Najem okazjonalny i najem instytucjonalny. Poznaj najważniejsze różnice pomiędzy umowami

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która weszła w życie w dniu 11 września 2017 r., wprowadziła do polskiego porządku prawnego nową umowę nazwaną „umową najmu instytucjonalnego”. Przepisy opisujące tę umowę zostały wprowadzone do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Od 2010 r. do ustawy tej wprowadzono inną umowę dotyczącą najmu – „umowę najmu okazjonalnego”. W związku z wprowadzeniem do porządku prawnego umowy najmu instytucjonalnego, zmianie uległy przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego. Co ważne, obie umowy mają zastosowanie jedynie do lokali mieszkalnych. Iwona Osiak-Parkowska, radca prawny z kancelarii OPC Osiak –Parkowska, Chojecki s.c wymienia natomiast osiem głównych różnic pomiędzy najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym.

1. Kto może zostać wynajmującym

Podstawowa różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym to krąg podmiotów, które takie umowy mogą zawierać jako wynajmujący.

Umowa najmu okazjonalnego dotyczy najmu lokali mieszkalnych będących własnością osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że stroną wynajmującą lokal na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna. Przedsiębiorca może korzystać z umowy najmu okazjonalnego, tylko w przypadku, gdy nie zajmuje się wynajmowaniem mieszkań. Ponadto wynajmujący musi być jednocześnie właścicielem lokalu oddawanego w najem. Najem okazjonalny nie może być natomiast zawierany przez osoby prawne, czy też jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (np. spółki, fundacje), nawet jeśli nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali.

Umowę najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego mogą zawierać, jako wynajmujący, jedynie podmioty procesjonalnie zajmujące się wynajmem lokali, czyli podmioty, które prowadzą w takim zakresie działalność gospodarczą. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, osób prawnych (np. spółek kapitałowych), jak i jednostek organizacyjnych niebędących osobą prawną (np. spółek osobowych).

2. Tylko właściciel?

Definicja umowy najmu okazjonalnego wskazuje, że mogą zawierać ją jednie właściciele lokali mieszkalnych. Jeśli chodzi o najmem instytucjonalny, nie znajdziemy tam niniejszego ograniczenia. Jak wskazuje jednak Iwona Osiak-Parkowska, z uwagi na fakt, iż w licznych przepisach dotyczących najmu instytucjonalnego ustawa posługuje się jednak pojęciem właściciela (m.in. przepisy dotyczące kaucji zabezpieczającej, pisemnego żądania opróżnienia lokalu), uznać należy, że również w przypadku najmu instytucjonalnego, wynajmujący musi być właścicielem lokalu. Zaznacza jednak, że można wykluczyć odmiennej interpretacji.

3. Czas trwania umowy

Postawą zasadą zawierania umowy najmu okazjonalnego jest określony czas jej trwania. Co więcej, ustawa ogranicza ten okres jedynie do 10 lat.

W przypadku najmu instytucjonalnego, umowę można zawierać na czas określony, jednak z wyłączeniem stosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego przewidującego, iż najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony. Iwona Osiak-Parkowska wskazuje, że jest możliwe więc zawieranie umów na dłuższy czas oznaczony, np. na 20, 30 lat, a nawet dłużej. Długość stosunku najmu w takich przypadku będzie wynikać – w przypadku najemców zawierających z operatorem mieszkaniowym równoległe umowy zakupu najmowanego mieszkania – z okresu spłaty ceny zakupu lokalu.

4. Kaucja

Zarówno zawarcie umowy najmu okazjonalnego, jak i umowy najmu instytucjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Spełnia ona funkcję zabezpieczającą należność z tytuły najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
W przypadku najmu okazjonalnego, kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Jeśli chodzi o najem instytucjonalny, kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

5. Wskazywanie innego możliwego miejsca zamieszkania

Jeśli wynajmujący decyduje się na formę najmu okazjonalnego, najemca jest zobowiązany złożyć wynajmującemu oświadczenie o innym lokalu mieszkalnym, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Do umowy najmu okazjonalnego należy również dołączyć oświadczenie właściciela takiego alternatywnego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących w takim alternatywnym lokalu, wskazanym w oświadczeniu.

Przy umowie najmu instytucjonalnego nie ma wymogu wskazywania innego lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać. Ustawodawca likwiduje tym samym potrzebę uzyskania od najemcy informacji o innym lokalu, do którego ten miałby się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu oraz przedstawienia oświadczenia właściciela innej nieruchomości o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w jego lokalu przez najemcę.

6. Terminy na opróżnienie lokalu

Zarówno przy umowie najmu okazjonalnego, jak i umowie najmu instytucjonalnego po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuści lokalu, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Realizacja tego żądania będzie jednak różna, w zależności od formy wybranej umowy. W przypadku najmu okazjonalnego termin na opróżnienie lokalu przez najemcę nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania opróżnienia. Jeśli chodzi natomiast o najem instytucjonalny, termin na żądanie opróżnienia lokalu nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia takiego żądania.

W żądaniu opróżnienia lokalu należy wskazać m.in. przyczynę ustania stosunku najmu. W przypadku umowy najmu instytucjonalnego wynajmujący może się powoływać tylko na przyczyny wskazane w żądaniu opróżnienia lokalu. Takiego zastrzeżenia nie przewidują przepisy o najmie okazjonalnym. Oznacza to, że przy najmie okazjonalnym w przypadku sporu, wynajmujący może powoływać się również na inne przyczyny ustania stosunku najmu, niż te wskazane w pisemnym żądaniu opróżnienia lokalu.

7. Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Właściciel lokalu mieszkalnego wynajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma obowiązek zgłosić zawarcie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku niezgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściciel nie ma prawa do skorzystania z szeregu uprawnień szczególnych przewidzianych dla umów najmu okazjonalnego, m.in. uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.

Zawarcia umowy najmu instytucjonalnego nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego, co wynika z faktu, że umowy mogą zawierać tylko przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Przychód z tytułu najmu podmioty te rozliczają bowiem jako przychód z działalności gospodarczej.

8. Prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia

Zarówno do umów najmu okazjonalnego, jak i umów najmu instytucjonalnego nie stosuje się większości przepisów o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to m.in. przepisów regulujących prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia zamiennego.

Jak wskazuje Iwona Osiak-Parkowska, w przypadku umowy najmu okazjonalnego, brak prawa do pomieszczenia zastępczego nie został jednak wyłączony w całości. Ekspertka zaznacza, że zgodnie z ustawą prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje najemcy, jeżeli najemca został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. W przypadku umowy najmu instytucjonalnego, ustawodawca wskazał wprost w przepisach regulujących tę umowę, że w razie konieczności wykonania zgodnie z prawem żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.