Świadczy to o coraz wyższej świadomości konsumentów i pozwala na bardziej efektywne monitorowanie praktyk stosowanych przez przedsiębiorców. Niezależnie od czynności wyjaśniających prowadzonych w UOKiK obecnie urząd prowadzi ogólnopolskie, kompleksowe badanie przedsiębiorców działających na rynku usług deweloperskich. Centrala i dziewięć delegatur urzędu sprawdzają zgodność praktyk stosowanych przez przedsiębiorców między innymi z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 r. nr 232, poz. 1377), która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Celem zawartej w niej regulacji jest zapewnienie wyższej ochrony konsumentów, w szczególności w zakresie dokonywanych przez nich wpłat, zasad i trybu zawierania umów deweloperskich, obowiązków przedkontraktowych dewelopera, treści umowy deweloperskiej itd. Kontrola obejmuje również analizę wzorców umów pod kątem stosowania niedozwolonych postanowień.

Nie uprzedzając wyniku badania, opierając się na danych ze skarg i zawiadomień konsumenckich, można wskazać, że przedsiębiorcy bardzo często stosują w umowach postanowienia tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru. Najczęściej niedozwolone klauzule dotyczą postanowień uprawniających jednostronnie dewelopera do zmiany projektu nieruchomości, wykończenia budynku, aranżacji otoczenia z jednoczesnym zastrzeżeniem zrzeczenia się przez klienta roszczeń z tego tytułu. Inne z kolei umożliwiają przedsiębiorcy zmianę powierzchni lokalu przy ograniczeniu prawa konsumenta do odstąpienia od umowy. Zdarzają się także klauzule zobowiązujące klienta do zrzeczenia się prawa zaskarżania rozstrzygnięć organów administracji związanych z realizacją kolejnych etapów inwestycji. Równie często można się zetknąć z postanowieniami, w których deweloper zastrzega sobie nieodpłatne i nieograniczone w czasie użytkowanie fasady budynku jako powierzchni reklamowej, jak również prawo do zarządu budynkiem przez określony czas, wyłączając z niego zawiązującą się wspólnotę mieszkaniową.

W przypadku stwierdzenia stosowania przez przedsiębiorcę postanowień umownych niezgodnych z prawem, w tym tożsamych z wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych, prezes UOKiK wydaje decyzję w sprawie stwierdzenia stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. W takim przypadku może nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną w wysokości do 10 proc. jego przychodu w roku poprzedzającym rok wydania decyzji. Prezes UOKiK dysponuje też innymi narzędziami dyscyplinującymi. Może nakazać usunięcie skutków naruszenia poprzez zmianę umów zawartych z konsumentami, złożenie oświadczeń o treści i formie wskazanej w decyzji, nakazać publikację decyzji w całości lub w części na koszt przedsiębiorcy, a także nadać decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Prawidłowość rozstrzygnięć prezesa UOKiK dotyczących naruszeń w umowach z deweloperami potwierdziły orzeczenia sądów. Przykładowo w wyroku z 18 listopada 2013 r., sygn. akt XVII AmA 26/12 wydanym wskutek odwołania się przedsiębiorcy od decyzji RWA 28/11, sąd przyznał, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie postanowienia wzorca dającego niczym nieograniczone prawo do jednostronnego wprowadzania zmian w standardzie i technologii wykonania domów w ramach określonej w umowie ceny oraz do zmiany projektów budowlanych, gdyż stanowi to zmianę istotnych cech świadczenia. Tymczasem konsument nabywając nieruchomość, ma określone oczekiwania w zakresie wyglądu, konstrukcji budynku czy standardu wykończenia lokalu.

Prezes UOKiK monitoruje także działalność reklamową przedsiębiorstw. Warto w tym miejscu wskazać decyzję RWA-25/2010 utrzymaną w całości przez Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok z 27 września 2013 r. sygn. akt VI ACa 279/13). Prezes UOKiK stwierdził stosowanie przez dewelopera m.in. reklamy przynęty. Spółka reklamowała inwestycje, sugerując, że posiada lokale po atrakcyjnej cenie, podczas gdy w ofercie nie znajdowały się lokale sprzedawane na warunkach wskazanych w reklamie.

Podsumowując, decyzje prezesa UOKiK są instrumentem skutecznie wspierającym konsumenta na drodze dochodzenia roszczeń. Pełna ochrona słabszych uczestników rynku jest realizowana, gdy niezależnie od działań urzędu konsumenci dysponują odpowiednią wiedzą, by podjąć samodzielnie interwencję w indywidualnych sprawach. W tym celu UOKiK podejmuje liczne inicjatywy edukacyjne, a na stronie www.uokik.gov.pl dostępne są publikacje poświęcone relacjom konsument – przedsiębiorca. Warto również pamiętać, że w sporze z deweloperem można skorzystać z bezpłatnej pomocy prawnej świadczonej m.in. przez rzeczników konsumentów. Ich lista dostępna jest na stronie www.uokik.gov.pl.

Zdarzają się klauzule zobowiązujące klienta do zrzeczenia się prawa zaskarżania rozstrzygnięć

Dorota Grudzień-Barbachowska, dyrektor delegatury UOKiK w Warszawie