Co zrobić z uciążliwym sąsiadem?

Nieruchomości sąsiednie nie muszą nawet bezpośrednio ze sobą graniczyć. Wystarczy, że oddziałują na siebie. W prawie cywilnym takie działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki są odczuwalne na gruncie sąsiedzkim jest określane mianem immisji.

Immisje mogą polegać na przenikaniu na sąsiednią nieruchomość pyłów, gazów, zapachów, wstrząsów, hałasów, fal elektromagnetycznych (materialne), jak i na oddziaływaniu na sferę psychiczną, najczęściej poprzez zmysł wzroku, obrażając uczucia estetyczne lub moralne (niematerialne). Mogą być konsekwencją świadomego i celowego działania, zamierzoną ingerencją w nieruchomość sąsiednią (bezpośrednie) i stanowiące jedynie szkodliwy skutek działań właściciela innej nieruchomości (pośrednie). W końcu mogą oddziaływać wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości (pozytywne), bądź też mogą przeszkadzać w naturalnym przenikaniu z otoczenia pewnych dóbr, np. światła, powietrza, widoku (negatywne).

Przekroczenie przeciętnej miary

Zabronione są tylko takie działania, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ocena powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości (por. wyrok SA w Białymstoku z 01.03.2013 r., I ACa 835/12).

Jednocześnie owa „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany (por. wyrok SN z 28.12.1979 r., III CRN 249/79). Tym samym właściciel nieruchomości musi liczyć się z normalnym oddziaływaniem nieruchomości sąsiedniej na swoją nieruchomość (por. wyrok SN z 22.06.1972 r., III CRN 126/72).

Immisje mogą polegać na nadmiernym pozbawieniu światła słonecznego lokalu mieszkalnego (co ogranicza atrakcyjność dla ewentualnego nabywcy, por. wyrok SA w Warszawie z 06.12.2007 r., I ACa 1080/07), a nawet na uniemożliwieniu lub utrudnieniu odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej (por. wyrok SN z 21.03.1984 r., III CZP 4/84).

Za głośna muzyka, za wysoki budynek…

Organizowanie imprez (muzyka, pora nocna) w taki sposób, że muzyka jest słyszalna w budynku nawet przy zamkniętych oknach niewątpliwie może być uznane za nadmierną uciążliwość (por. wyrok SO w Sieradzu z 27.01.2015 r., I C 312/12).

Immisje mogą polegać na nadmiernym pozbawieniu światła słonecznego lokalu mieszkalnego (co ogranicza atrakcyjność dla ewentualnego nabywcy, por. wyrok SA w Warszawie z 06.12.2007 r., I ACa 1080/07), a nawet na uniemożliwieniu lub utrudnieniu odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej (por. wyrok SN z 21.03.1984 r., III CZP 4/84).

Szczególnym przypadkiem immisji jest oddziaływanie nieruchomości, na której hodowane są zwierzęta. W grę wchodzi przenikanie przykrych zapachów, hałasu, ale też przemieszczanie się zwierząt i tego negatywne konsekwencji, jak zabrudzenie odchodami przelatujących gołębi dachów i balkonów (por. wyrok SN z 22.06.1972 r., III CRN 126/72).

Jak się bronić?

Jeśli zakłócenia faktycznie występowały, były częste, uciążliwe, masowe i do tego odczuwalne dla nieruchomości sąsiednich (takiego też badania dokona sąd), może skierować roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem niekoniecznie musi oznaczać przywrócenie stanu poprzedniego. Niezbędne jest jedynie zminimalizowanie immisji w takim stopniu, by nie przekraczała przeciętnej miary (por. wyrok SN z 18.06.1998 r., II CKU 6/98). Dodatkowo, jeśli wywołały one szkodę, to każdy z właścicieli nieruchomości sąsiednich, który został poszkodowany działaniem immisji, może dochodzić jej naprawienia.
Pamiętajmy też, ochrona dotyczy zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości ponad przeciętną miarę już dokonanych. Nie wystarczy przeświadczenie, że zakłócenia mogą wystąpić, w związku z np. z budową lokalu gastronomicznego w sąsiedztwie, czy też zakupienia przez sąsiada psa, który – w naszej opinii – będzie ujadał całą noc. Powoływanie się bowiem na hipotetyczne zagrożenie płynące z użytkowania obiektu nie jest skuteczne (por. wyrok NSA z 17.04.2012 r., II OSK 163/11).

Podstawa prawna: Art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 121 z późn. zm.)