Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
/>
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596) weszła w życie 9 września 2017 r. Założeniem ustawodawcy było osłabienie pozycji prezesów, a wzmocnienie zwykłych lokatorów. O losach spółdzielni mieli decydować wyłącznie jej członkowie. A żeby być członkiem, trzeba być związanym ze spółdzielnią tytułem prawnym do lokalu, a nie np. znajomym prezesa.
Tyle że w przepisie przejściowym, art. 4, wpisano, że członkostwo w spółdzielni z dniem wejścia w życie ustawy tracą wszyscy, którym nie przysługuje:
a) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
b) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
c) prawo odrębnej własności lokalu,
d) roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Wpadka legislacyjna
Tu pojawia się problem, gdyż ustawodawca zapomniał o roszczeniu o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Osób w takiej sytuacji (które mają roszczenie, ale nie zostały wymienione w ustawie) jest w Polsce około pół miliona.
Jak stwierdził w uchwale z 2013 r. Sąd Najwyższy (sygn. III CZP 104/12), wszyscy, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo ustanowione w budynku, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, mają tak naprawdę zaledwie roszczenie (ekspektatywę). W samej Warszawie blisko 300 tys. mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielczych leży na gruntach nienależących do spółdzielni. Najczęściej to własność miasta. I nic nie stoi na przeszkodzie, by sprzedało ono grunt np. deweloperowi.
Mówiąc prościej: w myśl nowej ustawy członkami spółdzielni w jednej chwili przestało być kilkaset tysięcy osób. Zarządy już ich wykreślają. – Postępujemy zgodnie z prawem – komentują Andrzej Ślązak i Stanisław Tarnowski ze spółdzielni PAX, jednej z największych w kraju. Argumentują, że tylko realizują wolę ustawodawcy, który zdecydował, że część spółdzielców została pozbawiona należnych im do niedawna praw.
Eksperci nie mają wątpliwości. Ustawodawca po prostu zapomniał wpisać do art. 4 ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zapewne dlatego, że od 2007 r. prawo to już nie jest ustanawiane.
Beton i brzytwa
– W korzystnej z punktu widzenia spółdzielców nowelizacji przydarzyła się wielka wpadka legislacyjna. I może się ona okazać zabójcza dla wielu osób. Wielu prezesów spółdzielni mieszkaniowych zaczyna ją właśnie wykorzystywać. Dlatego potrzebna jest kolejna szybka nowelizacja, która ukróci te zapędy – uważa Cezary Meszyński, przewodniczący ruchu społecznego „Nasza jest Spółdzielnia”.
Wykreślenie spółdzielców z rejestru z jednoczesnym posiadaniem mieszkania na gruncie nienależącym do spółdzielni rodzi same problemy. – Generalna zasada prawa cywilnego jest taka, że czyja ziemia, tego budynek. Jeśli właściciele gruntów zarządzanych przez spółdzielnie postanowią wyrzucić ludzi z mieszkań, to możliwości obrony będą bardzo małe – przyznaje Meszyński.
– Ustawodawca powtarzał, że czas skończyć z betonem i złogami komunistycznymi w spółdzielniach, a w rzeczywistości dał przedstawicielom tego betonu brzytwę na spółdzielców – komentuje prof. Ewa Łętowska, pierwsza rzeczniczka praw obywatelskich, sędzia Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Jej zdaniem, jeśli właściciel gruntu postanowi przejąć budynki, to w pierwszej kolejności zatruje życie lokatorom wyrzucanym ze spółdzielni. Bo kto go zmusi do realizacji ekspektatywy?
Spółdzielnia ma możliwość powoływania się w stosunku do właściciela gruntu na art. 231 par. 1 kodeksu cywilnego („Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem”). Lokatorzy wyrzuceni ze spółdzielni będą bezbronni.
Bat na dociekliwych
– Przepis uchwalonej ustawy jest rażąco niekonstytucyjny, bo w praktyce osłabia ochronę lokatorów – uważa prof. Ewa Łętowska. Wykreśleni – nawet jeśli nikt nie odbierze im mieszkań – tracą na przykład wpływ na przeprowadzane przez spółdzielnię remonty bloku i nie mają wglądu w żadne dokumenty dotyczące kosztów (choć nadal muszą w nich partycypować). Zostają też pozbawieni prawa głosu w kwestiach dotyczących tego, kto zarządza budynkami, w których mieszkają.
Prezesi zyskali bat na niewygodnych z ich punktu widzenia spółdzielców. Nawet jeśli spółdzielnia nie wykreśli od razu osób z ekspektatywą (zdaniem prof. Łętowskiej prezesi nie powinni tego robić, bo popełniają wówczas błąd nadmiernego formalizmu; przecież nikt nie ma wątpliwości, że ustawodawca nie chciał pozbawić ochrony tysięcy obywateli), to zgodnie z ustawą ma prawo to zrobić w każdej chwili.
– Prezesi spółdzielni zyskali narzędzie do dyscyplinowania zbyt wnikliwych spółdzielców. Jeśli ktoś będzie zadawał zbyt wiele niewygodnych pytań, można go po prostu wykreślić spośród członków – przypuszcza Cezary Meszyński.
Zdaniem specjalistów ustawa powinna zostać jak najszybciej znowelizowana. Przy czym prof. Ewa Łętowska spostrzega, że to smutne, by jedną nowelizację po kilku miesiącach trzeba było poprawiać kolejną. I to tylko dlatego, że nikt w Sejmie i Senacie nie zwrócił uwagi na przepis przejściowy.
Wadliwy przepis był częścią projektu rządowego. Co teraz zrobi ustawodawca? Tego jeszcze nie wiadomo. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju nie odpowiedziało na nasze pytania.
