ppppppppppppppppppppppppppppppppppppppppppp
statystyki

Wspólnota mieszkaniowa nie może terroryzować swoich członków

autor: Małgorzata Raczkowska06.11.2015, 19:00; Aktualizacja: 06.11.2015, 19:15
p

Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości – tak jak w opisanym przez pana Krzysztofa przypadku – zwykle jest to jeden budynek wraz z otaczającym go terenem.źródło: ShutterStock

Mieszkam od kilku lat w tym samym mieszkaniu, należę do wspólnoty mieszkaniowej. Dotychczas żyliśmy zgodnie, bezkonfliktowo, sympatycznie. Jakiś czas temu zmienił się zarządca i coś się wraz z nim zmieniło – opowiada pan Krzysztof. – Najpierw na klatkach pojawiły się kartki o zakazie dokarmiania bezdomnych kotów. Zaraz potem, skoro nikt nie zareagował, zakaz wyprowadzania zwierząt na terenie należącym do wspólnoty. Trzepać dywany wolno jedynie w godzinach 10–14. Grać w piłkę (mamy malutkie boisko do kosza) – tylko do 16. Papierosów nie wolno palić nie tylko na skwerku przed domem, ale i na własnym balkonie.

Reklama


Reklama


Na razie pojawiają się kartki. Słyszałem jednak, że nowe zarządzenia mają przybrać formę regulaminu porządku domowego w naszej wspólnocie. Zarządca się rozwija: podobno ma wprowadzić zakaz używania gazu z butli i zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach. Ja mam firmę, prowadzę od lat działalność polegającą na tłumaczeniach. Co komu do tego? Czy zarządca wspólnoty ma prawo do narzucania takich ograniczeń – zastanawia się czytelnik.

Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości – tak jak w opisanym przez pana Krzysztofa przypadku – zwykle jest to jeden budynek wraz z otaczającym go terenem. A zatem składają się nań lokale mieszkalne oraz części wspólne (korytarze, windy, poddasza, skwer, chodnik itp.). Członkowie wspólnoty są właścicielami lokali i współwłaścicielami wspólnych przestrzeni. I to oni bezpośrednio (w małych spółdzielniach, liczących do siedmiu lokali, ważne decyzje zapadają za zgodą wszystkich właścicieli) lub pośrednio (w większych spółdzielniach wybierany jest zarząd) decydują o wszystkich sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością. Sprawy fundamentalne (inwestycje, podział części wspólnej itp.) wymagają zgody członków wspólnoty. Załatwianie spraw codziennych powierza się na ogół zarządcy lub administratorowi. Regulamin z zasady powinien wprowadzić zarząd, a zaakceptować – członkowie wspólnoty. Opisane przez pana Krzysztofa wieszanie kartek z licznymi zakazami i nakazami wydaje się nadużyciem lub nadgorliwością zarządcy.

Wybierając członków zarządu lub powierzając pewne funkcje zarządcy (to dwie różne funkcje), członkowie wspólnoty delegują część własnych kompetencji. Nadal jednak zachowują uprawnienia wynikające z prawa własności (w tym gruntu, budynku, lokalu). Korzystanie z nich musi się przy tym odbywać w granicach zakreślonych przez przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego. Z jednej więc strony członek wspólnoty ma prawo do dowolnego rozporządzania własnością, z drugiej jednak konieczne są poszanowanie interesów majątkowych i osobistych właścicieli pozostałych lokali, a także potrzeba takiego zorganizowania sposobu korzystania z obszarów wspólnych, by nie rodził on konfliktów. Służą temu regulaminy porządku domowego.

Ustalając treść regulaminu porządku domowego, właściciele lokali mogą wpisać do nich dowolne kwestie, muszą się jednak poruszać w granicach prawa. Innymi słowy pierwszeństwo nad wszelkimi zarządzeniami porządkowymi lub regulaminami mają przepisy bezwzględnie obowiązujące. Warto tu przytoczyć orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r. (sygn. II CSK 601/08), w którym stwierdzono, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń ani obowiązków niż wynikające z kodeksu cywilnego. W tym samym orzeczeniu sąd stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa dowolnie zakazywać prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, bo nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, a wymaganie jej zgody na prowadzenie działalności gospodarczej jest sprzeczne z art. 140 kodeksu cywilnego. Jedynym ograniczeniem jest konieczność uwzględnienia sfery praw pozostałych właścicieli: działalność nie może być dla nich nadmiernie uciążliwa.


Pozostało jeszcze 30% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 89,90 zł
Zamów abonament

Mam już kod SMS
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Polecane

Reklama

  • Arek(2015-11-06 20:05) Odpowiedz 80

    To raczej normalne w każdym cywilizowanym kraju. W Polsce natomiast jest normalnym, że pali się na balkonie i tym samym sąsiadowi pod nosem. Trzepać dywany i odbijać piłkę można kiedy się chce, nie ma znaczenia, że ktoś chce trochę ciszy po przyjścu z pracy.

  • smiglo(2015-11-06 21:40) Odpowiedz 25

    Arek wybuduj sobie domek jednorodzinny i bedziesz mial spokoj i cisze do woli.

  • uzdrowiciel pozdrawia(2015-11-07 09:32) Odpowiedz 11

    ad. Cmiott; w tym artykule jest prawda, też prawda i g... prawda. Nie chodzi o artykuł . Nadrzędną sprawą jest interes wspólnoty jako całości a nie pojedynczych współwłaścicieli ! O budżecie (fundusz remontowy...itd) decyduje wspólnota uchwałami. Na każde żądanie właściciela ,administrator/zarządca musi udzielić informacji w tym finansowych.Jest to nadzór właścicielski. Mimo wyboru zarządu właściciele mają obowiązek pilnowania własnego i wspólnoty interesu (obligo prawne). Administrator to najemnik i za to ma płacone- wykonuje polecenia wspólnoty. Jeżeli administrator wyczuje braki, niekompetencje zarządu i beznadziejność właściciel to na pewno to wykorzysta. Odwołanie to taki sam tryb jak powołanie (po co notariusz) tylko trzeba przygotować nowego dokładnie sprawdzonego , żeby zachować płynność funkcjonowania.

  • uzdrowiciel(2015-11-06 22:05) Odpowiedz 00

    Jest to administrator/zarządca z wyboru wspólnoty- a nie zarządca komisaryczny z nakazu sądu. To ta wspólnota zawarła umowę z administratorem/zarządcą i określiła zakres (pretensje do siebie i Zarządu). Wspólnotę reprezentuje Zarząd który został przez nią wybrany i podpisał umowę w imieniu. Wniosek jest prosty, właściciele są pasywni i bierni. Nie korzystają ze swoich praw. Jedna uchwała odwołująca administratora/zarządcę- być może uzurpatora. Mam takie odczucie, że prawdopodobnie tą wspólnotę tworzą wygodne i leniwe "koty". Regulamin porządku domowego powinien być przyjęty na początku powstania wspólnoty (jedna z pierwszych uchwał). Wynika również , że wspólnota wybrała słaby zarząd. Ale może być tak, że jedynym oficerem na pokładzie jest administrator/zarządca, który wie czego oczekuje większość wspólnot - to bardzo dobrze, że bierze towarzystwo za twarz w ramach prawa. Jeżeli jest to mała wspólnota, to proszę przyjąć moje kondolencje. itd ...itp...

  • Tomek(2015-11-24 08:56) Odpowiedz 00

    Mam pytanie, czy wspólnota ma obowiązek naprawy szkód z budżetu wspólnoty fundusz remontowy etc. kiedy te powstały przez najemcę jednego ze współwłaścicieli (zniszczony podjazd spowodowany wyprowadzką najemcy) ?
    Czy właściciel mieszkania które wynajmował ma obowiązek naprawy szkód ?

  • Cmiott(2015-11-06 23:19) Odpowiedz 01

    @1 Uzdrowiciel: tak, właściciele są pasywni. Wybierają zarząd, który najpierw pozwala się wybrać (tak jak kot, który pozwala się kochać :-) a potem kooperuje z zarządcą, bo tam są pieniądze, tam jest tzw. budżet! Z drugiej strony odwołanie zarządcy jest znacznie trudniejsze (uchwała + notariusz) niż odwołanie zarządu (tylko uchwała). Ale kto o tym wie... wsi spokojna, wsi wesoła...

  • Wojciech J. Chmurak(2016-07-29 15:25) Odpowiedz 00

    Podany w artykule wyrok nie dotyczy przedstawionego zagadnienie. Pozdrawiam i życzę w przyszłości sprawdzania cytowanych wyroków, nie zaś ich kopiowania z innych stron, które również podają błędną sygnaturę wyroku:)

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

p »

Prawo na co dzień

p »

Galerie

p »

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

Polecane

Reklama