Ministerstwo Sprawiedliwości ma gotowy pomysł na to, jak uchronić przed eksmisją lokatorów wymagających szczególnej ochrony, którzy mogliby stracić dach nad głową.
Jest to jeden z przypadków, kiedy do eksmisji może dojść na podstawie innego tytułu wykonawczego niż wyrok w sprawie o opróżnienie lokalu. Wydanie orzeczenia w sprawie o opróżnienie jest poprzedzone postępowaniem rozpoznawczym, w ramach którego sąd ma obowiązek zadbać o to, aby małoletni, kobiety w ciąży, niepełnosprawni, bezrobotni oraz inne osoby szczególnie chronione w myśl art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610) nie wylądowały na bruku. W stosunku do nich nie można orzec eksmisji bez jednoczesnego przyznania prawa do lokalu socjalnego.
Sąd przyklepuje
Są jednak sytuacje, kiedy komornik przystępuje do egzekucji z nieruchomości, mimo że żaden organ wcześniej nie badał sytuacji życiowej jej właściciela bądź najemcy. Jedną z nich jest eksmisja na podstawie aktu notarialnego, w którym dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji. Tego rodzaju oświadczenia bywają często sporządzane przy okazji zawierania umowy wynajmu lokalu, sprzedaży nieruchomości czy udzielenia kredytu bankowego. W założeniu daje to wierzycielowi szybką ścieżkę do odzyskania długu.
– Postępowanie sądowe jest wówczas uproszczone, odbywa się na posiedzeniu niejawnym i w zasadzie ogranicza się do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd bada jedynie wymagania formalne, np. czy określony termin został zachowany. Nie wnika natomiast w relacje istniejące między stronami, nie ma nawet takiej możliwości ani odpowiedniego trybu – wyjaśnia sędzia Marcin Łochowski z Sądu Okręgowego Warszawa-Praga.
Na bruk będą mogli trafić np. lokatorzy na podstawie przepisów o najmie instytucjonalnym zawartych w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529), która wejdzie w życie we wrześniu. W takich przypadkach umowie najmu towarzyszyć będzie oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji. – W praktyce oznacza to, że po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie komornik będzie mógł od razu przystąpić do przymusowego opróżnienia lokalu bez oglądania się na to, czy dana osoba ma się gdzie wyprowadzić, czy też nie. Ani zasadność eksmisji, ani kwestia przyznania prawa do lokalu socjalnego nie będą w ogóle przedmiotem rozstrzygania przez sąd – tłumaczy adwokat Anna Mrożewska specjalizująca się m.in. w prawie lokalowym.
Problem frankowiczów
W podobnej sytuacji znajdują się dziś dłużnicy, których nieruchomość sprzedano na licytacji publicznej, bo nie radzili sobie ze spłatą kredytu hipotecznego. Do takich osób ustawa o ochronie praw lokatorów w ogóle nie ma zastosowania, gdyż – odmawiając wyprowadzki – bezprawnie zajmują one mieszkanie mające już nowego właściciela (tj. gdy nastąpiło przysądzenie własności nieruchomości). Sąd nie musi więc badać sytuacji finansowej czy zdrowotnej nielegalnych lokatorów. – Sytuacja bywa bardzo zagmatwana ze względu na fatalnie napisane przepisy. Przede wszystkim istnieje spór co do tego, jak traktować osoby, którym były właściciel wynajmował lokal. Niektóre sądy badają, czy są one uprawnione do lokalu socjalnego, i podejmują w tej kwestii rozstrzygnięcie, inne tego nie robią – mówi sędzia Łochowski. Rzecznik praw obywatelskich Adam Bodnar w ubiegłym tygodniu zwrócił się nawet do ministra infrastruktury z pytaniem, czy zamierza zająć się sytuacją frankowiczów, którzy z powodu drastycznego pogorszenia kondycji materialnej stanęli przed perspektywą egzekucji komorniczej.
Podstawą eksmisji mogą być także decyzje administracyjne nakazujące opróżnienie służbowego lokalu mieszkalnego funkcjonariusza służb mundurowych. – W takich przypadkach prowadzone jest postępowanie administracyjne, w którym w ogóle nie jest badana kwestia uprawnienia do lokalu socjalnego – wyjaśnia mec. Mrożewska.
Wola zmian
Luki w zabezpieczaniu przed bezdomnością osób szczególnie chronionych dostrzegł resort sprawiedliwości i przygotował w tej sprawie własne pomysły legislacyjne. Na jednym z niedawnych posiedzeń sejmowych komisji wiceminister Michał Wójcik potwierdził, że propozycje koniecznych zmian przedstawiono Ministerstwu Infrastruktury i Budownictwa. Zasadniczo sprowadzają się one do umożliwienia małoletnim, obłożnie chorym i innym osobom w ciężkiej sytuacji życiowej występowania do sądu z powództwem o przyznanie prawa do lokalu socjalnego. Wraz z pozwem składano by też wniosek o wstrzymanie egzekucji do czasu przydzielenia mieszkania. – To krok w dobrym kierunku – uważa mec. Mrożewska. Zauważa jednak, że proponowane przez resort rozwiązanie nie zapewniałoby najemcom instytucjonalnym możliwości zbadania przez sąd zasadności wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania (np. rozstrzygnięcia, czy lokator rzeczywiście zalegał z zapłatą czynszu bądź podnajął mieszkanie innej osobie). – Chyba nie ma dobrych argumentów za tym, żeby ochronie podlegały tylko osoby, do których stosuje się ustawa o ochronie praw lokatorów, ale już nie ci, których te przepisy nie obejmują. Każdy, kto znajduje się w trudnej sytuacji życiowej, powinien móc wystąpić o prawo do lokalu socjalnego. A rozstrzygałby to sąd – przekonuje sędzia Łochowski.
Problem w tym, że resort infrastruktury, choć rozumie intencje MS, argumentuje, że wymagają one zmian nie w prawie lokatorskim, lecz przede wszystkim zmian w postępowaniu cywilnym i egzekucyjnym. Ale niewykluczone, że MIB jest niechętne tym regulacjom także dlatego, że uderzałyby one w promowany przez niego najem instytucjonalny. W założeniu ma on bowiem pobudzić rynek najmu komercyjnego i obniżyć jego koszty. – Dziś, jeśli nie płacimy za wynajęty samochód, jego właściciel go nam zabiera, a nie podstawia inny – tłumaczył niedawno na łamach DGP wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski.
