Droga konieczna musi dawać dostęp do trasy publicznej, nie prywatnej. Służebność drogowa jest ustanawiana na sąsiednim gruncie. Przejście lub przejazd wyznaczone w umowie lub w sądzie buduje zainteresowany.
Droga konieczna to służebność gruntowa nazywana drogową. Polega ona na tym, że
nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi publicznej uzyskuje go przez działkę lub działki sąsiednie, które ten dostęp mają. Nieruchomość, na rzecz której służebność ustanowiono, określa się jako władnącą, zaś obciążoną – jako służebną.
Drogą publiczną jest taka, z której każdemu wolno korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem. I o dostęp do takiej trasy chodzi przy wyznaczaniu drogi koniecznej dla
nieruchomości, która np. wskutek podziału znalazła się w naturalnej izolacji, a przez to niemożliwy jest do niej dojazd, dojście czy – na wsi – nie ma jak przepędzać zwierząt gospodarskich.
Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej powstaje jednak nie tylko wtedy, kiedy dostępu do drogi publicznej w ogóle brak, lecz także wtedy, gdy jest on zdecydowanie nieodpowiedni, a więc np. bardzo utrudniony lub nawet niezwykle okrężny ze względu na konfigurację terenu, co często zdarza się w górach. Naturalną przeszkodą bywa też rzeka, przez którą nie ma mostu, lub bagna. Ustawa nie definiuje jednak, co znaczy „odpowiedni dostęp”, choć posługuje się nim przy określeniu
nieruchomości pozbawionej takiego właśnie dostępu do drogi publicznej lub gdy mówi o należących do tej nieruchomości budynkach gospodarskich. Oznacza to, że zawsze trzeba używać rozumienia potocznego i przede wszystkim zdroworozsądkowego. W każdym przypadku należy bowiem rozważać tę kwestię od nowa, stosownie do okoliczności. Niemniej – domagając się wytyczenia drogi koniecznej, należy brać pod uwagę nie tylko dotychczasowy charakter nieruchomości, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, lecz także trzeba uwzględnić jej przyszłe przeznaczenie – orzekł w 2008 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt V CSK 570/07).
Prawa dwóch stron
Nie może być jednak tak, że potrzeba drogi dla właścicieli jednej nieruchomości trwale odbiera spokój i możliwość normalnego funkcjonowania sąsiadom. Wytyczenie przejazdu musi się więc odbywać z poszanowaniem
prawa własności gruntów, które mają być obciążone.
Tym samym nie można żądać wyznaczenia jej np. przez środek sąsiedniej posesji, mimo że tak byłoby najwygodniej. Należy starać się przeprowadzić taką drogę możliwie z boku.
Poza tym, mimo że można żądać ustanowienia drogi koniecznej w sytuacji, gdy działkę dzieli od drogi publicznej przeszkoda nie do pokonania, to jednak nigdy nie daje takiego
prawa sytuacja, w której właściciel ma wprawdzie dostęp do szosy, ale nieco utrudniony, czyli jednak „odpowiedni”. Tak orzekł Sąd Najwyższy w 2007 r. (sygn. akt II CSK 482/06).
Również w postanowieniu z 2002 r. (sygn. akt III CKN 564/00) SN stwierdził, że potrzeba dostępu do drogi publicznej nie może oznaczać przerzucania na właściciela nieruchomości obciążonej obowiązków jego zapewnienia kosztem istotnego naruszenia uprawnień właścicielskich. W takim bowiem wypadku nastąpiłoby nieuzasadnione uprzywilejowanie właściciela nieruchomości władnącej.
Co więcej, gdy działka nie ma zapewnionego dojazdu do ogólnodostępnej trasy, ale ma swobodny do niej dostęp na piechotę, to wcale nie jest oczywista możliwość domagania się ustanowienia drogi koniecznej – orzekł SN w 1997 r. (sygn. akt ICKN 55/96). Podobnie brak bezpośredniego dostępu do drogi, która nie jest publiczna, nie uzasadnia ustanowienia służebności drogowej.
Umowa czy sąd
Jeżeli nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej powstaje z podziału większej działki, a więc wskutek jej pocięcia (np. przy zniesieniu współwłasności), któryś z właścicieli nie ma wjazdu, wyjazdu ani wyjścia na drogę publiczną, to wydaje się oczywiste zawarcie w tej sprawie umowy między sprzedającym i kupującym od razu. Najtaniej jest uczynić to w jednym akcie notarialnym. Właściciel nieruchomości obciążonej, który ustanawia prawo na swojej działce, może też potem złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego.
Kiedy zaś właściciele nieruchomości potencjalnie władnącej i służebnej nie mogą dojść do porozumienia co do ustanowienia służebności, to wyręcza ich wymiar sprawiedliwości. Właściwy jest sąd rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość władnąca. Potrzebny jest jednak wniosek zainteresowanego, od którego pobierany jest wpis stały, jeśli sąd nie zwolnił wnioskodawcy z kosztów postępowania.
Wniosek może zgłosić właściciel nieruchomości władnącej, jej użytkownik wieczysty, samoistny posiadacz czy spółdzielnia produkcyjna, i to nawet jeśli nie jest właścicielem gruntu. Ustanowienie drogi koniecznej zawsze musi się bowiem odbywać zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem obydwu gruntów.
Droga konieczna jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości służebnej. Podstawą do tego jest akt notarialny albo postanowienie sądu. Co więcej, właściciel nieruchomości władnącej może zażądać wpisu nawet bez udziału właściciela nieruchomości obciążonej.
Za wynagrodzeniem
Drogę konieczną można ustanowić wyłącznie za wynagrodzeniem, mimo że ustawa nie daje wskazówek, jak je określać. Należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej. Płaci się za samo ustanowienie służebności drogowej, więc kwota jest niezależna od ewentualnej szkody właściciela działki, przez którą wyznaczono przejazd. A jeśli taką szkodę poniesie, to będzie musiał wykazać jej wysokość – podkreślił w postanowieniu z 2000 r. SN (sygn. akt V CKN 43/00).
Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej w zasadzie powinno być jednorazowe. Dopuszczalne jest jednak określenie go w formie świadczeń okresowych, jak orzekł już w 1969 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt III CRN 379/68). Tym samym zainteresowanym właścicielom gruntów wolno umówić się, że ten, który korzysta z drogi, będzie wnosił tak długo, jak to będzie trwało, jakąś uzgodnioną opłatę miesięczną lub roczną. Poza tym zapłata nie musi zostać określona w pieniądzu. Na wsi gospodarze mogą ją określić np. w zbożu albo w zwierzętach. Mogą się też dogadać co do wspólnej budowy rowów melioracyjnych w zupełnie innym miejscu.
Tak więc opłata powinna uwzględniać zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej i brać pod uwagę udowodnione straty właściciela tej drugiej, który np. nie może uprawiać żyznego pasa zajętego przez drogę konieczną.
Zasiedzenie i zniesienie
Możliwe jest wprawdzie zasiedzenie służebności drogowej, bez jej wyraźnego ustanowienia, niemniej potrzebne jest do tego spełnienie kilku warunków. Nie wystarczy więc korzystać z takiej drogi na cudzym gruncie przez lata (w zasadzie jest to 30 lat). Musi to być demonstrowane trwałymi urządzeniami na drodze koniecznej, a więc wyraźnym utwardzeniem jej, czy nawet wygrodzeniem. Poza tym urządzenia drogowe muszą być wykonane przez właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, czyli przez tego, który ubiega się o zasiedzenie służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, która miałaby być obciążona. Tak uchwalił Sąd Najwyższy w 2011 r. (sygn. akt CZP 10/11). I gdyby okazało się, że ani właściciel nieruchomości służebnej, ani sąd nie uznali zasiedzenia, to sprawa pozostaje otwarta i ubiegający się o zasiedzenie musi wystąpić o ustanowienie drogi koniecznej i za nią zapłacić.
Służebność drogową można zmienić – a więc rozszerzyć albo zwęzić jej zakres – w razie zmiany potrzeb właściciela nieruchomości władnącej. Kiedy zaś ustają przesłanki ustanowienia drogi, można służebność znieść. I tu znowu dopuszczalna jest zarówno umowa notarialna, jak i droga sądowa. W razie zmiany służebności w interesie właściciela nieruchomości obciążonej jest dopilnowanie modyfikacji lub wykreślenia wpisu w księdze wieczystej.
PRZYKŁADY
1. Dojazd bardzo utrudniony
Właściciel gospodarstwa przylegającego do podmokłego lasu ma wprawdzie dostęp do drogi publicznej przez bagna, ale szczególnie na wiosnę, w czasie roztopów woda na mokradłach tak przybiera, że nie można ani przejść, ani przejechać leśną drogą do pobliskiej szosy. Dlatego gospodarz ów może najpierw mediować z sąsiadem, a w razie gdyby ten nie zgodził się na ustanowienie na jego gruncie służebności gruntowej, powinien wnieść do sądu o wyznaczenie drogi koniecznej. W tym wypadku nie można powiedzieć, że zależy mu na lepszej komunikacji, ponieważ domaga się on jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej przez kilka miesięcy w roku.
2. Ochrona każdej własności jest równa
ABC Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości przylegającej do drogi publicznej. Działkę tę zabudowano tak, że dalej położona jej część została całkowicie pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Wobec tego jednak, że zawiniła sama spółka, nie może ona żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności drogowej po to, by uzyskać dojazd z szosy do odciętej przez jej budynki części nieruchomości. Przedsiębiorca nie może domagać się ingerencji w cudze prawo własności, skoro własnym postępowaniem odciął sobie dostęp do drogi dojazdowej. Każde prawo własności jest bowiem chronione jednakowo.
Wzór pisma
Wnioskodawca:Mała Wieś, 25 września 2013 r.
Jan Iksiński
zam. w Małej Wsi 5, gmina Czarny Las
PESEL: 45031500033
Uczestnik postępowania:
Andrzej Igrekowski
zam. w Małej Wsi 7, gmina Czarny Las
PESEL: 50011500011
Do Sądu Rejonowego
Wydział II Cywilny
w Dużym Mieście
Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej
Wnoszę o:
1. ustanowienie przez nieruchomość stanowiącą własność Andrzeja Igrekowskiego, położoną w Małej Wsi, oznaczoną jako działka nr 22, objętą księgą wieczystą Kw. nr 8888 na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w Małej Wsi, oznaczonej jako działka nr 25, objętej księgą wieczystą Kw. nr 7777, będącą własnością Jana Iksińskiego – służebności drogi koniecznej, według oznaczeń, które znajdą się na mapie sporządzonej przez powołanego przez Sąd Rejonowy biegłego geodetę;
2. dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety i wizji lokalnej;
3. wezwanie w celu przesłuchania uczestników postępowania;
4. zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kwoty 2500 zł tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Wnioskodawca kupił od uczestnika opisaną nieruchomość, która ma być władnąca, utworzoną przez podział większej działki gruntu. Wskutek utworzenia dwóch nieruchomości wnioskodawca nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej.
Najmniej uciążliwa byłaby droga konieczna przebiegająca przez część nieruchomości, która miałaby być obciążona, leżącą wzdłuż jej wschodniej granicy, w pasie 5 metrów.
Uczestnik postępowania, który jest nabywcą nieruchomości od właściciela, który sprzedał wnioskodawcy działkę, nie jest skłonny zawrzeć umowy, która ustanawiałaby niezbędną dla wnioskodawcy służebność drogową. Dlatego wnoszę j.w.
Załączniki:
1. Odpisy ksiąg wieczystych Kw. nr 77777 i 8888
2. Odpis wniosku i załączników
Podstawa prawna
Art. 145 i 146 oraz 292 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
