Do sądu okręgowego wpłynął pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Złożyli go jej członkowie, żądając ustalenia nieistnienia jej uchwał. Informacja o spornym zebraniu dostępna była na klatce schodowej, ale samo głosowanie odbyło się przy udziale jedynie dwojga mieszkańców – na 12 lokali.

Władza większości

W budynku, w którym mieszkali powodowie, zarząd sprawował zarządca, którym od początku powstania wspólnoty była właścicielka czterech mieszkań, a także lokali użytkowych. Następnie zarządcą został jej mąż.

Na klatce schodowej pojawiło się zawiadomienie o zebraniu wspólnoty, które miało się odbyć w mieszkaniu zarządcy. Jeden z mieszkańców udał się do niego po projekt uchwał, by zastanowić się nad swoim głosem na zebraniu.

Następnego dnia dowiedział się jednak, że dwie uchwały zostały podjęte przez byłą zarządczynię i jej męża, który powoływał się również na pełnomocnictwo innych współwłaścicieli lokali użytkowych. Mieszkańcy wnieśli więc pozew, chcąc podważyć uchwały.

Sąd okręgowy oddalił jednak powództwo. Uznał, że ustawa o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.) nie precyzuje sposobu powiadomienia właścicieli lokali o miejscu i terminie zebrania. Nadto uchwały podjęte zostały większością głosów, gdyż głosująca za uchwałami kobieta ma ponad 50 proc. udziału i już tylko jej głos byłby wystarczający do ich podjęcia. Mieszkańcy wnieśli więc apelację.

Liczenie głosów

Przy jej rozpoznawaniu sąd apelacyjny nabrał wątpliwości co do innej kwestii. Nie był przekonany, czy w przypadku gdy wyodrębniony lokal należy do kilku osób, każdej z nich przysługuje samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też przysługuje on wszystkim łącznie. Ma to bowiem wpływ na prawo do głosu. Sąd zwrócił się więc z zagadnieniem prawnym do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy stwierdził, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Oznacza to, że w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, głosujący w sposób uzgodniony między nimi. W razie niemożności wypracowania jednolitego stanowiska współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu, by rozstrzygnął spór, mając na względzie interesy wszystkich współwłaścicieli.

ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt III CZP 82/12.