Czy nowa ustawa deweloperska skutecznie zabezpiecza interesy klientów upadłego dewelopera?
/>
Piotr Zimmerman, radca prawny Zimmerman i Wspólnicy
Tak. Stanowi bardzo istotny krok w kierunku skutecznego zabezpieczenia interesów klientów upadłego dewelopera. Nie ma oczywiście rozwiązań w 100 procentach szczelnych i pewnych, każde związane jest z pewnym ryzykiem.
Nie jest również tak, aby możliwe było uchronienie klientów upadłego dewelopera przed wszystkimi negatywnymi skutkami jego upadłości. Na pewno jednak, zakładając przestrzeganie nowo wprowadzonych regulacji, nie grozi już takiemu klientowi pozostanie bez szans na zaspokojenie wierzytelności i bez mieszkania
/>
Cezary Zalewski, sędzia Sądu Rejonowego w Warszawie
Nie. A w każdym razie niezupełnie. Wprawdzie w większym stopniu niż dotychczas zabezpiecza interesy klientów, ale nie reguluje, co zrobić, gdy zgromadzenie nabywców lokali nie będzie w stanie podjąć żadnej uchwały co do sposobu zaspokojenia roszczeń (układ, kontynuacja inwestycji czy zwrot środków z rachunku powierniczego) z uwagi na nieuzyskanie wymaganej kwalifikowanej większości.
Wątpliwości budzi m.in. również relacja odrębnych mas upadłości dewelopera do ogólnej masy upadłości czy możliwość finansowania inwestycji z innych źródeł niż tylko dopłaty nabywców.
Które rozwiązanie – układ, zwrot pieniędzy z rachunku powierniczego czy kontynuowanie budowy – jest najbardziej korzystne dla nabywców w razie upadłości dewelopera?
Piotr Zimmerman
To zależy od etapu inwestycji. Kiedy budowa dopiero się rozpoczyna, większość zgromadzonych środków powinna znajdować się na rachunku powierniczym. Zwrot pieniędzy z rachunku umożliwi wówczas najszybsze rozwiązanie problemu i da klientowi wolną rękę w poszukiwaniu innej inwestycji.
Kontynuowanie budowy przez syndyka to z kolei rozwiązanie na te sytuacje, gdy pozostało już niewiele czynności do dokończenia budowy i istnieje szansa na jej ukończenie stosunkowo niewielkim nakładem środków.
Układ jest wersją właściwą na wszystkie sytuacje pośrednie, bo pozwala uregulować wzajemne stosunki wierzycieli i upadłego w dowolny sposób, byle nie naruszający prawa.
Cezary Zalewski
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zwrot całości pieniędzy zwykle nie będzie możliwy w otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych, gdyż z tych środków będą finansowane poszczególne etapy inwestycji.
Przy zamkniętych rachunkach powierniczych zwrot pieniędzy będzie korzystny dla klientów, o ile nie dojdzie do wzrostu wartości nieruchomości. Kontynuowanie budowy będzie korzystne, gdy stan zaawansowania inwestycji i środki zgromadzone na rachunkach powierniczych umożliwią syndykowi dokończenie budowy.
Układ może być dla klientów pożądany w sytuacji, gdy deweloper po zawarciu układu i przy zgodzie innych wierzycieli na odroczenie płatności czy redukcję wierzytelności będzie w stanie zakończyć inwestycję.
Czy syndyk, kontynuując budowę, nie będzie generował zbyt wysokich kosztów? Czy zgromadzenie klientów może mieć wpływ na wysokość tych kosztów?
Piotr Zimmerman
Trudno odpowiedzieć jednoznacznie. Zdarzają się postępowania upadłościowe, w których syndyk sprawnie funkcjonuje za kwotę stanowiącą ułamek poprzedniego wynagrodzenia zarządu. Ale są i takie, gdzie jego wynagrodzenie okazuje się wielokrotnie wyższe.
Organami powołanymi do nadzoru są tutaj sędzia komisarz i sąd upadłościowy. Nie ma innego sposobu na zabezpieczanie się przed nadmiernymi kosztami takiego postępowania, jak tylko nadzór przewidziany w prawie upadłościowym i naprawczym.
Cezary Zalewski
Nie wiadomo, czy syndyk, kontynuując budowę, nie będzie generował zbyt wysokich kosztów, bo zależy to od jego umiejętności. Prawdopodobieństwo takiej sytuacji jest jednak znacznie mniejsze niż w przypadku kontynuowania inwestycji przez dewelopera, gdyż wydatki syndyka podlegają kontroli sędziego komisarza i rady wierzycieli.
Zgromadzenie nabywców lokali decyduje poprzez podjęcie stosownej uchwały o wysokości dopłat koniecznych do zakończenia inwestycji.
Klienci, poprzez członków rady wierzycieli, mogą na bieżąco kontrolować stan funduszów masy upadłości i wydatki syndyka.
Czy klient może zabezpieczyć dodatkowo swoje interesy na wypadek upadłości dewelopera?
Piotr Zimmerman
Nie. Przy obecnej regulacji ustawowej trudno sobie wyobrazić dewelopera wyrażającego zgodę na jakiekolwiek wybiegające poza ustawę sposoby zabezpieczenia roszczeń nabywców.
W okresie początkowym obowiązywania nowej regulacji podstawowym zagrożeniem będą deweloperzy utrzymujący, iż rozpoczęli sprzedaż przed 29 kwietnia 2012, a zatem nie obowiązuje ich nowa ustawa.
Zakup od dewelopera tak traktującego swoje obowiązki już na starcie wiąże się z ryzykiem. Nigdy nie należy też zawierać umów z kontrahentami, którzy odmawiają udostępnienia projektu umowy przed jej podpisaniem.
Cezary Zalewski
Tak. Klient powinien wybierać inwestycje, w których deweloper zapewnił możliwość korzystania z zamkniętego rachunku powierniczego. W braku takiej możliwości ważne jest, by nieruchomość nie była obciążona hipoteką lub też by bank wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.
Chcę zwrócić uwagę na istotną dla klienta informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, jeżeli takie obciążenie istnieje.
Gdy bank, finansujący inwestycję, posiada na niej zabezpieczenie w formie hipoteki, to jego zgoda umożliwi klientowi nabycie lokalu, który nie będzie obciążony hipoteką ustanowioną na rzecz banku.