Najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu wprowadzony został do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. Praktyka jednak pokazuje, że rzadko korzystają oni z tego rozwiązania.

Dla kogo najem okazjonalny?

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Skorzystać z tej formy najmu mogą osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Najem okazjonalny przysługuje jedynie szeroko pojmowanym właścicielom, czyli również posiadaczom własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Wykluczone jest zatem wykorzystywanie niniejszej umowy w celu podnajmu lokalu bądź jego części.

Warunki

Aby móc skorzystać z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, umowa, którą zawiera właściciel z najemcą, musi zawierać:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.
  • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
  • Oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.

Co więcej właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

10 lat

Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może zostać wynajęte na maksymalnie dziesięć lat, lecz okres ten może zostać następnie przedłużony. W umowie właściciel musi określić, na jak długo oddaje lokal do wynajęcia, zachowując oczywiście 10-letnie ograniczenie. Dołączyć należy do niej wszystkie dodatkowe dokumenty i oświadczenia mające zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu.

Umowa o najem okazjonalny sporządzona powinna być zatem na piśmie pod rygorem nieważności.

Co w praktyce zyskuje właściciel

Może on łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. Zawierając zwykłą umowę o najem lokalu, nie może on wyrzucić lokatora, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania. Lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych.

Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Usuwanie lokatora

Jeśli po rozwiązaniu umowy po upływie terminu wypowiedzenia lub jej wygaśnięciu najemca nie ma zamiaru opuścić lokalu, właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Jeśli niniejsze żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli ta procedura zostanie dopełniona, zastępuje ona konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Korzyść dla wynajmującego

Właściciel od wynajmującego może pobierać jedynie czynsz określone w umowie oraz opłaty, które są od niego niezależne (tzw. media), pod warunkiem, że umowa nie stanowi inaczej. Czynsz wynajmu może zostać podwyższony tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Wada czy zaleta?

Celem najmu okazjonalnego było zapewnienie większej ilości praw właścicielom lokali. Faktycznie, zawierając umowę w tej formie najmu mogą oni łatwiej, skuteczniej i szybciej pozbyć się uciążliwych lokatorów. Z drugiej jednak strony ciężej będzie mu znaleźć osoby, które spełniają niezbędne warunki zawarte w przepisach dotyczących najmu okazjonalnego. Wielu potencjalnych lokatorów nie będzie mogło wskazać wspominanego wyżej alternatywnego miejsca zamieszkania, które jest niezbędną częścią umowy najmu okazjonalnego. Ilość warunków formalnych również nie będzie pomocna przy sprawnym i łatwym zawarciu umowy najmu. Następnym utrudnieniem dla właściciela będzie ograniczony cel wynajmu – nie może być on inny niż mieszkaniowy. Potencjalnych najemców odstraszać może również brak ochrony, którą zapewniają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie jest także możliwe podpisanie umowy na czas nieokreślony.