Kontrowersje wokół problematyki obrotu roszczeniami reprywatyzacyjnymi oraz informacje prasowe dotyczące związanych z nim postępowań karnych skłaniają do refleksji nad wpływem ewentualnych wyroków skazujących zapadłych w takich postępowaniach na ważność umów sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z ogólną zasadą, ustalenia wydanego w postępowaniu karnym prawomocnego wyroku skazującego co do popełnienia przestępstwa wiążą sąd w postępowaniu cywilnym. Mogłoby się zatem wydawać, że wydanie prawomocnego wyroku skazującego będzie mieć proste przełożenie na możliwość stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości, a udowodnienie niezbędnych do tego okoliczności będzie jedynie formalnością. Analiza orzecznictwa dotyczącego stwierdzenia nieważności umów sprzedaży zawartych w wyniku przestępstwa wskazuje jednak, że oprócz ustaleń poczynionych w postępowaniu karnym, w takiej sytuacji będą musiały być wzięte pod uwagę także okoliczności dotyczące samej umowy sprzedaży.
Przykładowo przestępstwem o istotnym znaczeniu dla obrotu nieruchomościami, również w kontekście problematyki dotyczącej reprywatyzacji, jest czyn określony w art. 296 kodeksu karnego, polegający na wyrządzeniu znacznej szkody m.in. osobie fizycznej lub osobie prawnej przez osobę obowiązaną do zajmowania się jej sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą w wyniku nadużycia uprawnień lub niedopełnienia obowiązków. Wydanie wyroku skazującego za zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości za kwotę znacznie poniżej rzeczywistej wartości nieruchomości może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą po stronie skazanego, ale niekoniecznie będzie miało wpływ na ważność albo nieważność samej umowy sprzedaży.
Reklama
W tym też zakresie należy zwrócić uwagę na art. 58 kodeksu cywilnego, w którym zawarte zostały przesłanki stwierdzenia nieważności czynności prawnej. Zgodnie ze wskazanym przepisem czynność prawna sprzeczna z ustawą, mająca na celu obejście ustawy lub sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, jest nieważna.
W kontekście pierwszej z powyższych przesłanek należy wskazać, że sprzeczność z prawem odnosi się do treści samej umowy sprzedaży i nie musi wiązać się bezpośrednio z działaniami objętymi wyrokiem skazującym. Nie ulega wątpliwości, że dotknięta nieważnością z przyczyn obiektywnych byłaby np. umowa sprzedaży nieokreślająca ceny. Jeżeli jednak cena została w umowie określona, a jedynie jej wysokość jest zaniżona w stosunku do cen rynkowych, nie musi to oznaczać, że umowa sprzedaży będzie uznana za nieważną. W szczególności sam fakt zakupu nieruchomości (lub nabycia praw do nieruchomości) po niższej cenie, a następnie zbycie jej za wyższą kwotę, nie ma automatycznego wpływu na ważność którejkolwiek umowy sprzedaży.
W odniesieniu do sprzeczności z zasadami współżycia społecznego – do stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży niezbędna jest analiza jej treści oraz celu, w jakim została zawarta. Przy czym – w świetle dotychczasowego orzecznictwa – konieczne jest wykazanie, że obie strony transakcji zdawały sobie sprawę, iż celem jest popełnienie przestępstwa. Oznacza to, że jeżeli tylko jedna strona była tego świadoma, umowa sprzedaży nie będzie nieważna. Pamiętajmy jednak, że odrębnej analizy wymagają umowy zawierane na skutek wyzysku oraz przy rażącym braku ekwiwalentności świadczeń. W takim wypadku możliwe jest stwierdzenie nieważności umowy, mimo że jedna ze stron umowy nie zdawała sobie sprawy z dysproporcji między wysokością ceny a wartością przedmiotu sprzedaży.
W praktyce podmioty zainteresowane stwierdzeniem nieważności umowy sprzedaży nieruchomości występują z powództwem o ustalenie. Zgodnie z art. 189 kodeksu postępowania cywilnego powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Wydawać by się mogło, że powództwo o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w wyniku przestępstwa jest właściwym środkiem ochrony prawnej dla wyeliminowania umowy z obrotu prawnego. Jednakże bywa, że powództwa takie są oddalane na skutek przyjęcia przez sąd, że powodowi przysługiwał dalej idący środek ochrony jego praw – przykładowo powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece lub też roszczenie o odszkodowanie. W konsekwencji, w celu uniknięcia oddalenia powództwa o ustalenie nieważności, decyzja o wystąpieniu z nim powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą prawną.
Podsumowując: prawomocny wyrok skazujący zapadły w sprawie dotyczącej umowy sprzedaży nieruchomości nie będzie automatycznie przesądzać o nieważności tej umowy. Co więcej, odrębnej oceny będzie wymagać dobór odpowiedniego procesowego środka ochrony prawnej, a zastosowanie powództwa o ustalenie może wiązać się z ryzykiem jego oddalenia.