości, a po jego bezskutecznym upływie roszczenie o zwrotne przeniesienie mogłoby korzystać z ochrony sądowej, może nawet przyspieszonej. Trzeba też ograniczyć możliwość dalszego obrotu nieruchomością. Można – i uważamy, że należałoby – w szczególny sposób określić katalog uprawnień podmiotu, który nabył taką nieruchomość na zabezpieczenie. Obecnie, zgodnie z przepisami, jest to taki sam właściciel jak każdy inny. Natomiast z charakteru czynności, która była podstawą nabycia tej własności, wynika, że przejmujący przedmiot przewłaszczenia nie ma takich samych uprawnień jak nabywca.
Nie może np. sprzedać nieruchomości przed upływem terminu spłaty długu.
Nie może, a na pewno nie powinien. Jest też zobowiązany dbać o tę nieruchomość w szczególny sposób – bo jest bardziej kimś na kształt powiernika niż właściciela. Wreszcie pamiętajmy, że „pełny” właściciel, może swoją rzecz nawet zniszczyć, jeżeli ma taką wolę. Natomiast ten, który dysponuje nią na podstawie przewłaszczenia, powinien dbać o nią wyjątkowo starannie. Uregulowania powinny się też doczekać kwestie dotyczące posiadania takiej rzeczy. Precyzyjne rozwiązania zapewnią spokój i nabywcy nieruchomości, i temu, kto ją przewłaszcza na zabezpieczenie.
Chciałbym jeszcze wrócić do proponowanego przez RPO nagrywania. Czy takie rozwiązanie nie byłoby wygodne dla samych notariuszy, którzy bywają oskarżani o pomoc w wyłudzeniu nieruchomości? Dzięki nagraniom łatwiej mogliby dowieść, że nie wiedzieli o złych intencjach pożyczkodawcy.
Mamy tu konkurencję dwóch dóbr prawnie chronionych. Pierwsze to tajemnica zawodowa, która tak naprawdę nie chroni notariusza, tylko klienta. A on czasem musi opowiedzieć nie tylko o kwestiach prawnych, ale też zakreślić całe tło sytuacji, np. związane ze stosunkami rodzinnymi. I wydaje mi się, że kamera nie zapewniłaby szczerości w takich aspektach. Chodzi tu zarówno o komfort klienta, jak i ochronę interesów wszystkich osób, dla których taka umowa mogłaby mieć skutki prawne. Ja, będąc klientem kancelarii notarialnej, miałbym opory, gdyby zapraszano mnie do dokonywania czynności przed kamerami. Drugą wartością jest transparentność czynności – ale ona, jak mi się wydaje, jest ważniejsza w przypadku postępowań sądowych, gdzie jawność jest zasadą. W notariacie zasadą jest tajemnica – klient chce być pewny, że to, co powie notariuszowi, zostanie pomiędzy nim a tym notariuszem oraz ewentualnie innymi osobami, które zgodnie z jego wolą będą uczestniczyć w czynności.
W ostatnich miesiącach organy ścigania zatrzymały kilku notariuszy właśnie w związku z ich udziałem w procederze wyłudzania mieszkań. Czy w ślad za tym poszły postępowania dyscyplinarne?
Krajowa Rada Notarialna nie sprawuje nadzoru nad notariuszami, robią to izby właściwe ze względu na siedzibę kancelarii. Z tego, co się orientuję, umowy przewłaszczania na zabezpieczenie są dość szczegółowo badane przez wizytatorów. A jeśli tak, to wydaje mi się, że sporządzanie tych umów było też podstawą wszczęcia postępowań. I myślę, że takie postępowania na etapie pierwszej instancji albo jeszcze na etapie postępowania przygotowawczego się toczą.