Co do zasady budowla wzniesiona na cudzym gruncie staje się jego częścią składową i należy do właściciela działki. Zdarzyć się może jednak sytuacja, że posiadacz samoistny w dobrej wierze, czyli osoba, która jest przekonana, iż przysługuje jej prawo własności nieruchomości, dokona na niej inwestycji, wznosząc budynek lub inne urządzenie. W tego typu przypadkach prawo daje osobie, która zajęła cudzą działkę pod budowę, oraz właścicielowi gruntu roszczenie o jej wykup w zamian za odpowiednie wynagrodzenie (roszczenie o wykup).
  • Posiadacz samoistny w dobrej wierze ma roszczenie o wykup działki, na której dokonał inwestycji
  • Z żądaniem tym może wystąpić także właściciel nieruchomości, na której inna osoba wybudowała budynek lub urządzenie
  • Przeniesienie własności następuje w drodze umowy albo – jeśli między stronami nie ma porozumienia – na mocy wyroku sądu

Konieczne przesłanki

Aby samoistny posiadacz gruntu, który poczynił na nim inwestycję w postaci budynku lub innego urządzenia, mógł skutecznie żądać przeniesienia własności zajętej działki, musi wykazać zaistnienie łącznie kilku przesłanek określonych w art. 231 kodeksu cywilnego (dalej k.c.). Pierwszą z nich jest samoistne posiadanie zabudowanej nieruchomości. Przez to pojęcie rozumie się faktyczne władanie gruntem jak właściciel, np. opłacanie podatków. Druga to dobra wiara, czyli usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza, iż to on jest właścicielem nieruchomości. Ostatnim warunkiem jest wykazanie, że na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu został wzniesiony budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej pod budowę działki. Podkreślić należy, że roszczenie o wykup działki zajętej pod budowę nie ulega przedawnieniu, ale wygasa z chwilą utraty posiadania przez posiadacza.

Posiadanie samoistne

Aby skutecznie domagać się przeniesienia własności gruntu, osoba, która wybudowała budynek, musi być jego samoistnym posiadaczem, czyli władać nieruchomością jak właściciel. Z omawianym żądaniem nie może wystąpić posiadacz zależny, tj. osoba, która dysponuje gruntem np. jako najemca, zastawnik, dzierżawca czy użytkownik. Od tej zasady istnieje wyjątek. Sąd Najwyższy w wyroku z 28 września 2000 r. (sygn. akt IV CKN 103/00) uznał, że art. 231 par. 1 k.c. ma odpowiednie zastosowanie w stosunkach między posiadaczem a użytkownikiem wieczystym. Zatem taki posiadacz może również żądać przeniesienia na niego prawa użytkowania wieczystego działki zajętej pod budowę.
O charakterze samoistnego posiadania decyduje chwila dokonania inwestycji. Możliwości realizacji roszczenia o wykup nie wyłącza późniejsza zmiana posiadania samoistnego na zależne. Uprawnienie osoby, która wzniosła budynek, przechodzi na jej następcę prawnego, np. na spadkobiercę. Przy czym niezbędne jest przejście posiadania zajętej działki. Jeśli chodzi o osobę zobowiązaną do przeniesienia nieruchomości, to jest nią jej każdoczesny właściciel.
Dopuszczalność realizacji roszczenia zależy od wybudowania przez posiadacza samoistnego na cudzym gruncie budynku lub innego urządzenia. Przez budynek rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W dalszym doprecyzowaniu definicji budynku i urządzenia pomocne jest orzecznictwo Sądu Najwyższego (patrz ramka).
Jeśli posiadacz samoistny wzniósł budynek lub urządzenie wspólnie z innymi osobami, to ma on roszczenie o przeniesienie udziału odpowiedniej części nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego z 13 lutego 1978 r., sygn. akt III CZP 101/77). Art. 231 k.c. ma zastosowanie także w sytuacji, gdy jeden ze współposiadaczy gruntu, którzy dokonali inwestycji, jest jego właścicielem, chodzi tu np. o wspólną budowę przez małżonków, z których jednemu przysługiwało prawo własności działki. Sąd Najwyższy w uchwale z 5 marca 2003 r. (sygn. akt III CZP 99/02) uznał, że możliwe jest wystąpienie przez jednego małżonka w czasie trwania wspólności ustawowej z żądaniem przeniesienia na jego rzecz udziału we własności gruntu stanowiącego majątek odrębny drugiego małżonka, zabudowanego budynkiem mieszkalnym przed zawarciem małżeństwa w wyniku nakładów obojga małżonków, dokonanych w czasie pozostawania w konkubinacie. Niedopuszczalne jest natomiast ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia sądu wydanego na podstawie art. 231 par. 1 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 26 lipca 2000 r., sygn. akt I CKN 869/00).
Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości i odnosi się do posiadania, a nie do prawa budowy. Według Sądu Najwyższego na równi z posiadaczem w dobrej wierze należy traktować posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli z uwagi na szczególne okoliczności wymagają tego zasady współżycia społecznego. W wyroku z 22 lutego 2001 r. (sygn. akt III CKN 297/00) sąd stwierdził, że rozumienie dobrej wiary nie wyklucza stosowania art. 231 par. 1 k.c. w wypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeżeli za traktowaniem tego posiadacza na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że roszczenie o wykup może przysługiwać także posiadaczowi samoistnemu, który wiedząc, że nie jest właścicielem nieruchomości, dokonał jej zabudowy. Chodzi np. o inwestycje na gruncie przekazanym bez zachowania formy aktu notarialnego.

Różnica wartości

Ostatnim warunkiem, od którego art. 231 k.c. uzależnia realizację prawa wykupu, jest znaczna różnica wartości między wzniesioną budowlą a działką zajętą pod budowę. Aby ją prawidłowo oceniać, należy badać stan istniejący w czasie dochodzenia roszczenia o przeniesienie własności, a nie stan z okresu budowy. Pomocna może być opinia rzeczoznawcy majątkowego. Wykup może obejmować całą zajętą nieruchomość. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy wzniesiony obiekt zajmuje cały grunt oraz gdy posadowiony jest tylko na jego części, lecz nieruchomość straciła dla jej właściciela gospodarczą wartość. Właściciel może także przenieść na samoistnego posiadacza taką część swojego gruntu, która stanowi działkę bezpośrednio zajętą pod budowę, ale przeniesienie powinno obejmować także grunt niezbędny do racjonalnego korzystania z budowli, np. podwórko.
Oprócz osoby, która na cudzej nieruchomości wybudowała obiekt budowlany, wykupem może być również zainteresowany sam właściciel zajętej działki. Art. 231 par. 2 k.c. przyznał mu możliwość wystąpienia z takim żądaniem do osoby, która dokonała inwestycji na jego gruncie. Przy czym w tym przypadku przesłanką dającą możliwość przeniesienia działki jest wzniesienie przez osobę trzecią budynku lub innego urządzenia, którego wartość przekracza znacznie wartość działki. Nie ma tu znaczenia, czy osoba ta była posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.

Umowa albo sąd

Roszczenie o wykup realizowane jest w dwojaki sposób, albo poprzez zawarcie u notariusza umowy o przeniesienie własności nieruchomości, albo – jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia – w postępowaniu sądowym. Gdy zainteresowani zawierają umowę, sami ustalają wynagrodzenie. Samoistny posiadacz, który chciałby wykupić działkę, na której wzniósł budynek, powinien w pierwszej kolejności wezwać jej właściciela do zawarcia odpowiedniej umowy. W sytuacji gdy ten odmówi przeniesienia własności zajętej nieruchomości, zaspokojenie roszczenia z art. 231 k.c. może nastąpić jedynie w postępowaniu sądowym. W takim przypadku odpowiednie wynagrodzenie zostanie ustalone przez sąd.
Powództwo wnosi się przed sąd właściwości miejscowej, tj. sąd rejonowy w okręgu, którego pozwany ma miejsce zamieszkania. Wyrok stwierdzający obowiązek stron zawarcia umowy o przeniesienie własności zastępuje taką umowę i powoduje (bez potrzeby składania oświadczenia woli w formie aktu notarialnego przez posiadacza) skutek w postaci przejścia własności gruntu oraz stanowi samodzielną podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej (postanowienie SN z 19 czerwca 2002 r., sygn. akt II CKN 997/00).

Wyrok stwierdzający obowiązek stron zawarcia umowy o przeniesienie własności zastępuje taką umowę i powoduje skutek w postaci przejścia własności gruntu oraz stanowi samodzielną podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej

Jak w orzecznictwie rozumiane jest pojęcie „wzniesienie budynku lub urządzenia”

Ogrodzenie działki, założenie fundamentów i zwiezienie materiałów nie jest równoznaczne z wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 k.c. Wzniesieniem budynku w tym znaczeniu jest co najmniej postawienie go w stanie surowym.

Wyrok Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1976 r., sygn. akt III CRN 297/76

Ani nadbudowa, ani wykończenie budynku nie stanowi wzniesienia budowli w rozumieniu art. 231 k.c., jednakże jako budowla może być potraktowana nadbudowa lub przebudowa, jeśli jest tak daleko idąca, że doprowadza do powstania całkowicie nowego, nieporównanie droższego obiektu aniżeli obiekt dotychczasowy.

Wyrok Sądu Najwyższego z 10 grudnia 1981 r., sygn. akt I CR 283/81

Samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze, który za zgodą właściciela nieruchomości dokonał nadbudowy i dobudowy budynku w takim stopniu, że powstał nowy obiekt, przysługuje roszczenie o przeniesienie na niego udziału we własności działki odpowiadającego stosunkowi wartości dokonanej inwestycji do wartości dawnego budynku za wynagrodzeniem ustalonym według cen działek w uczciwym obrocie.

Uchwała Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1985 r., sygn. akt III CZP 33/85

Zarówno z określenia „urządzenia”, jak i ze znaczenia czasownika „wznosić” wynika, że ustawodawca miał na myśli konstrukcje budowane sztucznie (wzniesione) przez człowieka, a nie sadzenie drzew lub innych roślin.

Wyrok Sądu Najwyższego z 13 stycznia 1961 r., sygn. akt I CR 979/60

Ogrodzenie działki może być objęte pojęciem „inne urządzenie” w rozumieniu art. 231 par. 1 k.c.

Wyrok Sądu Najwyższego z 8 maja 2002 r., sygn. akt III CKN 940/00

Najem lokalu: jak i kiedy rozwiązać umowę?
Najem lokalu: jak i kiedy rozwiązać umowę?

Zobacz również
PRZYKŁAD: Czy można wystąpić do sądu
Mężczyzna kupił od swojego kuzyna na podstawie umowy spisanej między nimi bez udziału notariusza działkę położoną w małej miejscowości. Będąc przekonany, że jest właścicielem nieruchomości, wybudował na niej dwupiętrowy dom, w którym zamieszkał razem z żoną i dziećmi. W ostatnim czasie kuzyn zmarł, a spadek po nim nabyła jego córka, która poinformowała mężczyznę, że grunt, na którym znajduje się budynek, jest jej własnością. Kobieta nie chce podpisać z nim umowy przeniesienia własności nieruchomości, mimo iż wartość wybudowanego domu znacznie przekracza wartość gruntu. W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest wystąpienie do sądu, który biorąc pod uwagę, iż mężczyzna był przekonany, że jest właścicielem działki, mógłby wyjątkowo uznać go za samoistnego posiadacza w dobrej wierze, któremu przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości od właściciela.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).
Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).