Zasoby mieszkaniowe Polaków na koniec 2013 r.

Zasoby mieszkaniowe Polaków na koniec 2013 r.

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że wspólnocie wolno było podjąć uchwałę o żądaniu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, gdy przyczyną jest spór z przedstawicielem ustawowym jednego z właścicieli. Mówiąc wprost: niepełnoletni może stracić mieszkanie, gdy jego matka należy do osób kłótliwych.

Strych niezgody

Chodzi o interpretację art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm. – u.o.w.l.). Przepis ten został uchwalony w celu realizacji zasad współżycia społecznego wśród sąsiadów. Stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać zlicytowania jego lokalu na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości. Jeśli więc ktoś nie płaci lub wszczyna awantury, pozostali lokatorzy mogą podjąć stosowną uchwałę i pójść z nią do sądu. Sąd zaś, jeśli uzna, że sąsiad rzeczywiście narusza normy, podejmie decyzję o wystawieniu jego mieszkania na sprzedaż.

Warszawski sąd apelacyjny musiał się jednak zmierzyć z mniej oczywistym przypadkiem. Otóż wspólnota zażądała zlicytowania nieruchomości należącej do osoby niepełnoletniej. Powód? Jej matka (J.S.), będąca przedstawicielką ustawową właścicielki, pozostaje w konflikcie z zarządem wspólnoty.

Casus belli był strych, stanowiący część wspólną. Wspólnota postanowiła go sprzedać, kobieta zaś chciała kupić. Problem w tym, że mieszkańcy wybrali innego nabywcę. Matka właścicielki zaskarżyła jednak stosowną uchwałę do sądu. Z tego powodu potencjalny nabywca wycofał się z transakcji.

Od tego czasu relacje pomiędzy kobietą, formalnie będącą jedynie przedstawicielem ustawowym właściciela lokalu, a zarządem były fatalne. J.S. torpedowała decyzje ogółu, skarżąc je do sądu. Zarząd zaś odwdzięczał się jej, blokując dostęp do dokumentów. Kulminacja nastąpiła, gdy wspólnota podjęła uchwałę w sprawie przymusowej sprzedaży lokalu należącego do jej dziecka. J.S. wniosła do sądu o jej uchylenie z powodu braku przesłanek określonych w art. 16 ust. 1 u.o.w.l.

Różne interpretacje

Sąd okręgowy przyznał kobiecie rację. Stwierdził między innymi, że mieszkańcy nie wskazali, do jakiego uchybienia doszło. „Z samej uchwały ani z innych dowodów zebranych w sprawie nie wynika (...) dlaczego to właśnie właściciele zdecydowali się podjąć uchwałę (...) – czy miało to związek z kwestiami finansowymi, czy z zachowaniem powódki (osoby małoletniej) czy jej przedstawiciela ustawowego” – zauważył sąd.

Uznał także, że nie udowodniono, aby to powódka (osoba małoletnia) wykraczała w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyniła korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Udowodniono za to, że nie zalegała z opłatami, a wręcz miała nadpłatę.

Sąd okręgowy podkreślił również, że przedstawicielka ustawowa – abstrahując od tego, czy jej zachowanie może nieść konsekwencje dla właścicielki mieszkania – korzystała po prostu z przysługujących jej praw. Nie można zaś skarżenia uchwał do sądu traktować jako przesłanki do licytacji lokalu.

– Przepis otwierający drogę do licytacji nieruchomości dotyczy zupełnie innych przypadków niż korzystanie przez jednego z mieszkańców ze swoich uprawnień: a jednym z nich jest skarżenie uchwał – uważa radca prawny Łukasz Ozga z kancelarii Płonka Ozga.

– Konflikt pomiędzy matką właściciela a zarządem wspólnoty jako przyczyna żądania określonego w art. 16 u.o.w.l. to absurd – komentuje mec. Ozga. I dodaje, że nawet jeśli działania kobiety utrudniały funkcjonowanie wspólnoty, to w mieszczącym się w granicach prawa zakresie. Tym bardziej że jeśli inicjowane przez J.S. spory sądowe kończyły się na jej niekorzyść, musiała ona pokryć koszty procesu.

Od wyroku SO odwołała się jednak wspólnota i sąd apelacyjny orzekł po jej myśli. Zaznaczył przede wszystkim, że o tym, czy nieruchomość ostatecznie zostanie zlicytowana, zadecyduje inny skład sądu. W tej sprawie zaś oceniane jest tylko to, czy wspólnota mogła podjąć uchwałę w związku z art. 16 ust. 1 u.o.w.l. To zaś, w ocenie II instancji, było dopuszczalne. Tym bardziej że J.S. swoimi licznymi pismami adresowanymi do wspólnoty kilkukrotnie wprowadzała ją w błąd (np. w odniesieniu do roszczeń dekretowych) oraz że mieszkanie wcale nie służy do zaspokojenia jej podstawowych potrzeb życiowych, skoro jest wynajmowane. 

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 maja 2015 r., sygn. akt I ACa 1732/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia