- Notariusze nie posiadają wykształcenia medycznego. Tymczasem niejednokrotnie stwierdzenie, czy klient znajduje się w stanie pozwalającym na w pełni świadome podjęcie decyzji, jest kwestią ocenną - mówi w wywiadzie dla DGP Krzysztof Młynarski, rzecznik dyscyplinarny Krajowej Rady Notarialnej.
Ostatnio pisaliśmy o tym, że prokuratorzy będą pomagać osobom, zwłaszcza starszym i schorowanym, w odzyskaniu nieruchomości utraconych przez nie na skutek działalności oszustów. Umowa sprzedaży nieruchomości lub umowa przedwstępna zawierana jest jednak przed notariuszem. Czy taka umowa może być dotknięta nieważnością?
/>
Kodeks cywilny wskazuje na kilka sytuacji, które definiowane są jako wady oświadczenia woli i skutkują nieważnością czynności prawnej, co oznacza, że od momentu jej dokonania czynność taka nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Dotyczy to oczywiście również czynności polegających na sprzedaży nieruchomości.
W przypadku kwestionowania sprzedaży nieruchomości przez osoby starsze, często jako wada oświadczenia woli przywoływane są brak świadomości lub swobody powzięcia decyzji i wyrażenia woli (art. 82 k.c.). Należy przez to rozumieć sytuację, w której osoba składająca oświadczenie woli znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli; w szczególności dotyczy to choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.
Czy notariusz ma obowiązek wychwycić wady oświadczenia woli i weryfikować np. stan zdrowia osoby zawierającej umowę sprzedaży nieruchomości. Przykładowo czy nie jest to osoba, którą dotknęły zmiany demencyjne, choroba Alzheimera lub inne zaburzenia.
Jeżeli czynność dokonywana jest w kancelarii notarialnej, na notariuszu ciąży obowiązek ustalenia, czy dokonywana czynność nie jest obciążona wadami. Jednakże w praktyce weryfikacja, czy strona czynności nie cierpi np. na demencję starczą czy zaburzenia psychiczne, bywa niekiedy bardzo trudna. Notariusze nie posiadają wykształcenia medycznego. Tymczasem niejednokrotnie stwierdzenie, czy klient znajduje się w stanie pozwalającym na w pełni świadome podjęcie decyzji, jest kwestią ocenną.
Co może zrobić notariusz, gdy podejrzewa, że zawierana jest u niego umowa, za którą kryje się działalność przestępcza i dochodzi do oszustwa?
W obowiązującym stanie prawnym obowiązek złożenia zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa wynika z art. 304 par. 2 kodeksu postępowania karnego. Obliguje on instytucje państwowe i samorządowe, które w związku ze swą działalnością dowiedziały się o popełnieniu przestępstwa ściganego z urzędu, do zawiadomienia prokuratury. Jednakże w ocenie Krajowej Rady Notarialnej notariusz pomimo tego, że w zakresie swoich uprawnień działa jako osoba zaufania publicznego, zaś czynności notarialne mają charakter dokumentu urzędowego, nie jest instytucją publiczną i ten obowiązek go nie dotyczy. Podkreślić więc należy, że nie jest to obowiązek notariusza, a jego prawo, bowiem art. 304 par. 1 k.p.k. nie nakłada na niego przymusu zawiadomienia, stwarza jedynie taką możliwość.
Ewentualne zawiadomienie przez notariusza organów ścigania o popełnieniu przestępstwa wynikające ze społecznego obowiązku nie może być automatyczne, ale winno wynikać z dodatkowych okoliczności, które zostaną ustalone przez notariusza zgodnie z zasadą szczególnej staranności, do zachowania której jest zobowiązany.