Praw lokatora (a także wynajmującego mieszkanie) broni przede wszystkim umowa najmu lokalu.

Umowa najmu

Ten typ umowy jest regulowany przepisami kodeksu cywilnego - zgodnie z nimi, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (na oznaczony lub nieoznaczony czas), w zamian a co najemca ma płacić w czynsz w określonej wysokości.

Właściciel nieruchomości może też wybrać najem okazjonalny, który pozwala łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. O tej formie najmu więcej przeczytasz tutaj>>

Co do zasady umowa najmu powinna mieć formę pisemną, choć w przypadku najmu krótkoterminowego (do 1 roku) nie matakiego obowiązku. Przy czym umowę może zawrzeć właściciel mieszkania lub pełnomocnik, który posiada pisemną zgodę właściciela mieszkania - podpisujący dokument może być więc najemcą lub dzierżawcą lokalu.

Standardowa umowa najmu powinna zawierać:

  • określenie stron umowy, czyli dane osób ją zawierających (z podaniem numerów dowodów osobistych, PESEL czy NIP),
  • miejsce i data zawarcia umowy,
  • dokładne informacje o przedmiocie najmu - w tym adres lokalu, jego powierzchnia, stan prawny mieszkania, 
  • czas najmu i warunki wypowiedzenia umowy,
  • wysokość czynszu wraz z ewentualnymi dodatkowymi opłatami,
  • prawa i obowiązki stron umowy - przede wszystkim wynajmujący zobowiązuje się do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a najemca do utrzymywania wynajętego lokalu we właściwym stanie technicznym, napraw zniszczeń powstałych w wyniku użytkowania.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony i nieokreślony. Ustawowo przy umowie na czas nieoznaczony każdej ze stron przysługuje trzymiesięczny lub miesięczny okres wypowiedzenia najmu, kontraktu na czas oznaczony zasadniczo nie zrywa się przed wyznaczonym terminem. Jeżeli tak się stanie, drugiej stronie przysługuje odszkodowanie za poniesione szkody.

Warunki wypowiedzenia umowy mogą zostać także określone w samej umowie. Dokument może również zawierać katalog przypadków, kiedy umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania ustalonego terminu - może przykładowo chodzić o sytuacje, gdy najemca zalega z czynszem lub gdy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków.

W umowie najmu określa się również wysokość czynszu, który zazwyczaj ma formę pieniężną i jest regulowany z góry, w miesięcznym cyklu płatności.

Kaucja

Ponadto umowa powinna zwierać ustalenia dotyczące wysokości kaucji, zabezpieczającej wynajmującego przed potencjalnymi stratami materialnymi w lokalu.

Co zrobić, by wynajem mieszkania nie zamienił się w koszmar>>

Wartość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, a zazwyczaj wynosi równowartość jednomiesięcznego czynszu. Zwrot kaucji następuje w ciągu 30 dni od daty zakończenia trwania umowy lub jej rozwiązania za obopólną zgodą.

Kaucji nie pobiera się w przypadku, gdy umowa dotyczy najmu mieszkania zamiennego lub socjalnego.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Umowę warto też rozszerzyć o protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, czyli spis rzeczy ruchomych i listę usterek w lokalu. W dokumencie wymienione powinny zostać między innymi wszystkie meble oraz sprzęty elektroniczne, które znajdują się w mieszkaniu. W momencie wyprowadzki najemca zobowiązuje się jednocześnie do oddania go w takim stanie technicznym, jak na początku wynajmu.

Wreszcie w umowie najmu mogą zostać zawarte wytyczne w sprawie korzystania z lokalu, w tym prawo wynajmującego do podnajęcia go osobie trzeciej czy zmian przeznaczenia lub przebudowy lokalu.

Umowa najmu mieszkania jest wiążąca z chwilą podpisania dokumentu przez obydwie strony.