Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni, ma tytuł prawny do dysponowania nią na cele budowlane w zakresie jej eksploatacji i utrzymania – uchwalił wczoraj skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego.

To już kolejny raz, kiedy NSA pochylił się nad art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 – dalej u.s.m.). Na podstawie tego przepisu spółdzielnie wykonują zarząd w nieruchomościach, w których część mieszkań została wykupiona i stanowi odrębny przedmiot własności. Dotąd – z uwagi na jednolite orzecznictwo – miały duży problem z przeprowadzaniem remontów w zarządzanych przez siebie blokach. Wskazany artykuł mówił bowiem jedynie, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez nią jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: u.w.l.). Przepis ten nie wyjaśniał jednak, jak rozumieć zarząd powierzony. Nie rozstrzygał przede wszystkim, czy obejmuje on wyłącznie czynności zwykłego zarządu (a więc załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym), czy również przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym samodzielne dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane (np. przeprowadzenie przebudowy czy nadbudowy budynku).

Sporny przepis

Jeden przepis, różne wykładnie

Jeden przepis, różne wykładnie

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

W 2012 r. NSA w uchwale 7 sędziów wskazał, że ze spornego przepisu u.s.m. można było zdekodować dwie normy o różnych dyspozycjach. Zgodnie z pierwszym wariantem termin „zarząd” należy rozumieć w sposób autonomiczny, co oznacza, że spółdzielnia może samodzielnie – bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli – podjąć decyzję o dokonaniu również czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast zgodnie z drugą wykładnią termin ten powinien być odczytywany z uwzględnieniem przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności. To prowadziłoby do wniosku, że co do zasady do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli.

Przy takiej kolizji – zdaniem NSA – należało wybrać wykładnię, która w sposób możliwie najpełniejszy uwzględniałaby normy, zasady i wartości konstytucyjne.

NSA stwierdził więc wczoraj, iż „spośród dwóch wchodzących w grę wariantów wykładni art. 27 ust. 2 u.s.m. pełniejszą realizację norm konstytucyjnych zapewnia takie rozumienie ww. przepisu, zgodnie z którym spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej”.

Tyle że inaczej do problemu podszedł w zeszłym roku Sąd Najwyższy (patrz: ramka). Uznał, że „rozstrzyganie kolizji interesów współwłaścicieli musi nastąpić w obrębie współwłasności przez stworzenie efektywnego mechanizmu zarządzania, polegającego m.in. na ograniczaniu interesów poszczególnych współwłaścicieli na rzecz ich interesu wspólnego”. A zatem spółdzielnia nie musi mieć zgody wszystkich właścicieli, by gospodarować budynkiem w ramach zarządu powierzonego. W innym razie garstka osób mogłaby zablokować proces inwestycyjny w spółdzielni.

Taka sytuacja miała miejsce właśnie w sprawie, która wczoraj była rozpoznawana przez NSA: właściciele dwóch lokali zablokowali budowę instalacji ciepłej wody, która miała zastąpić piecyki gazowe.

Związek z eksploatacją

Skład NSA, któremu przewodniczył sędzia Jacek Chlebny, nie zgodził się jednak ani z argumentami Sądu Najwyższego, ani innych składów NSA. Jak wskazał w uzasadnieniu, odwołanie się w uchwale NSA z 2012 r. do przepisów kodeksu cywilnego nie było trafne. Zadania spółdzielni, jak i właścicieli lokali niebędących już jej członkami, można bowiem wyczytać z u.s.m.

– Na właścicielu lokalu niebędącym członkiem spółdzielni, ale i na spółdzielni spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Skoro współwłaściciele mają obowiązki w tym zakresie, to i w tym zakresie spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje ustawowy zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. – przekonywał sędzia Jacek Chlebny.

Przypomniał, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie różnicuje działań spółdzielni sprawującej zarząd nad nieruchomością wspólną na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres.

– Nie ma podstaw do przyjęcia stanowiska, że spółdzielnia w ramach zarządu nieruchomością wspólną może realizować inne cele niż utrzymanie i eksploatacja części wspólnej. Należy odstąpić od poglądu, iż u.s.m. nie określa zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową i konieczne jest tu stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności – akcentował skład orzekający.

– W każdym wypadku natomiast, kiedy spółdzielnia zamierza podjąć roboty budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej regulowane przepisami prawa budowlanego konieczne jest ustalenie, czy dotyczą one eksploatacji i utrzymania części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną – dodał.

I choć u.s.m. nie wyjaśnia, co należy rozumieć przez roboty dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości, to w ocenie NSA pod tym pojęciem kryje się nie tylko remont, ale i przebudowa. Ważne, by istniał związek planowanych robót z eksploatacją części wspólnych. 

ORZECZNICTWO

Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt II OPS 2/15.