Pan Krzysztof odziedziczył w spadku po rodzicach dwupokojowe mieszkanie. Postanowił je wynająć. Spośród kilkunastu osób, które się zgłosiły, wybrał młode bezdzietne małżeństwo. – Wydawali się godni zaufania, oboje mieli stałą umowę o pracę – pisze nasz czytelnik. Umówił się z nimi ustnie, że będą płacili 1600 zł miesięcznie. Przez pierwsze trzy miesiące pan Krzysztof był bardzo zadowolony.
– Małżonkowie opłacali czynsz regularnie, zawsze mogłem się z nimi skontaktować. Jednak po tym czasie sytuacja zmieniła się diametralnie. Pieniądze przestały wpływać na konto, najemcy nie reagowali na monity, nie odbierali też telefonów – opowiada pan Krzysztof. Nie dość tego – zmienili też zamki, więc nasz czytelnik nie mógł się dostać do własnego mieszkania.
Po kilku miesiącach zdesperowany złożył pozew do sądu o eksmisję. Cała sprawa wlokła się niemiłosiernie, wyrok zapadł dopiero po półtora roku. Teraz mieszkanie stoi puste. – Chciałbym je wynająć, ale boję się ryzykować. Czy jest sposób, który pozwoliłby na uniknięcie sytuacji, w jakiej się wcześniej znalazłem? – pyta pan Krzysztof.
Dla pana Krzysztofa, który nie zajmuje się wynajmem mieszkań profesjonalnie i nie jest firmą, wyjściem jest najem okazjonalny, chroniący właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi lokatorami. Umowa najmu okazjonalnego jest jednak obwarowana formalnymi wymogami, które trzeba spełnić, by była skuteczna.
• Przede wszystkim musi być bezwzględnie sporządzona na piśmie, na piśmie również muszą być dokonywane wszelkie jej zmiany.
• Ponadto najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zgadza się na dobrowolne przeprowadzenie egzekucji komorniczej, jeśli będzie bezprawnie korzystał z lokalu, oraz zobowiązuje się do jego opróżnienia i wydania właścicielowi.
• Najemca musi też wskazać lokal, w którym zamieszka, jeśli zostanie wykonana egzekucja komornicza. W związku z tym konieczne jest oświadczenie właściciela lub współwłaścicieli tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Na żądanie wynajmującego podpis lub podpisy pod oświadczeniem muszą być notarialnie poświadczone. Jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania po okresie najmu we wskazanym w oświadczeniu mieszkaniu, ma obowiązek zawiadomić o tym właściciela lokalu w terminie 21 dni od dnia, w którym się o tym dowiedział, i wskazać inne. Inaczej wynajmujący może wypowiedzieć umowę.
• Właściciel mieszkania ma obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (podatek wynosi 8,5 proc. czynszu pobieranego przez właściciela mieszkania od najemcy). To bardzo ważne, bo jeśli tego nie zrobi, umowę traktuje się jak zwykłą umowę najmu, z konsekwencjami w postaci konieczności przeprowadzenia długotrwałego procesu eksmisyjnego przed sądem, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu umowy.

UWAGA
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji nieprzekraczającej sześciokrotności miesięcznego czynszu. Oblicza się ją według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Z umową najmu okazjonalnego właściciel może znacznie więcej

• Gdy najemca nie wywiązuje się z umowy, właściciel wysyła pisemne żądanie opuszczenia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Jeśli nie zastosuje się do podanego terminu wyprowadzki (nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania), właściciel nie musi składać pozwu o eksmisję, tylko występuje do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawartemu przy podpisywaniu umowy najmu, w którym najemca poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza:
– żądanie opuszczenia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą;
– dokument potwierdzający przysługujący mu tytuł prawny do lokalu;
– potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym.
• Następnie może się udać wprost do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji nieuczciwych najemców z mieszkania. Co ważne, przy najmie okazjonalnym nie obowiązują przepisy ochronne dotyczące zakazu eksmitowania zimą, co oznacza, że niezależnie od pory roku komornik eksmituje najemców pod adres osoby trzeciej, który wskazali przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego.
Aneta Mościcka



ikona lupy />
Maciej Kijas, adwokat Kancelaria Adwokacka Maciej Kijas
Najem okazjonalny stanowi znaczne ułatwienie dla właściciela lokalu w zakresie możliwości eksmisji byłego najemcy. Właściciel nie musi składać do sądu powszechnego pozwu o eksmisję, którego rozpoznanie odbywa się na rozprawie.
Działania właściciela ograniczają się do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który jest rozpoznawany na posiedzeniu niejawnym, a czas rozpoznania takiego wniosku z reguły jest krótszy niż pozwu o eksmisję.
W przypadku wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu mniejsza jest także opłata sądowa od wniosku (50 zł) niż w przypadku pozwu o eksmisję (200 zł). Zawarcie umowy najmu okazjonalnego znacznie przyspieszy także postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy prowadzone przez komornika.
Dodatkowym plusem zawarcia takiej umowy jest wyłączenie zastosowania niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w tym regulujących kwestię wypowiedzenia umowy.
W związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego lokalu należy jednak dokonać kilku formalności i ponieść dodatkowe koszty zawarcia takiej umowy.
Trzeba uiścić wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Należy jednak podkreślić, że ustawa nie reguluje, kto ma ponieść koszty zawarcia umowy, a więc strony mogą zawrzeć dowolne porozumienie w tym zakresie.
Ponadto właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Dodatkową formalnością jest obowiązek sporządzenia żądania opróżnienia lokalu na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Podstawa prawna
Art. 19a – art. 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).