Najem instytucjonalny: Nowe przepisy bez ochrony przed bezdomnością

Czym jest najem instytucjonalny? Zawiera on bardzo podobne rozwiązania do funkcjonującego obecnie najmu okazjonalnego. Po wejściu w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wdraża w życie rządowy program „Mieszkanie +” jego zakres zostać ma jednak ograniczony jedynie do lokali osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jeśli chodzi o najem instytucjonalny, wynajmującym będzie mógł być jedynie podmiot prowadzący działalność w tym zakresie (osoba fizyczna, osoba, prawna czy jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną). Oznacza to, że zakres najmu instytucjonalnego będzie szerszy niż najmu realizowanego w ramach programu „Mieszkanie +”.

Zgodnie z przyjęta przez Sejm ustawą o KZN, instytucjonalny najem mieszkań będzie mógł być realizowany na podstawie dwóch rodzajów umów. Pierwsza możliwość to najem na 15 lat od dnia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej bez opcji późniejszego zakupu. Drugi sposób to najem na 30 lat od daty zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu. Wyłączona będzie zatem zasada wynikająca z art. 661 § 1 k.c., która stanowi, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

To, co budzi zastrzeżenia Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczące funkcjonowania najmu instytucjonalnego to nowy zapis wynikający z art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Formuła ta będzie mogła mieć zastosowanie po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia. Wystarczy, że właściciel uda się do z wnioskiem do sądu o nadanie klauzuli wykonalności wskazanemu wyżej aktowi notarialnemu. Ten z kolei nie będzie musiał orzekać o eksmisji oraz badać przesłanek do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia mieszkania.

W przypadku obowiązującej obecnie formy najmu okazjonalnego eksmisja na bruk została częściowo ograniczona. Najemca zawierając umowę ma bowiem obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w sytuacji wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz dołączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Jak wskazuje RPO, nie do zaakceptowania jest zatem regulacja, „zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny". Rzecznik wskazuje, że w konsekwencji przepisy te mogą dotknąć grupy osób, które powinny być szczególnie chronione przed bezdomnością, tj. kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy. Co więcej, kryteriami pierwszeństwa zawarcia umowy najmu są, zgodnie art. 56 ust. 3 ustawy o KZN, m.in.: posiadanie przez osoby ubiegające się o najem lokalu co najmniej jednego dziecka bądź też dziecka legitymującego się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniem niepełnosprawności, ukończony 65 rok życia osoby ubiegającej się o najem, czy legitymowanie się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności. Z tego względu, jak twierdzi RPO, pozbawienie tych grup uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień art. 75 Konstytucji RP, nakładającego na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności. Pominięcie w omawianych regulacjach minimalnych standardów chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością, może ponadto prowadzić do naruszenia godności człowieka (art. 30 Konstytucji RP).