Po wielu latach sądowej batalii i różnych orzeczeniach, doczekaliśmy się wiążącego rozstrzygnięcia. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Lublinie, który posiłkował się orzecznictwem Sądu Najwyższego, spadkobierczyni musi czekać, aż dzika lokatorka sama opuści mieszkanie.

Niejasny przepis

Spór dotyczył interpretacji art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 – dalej: u.o.s.m.). Zgodnie z jej art. 11 ust. 21 w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej jego wartość rynkową. Ustęp 24 stanowi jednak, że warunkiem wypłaty jest opróżnienie lokalu.

Pojawia się pytanie: czy chodzi o opróżnienie lokalu przez uprawnionego do uzyskania pieniędzy, czy też faktyczną możliwość władania nad lokalem przez spółdzielnię (czyli nie ma znaczenia, kto zajmuje lokal).

W niniejszej sprawie mężczyzna mający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zmarł. W mieszkaniu co prawda od wielu lat mieszkał z konkubiną, jednak cały majątek odziedziczyła jego córka. Oznacza to więc, że konkubina zmarłego zajmowała lokal bez podstawy prawnej.

Spadkobierczyni zażądała więc od spółdzielni, na podstawie art. 11 ust. 21 u.o.s.m., wypłaty blisko 100 tys. zł. Spółdzielnia jednak odmówiła, tłumacząc, że zapłaci dopiero wtedy, gdy dzika lokatorka zwolni mieszkanie. W tym celu uzyskano nawet wyrok nakazujący jego opróżnienie, ale nie został on wykonany – gmina nie była w stanie zapewnić lokalu zastępczego.

Obiecujący początek...

Spadkobierczyni wyjaśniała, że nie ma żadnego wpływu na zajmującą mieszkanie po ojcu kobietę i że to na spółdzielni spoczywa obowiązek pozbycia się jej. Jako że spółdzielnia pieniędzy wypłacić nie chciała, ostatecznie sprawa trafiła do sądu.

W sądzie dwukrotnie wygrała powódka. Wedle zaprezentowanej przez sąd okręgowy wykładni osobą, do której należy odnosić wymóg opuszczenia lokalu, był ojciec powódki i w związku z jego śmiercią doszło do opróżnienia przez niego mieszkania. Sąd podkreślił, że powódka nie pozostaje w jakimkolwiek stosunku prawnym, umożliwiającym wpływ na decyzję konkubiny zmarłego. „W powstałej sytuacji prawnej, w której powódka nie dysponuje jakimikolwiek środkami, pozwalającymi na zobligowanie E.F. (konkubiny – red.) do opróżnienia lokalu, w rzeczywistości nie mogłaby ona liczyć na zwrot wkładu, chyba że Urząd Miasta zapewniłby E.F. lokal socjalny. Okoliczność zaś nieprzydzielenia do chwili obecnej takiego lokalu konkubinie zmarłego nie może w takiej sytuacji ujemnie skutkować na uprawnienia powódki” – podkreślono w uzasadnieniu wyroku.

Sąd apelacyjny z częścią wywodu sądu I instancji się nie zgodził, ale poparł go w najważniejszym: powódce należą się pieniądze od spółdzielni. Jak stwierdzono, „hipotetyczna ochrona interesów spółdzielni nie może odbywać się kosztem ochrony praw powódki nabytych z tytułu dziedziczenia”.

...i marny koniec

Spółdzielnia jednak nie złożyła broni i sprawa ostatecznie trafiła przed oblicze Sądu Najwyższego. Ten zaś orzekł dość niespodziewanie, że wykładnia sądów była błędna. W wyroku z 25 lutego 2015 r. (sygn. IV CSK 353/15) SN zaznaczył, że przedmiotem oceny jest stosunek prawny o charakterze zobowiązaniowym, w którym spółdzielnia jest dłużnikiem, a powódka wierzycielem. Świadczenie zaś polega na zapłacie kwoty stanowiącej wartość rynkową lokalu. Według art. 11 ust. 24 u.o.s.m. warunkiem tej wypłaty jest zaś opróżnienie lokalu. I zdaniem SN jest to warunek prawny zawieszający, i dopiero jego spełnienie powoduje powstanie roszczenia o wypłatę. Przepis zaś, odczytywany literalnie, mówi o opróżnieniu lokalu, nie wskazując, kogo ono dotyczy. Sąd Najwyższy, po poczynieniu tych uwag, zwrócił sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Dalszych losów sprawy można się było spodziewać. Sąd Apelacyjny w Lublinie zaznaczył, że jest związany wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy. To zaś oznacza, że dopóki nie nastąpi opróżnienie lokalu, spadkobierczyni nie może domagać się wypłaty jego wartości rynkowej. Podnoszony przez nią argument, że pozbawia się ją tego świadczenia, podczas gdy ona nie ma żadnego wpływu na wykonanie wyroku eksmisyjnego, jest przy tym bez znaczenia.

Ostatecznie więc powódka nie otrzymała pieniędzy. Została za to obarczona kosztami postępowania wynoszącymi łącznie blisko 22 tys. zł.

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie, sygn. akt I ACa 323/15.