Gmina ma pięć lat, by naliczyć opłatę z tytułu wzrostu wartości gruntu. Aby nie płacić renty planistycznej, można podpisać przedwstępną umowę sprzedaży i poczekać z zawarciem umowy finalnej do upływu tego okresu.

Czy gmina może naliczyć opłatę spadkobiercy

Mój ojciec przed śmiercią sprzedał jedną ze swoich trzech działek. Jako jego jedyny spadkobierca dostałem od wójta decyzję o ustaleniu renty planistycznej. Czy będę musiał ją uiścić?
Organ nie może nałożyć obowiązku zapłaty na spadkobierców osoby, w stosunku do której zachodziły przesłanki wydania decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej. Opłata jest bowiem obowiązkiem publicznoprawnym wynikającym z prawa administracyjnego i nie podlega dziedziczeniu. W związku z powyższym postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej może być wszczęte i prowadzone przez właściwy organ jedynie w stosunku do właściciela lub użytkownika wieczystego, który dokonał zbycia gruntu, a nie w stosunku do jego spadkobierców.
Podstawa prawna
Art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).

Czy gmina musi określić wysokość stawki

Zamierzam sprzedać grunt, którego wartość na skutek zmian w planie zagospodarowania wzrosła. Zauważyłem jednak, że rada gminy w uchwale w sprawie planu nie określiła stawki opłaty planistycznej. Czy to oznacza, że mogę uchylić się od zapłaty?
Wysokość renty planistycznej określa się procentowo w uchwale w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie może być ona wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości gruntu. Ustawodawca określił tylko górną granicę wysokości renty, pozostawiając do kompetencji rady gminy wskazanie stawki procentowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 14 stycznia 2010 r. (sygn. akt II SA/Bk 603/09) stwierdził, że obowiązek pobrania na rzecz gminy renty planistycznej powiązano nie tylko z objęciem nieruchomości planem i związanym z tym wzrostem jej wartości, ale także z określeniem w nim stawek procentowych tej opłaty. W związku z tym brak określenia stawek procentowych w planie uniemożliwia pobranie renty planistycznej przez gminę. Decyzja ustalająca wysokość daniny wydana w sytuacji, gdy w uchwale w sprawie planu miejscowego nie określono stawki procentowej, będzie więc nieważna.
Podstawa prawna
Art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).

Czy można obejść obowiązek zapłaty renty

Chciałbym sprzedać działkę, która 4 lata temu była gruntem rolnym. Jednak na skutek zmiany planu miejscowego stała się działką budowlaną, a jej wartość znacznie wzrosła. Czy istnieje jakieś rozwiązanie, dzięki któremu nie zapłacę opłaty planistycznej?
Gmina pobiera jednorazową opłatę (tzw. rentę planistyczną) w sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, a jej wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Decyzję w tej sprawie wydaje wójt (burmistrz albo prezydent miasta) w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Osoba, która planuje sprzedaż gruntu, powinna więc sprawdzić, czy będzie zobowiązana do rozliczenia się z gminą. W pierwszej kolejności musi ustalić, czy nieruchomość jest objęta planem. Właściciel może być spokojny, jeśli takiego planu nie ma. Gdy jednak się okaże, że teren gruntu objęty jest planem, trzeba sprawdzić datę jego uchwalenia. Co do zasady, nie podlegają bowiem opłacie transakcje dokonane po upływie pięciu lat od momentu, kiedy plan zaczął obowiązywać. Datę tę trzeba jednak dokładnie zweryfikować, sprawdzając Dziennik Urzędowy właściwego wojewody oraz treść uchwały rady gminy. To ważne dlatego, że między przyjęciem planu a jego wejściem w życie mija z reguły kilka tygodni. Istotne są również zmiany planu, ponieważ dopiero one mogły znacząco podnieść wartość gruntu. Nadto jedna nieruchomość składająca się z kilku działek może być objęta kilkoma planami, do których wprowadzono zmiany. Dane te powinny być dostępne w Biuletynie Informacji Publicznej gminy (BIP) oraz w Dzienniku Urzędowym wojewody.
Kolejna sprawa to ustalenie, czy od czasu uchwalenia albo zmiany planu nastąpiło już przeniesienie własności gruntu, bowiem tylko pierwsze zbycie, licząc od tej daty, objęte jest obowiązkiem uiszczenia renty. Jeżeli z analizy powyższych faktów wynika, że gmina ma prawo naliczyć rentę, można wstrzymać się z podpisaniem umowy sprzedaży do upływu pięcioletniego okresu. Innym rozwiązaniem jest podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży i poczekanie z zawarciem umowy finalnej do czasu, gdy na skutek upływu terminu wójt nie będzie już mógł nałożyć na zbywcę opłaty.
Podstawa prawna
Art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).

Czy decyduje data wszczęcia postępowania

Sprzedałem działkę, która będąc pierwotnie rolną, na skutek zmiany planu została przeznaczona na teren zabudowy mieszkaniowej. Cztery lata po uchwaleniu planu wójt wszczął wobec mnie postępowanie o ustalenie renty planistycznej. Trwało ono ponad rok, a decyzja została wydana, kiedy minęło już 5 lat od wejścia w życie nowego planu. Czy mimo to muszę uiścić opłatę?
Na wydanie decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej gmina ma co prawda pięć lat, licząc od daty uchwalenia planu miejscowego. Jest to termin zawity, a więc jego upływ co do zasady uniemożliwia jednostce samorządu terytorialnego dochodzenie daniny. O zbyciu działki organ wykonawczy dowiaduje się od notariusza, który ma obowiązek przesłania wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) wypisu każdej umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości położonej w obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, które weszły w życie w ostatnich pięciu latach, do dnia zawarcia umowy. W praktyce jednak w ciągu tego okresu urzędnicy muszą tylko wszcząć odpowiednie postępowanie administracyjne. Sama decyzja o ustaleniu renty planistycznej może zostać wydana później. Dla zbywcy oznacza to, że pomimo upływu pięciu lat nie może być pewien, czy opłata nie zostanie mu naliczona.
Podstawa prawna
Art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 5 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).

Czy darczyńca też zapłaci daninę

Zamierzam darować synowi działkę. Jednak w związku ze zmianą planu, która miała miejsce w zeszłym roku, ma ona obecnie wyższą wartość. Czy w takim przypadku wójt nałoży na mnie obowiązek zapłaty renty planistycznej?
W art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) przewidziano, że renta planistyczna jest naliczana w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Pod pojęciem zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale wszystkie formy przeniesienia własności. Darczyńca, który otrzymał od gminy decyzję ustalającą wysokość renty planistycznej, może ją jednak kwestionować, powołując się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie 7 sędziów z 10 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OPS 3/09). Stwierdzono w niej, że pobieranie opłaty planistycznej nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.
Problemy mogą pojawić się także w przypadku innych umów, na mocy których dochodzi do zbycia gruntu. Orzecznictwo sądowe kwestionuje m.in. możliwość pobierania opłaty przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie. W wyroku z 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt II SA/Gl 790/09) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, że pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie obejmuje przeniesienia własności bądź użytkowania wieczystego na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia się gruntu, w zamierzeniu ma mieć charakter jedynie chwilowy. Nie wiąże się nadto z jakimkolwiek po stronie przenoszącego przysporzeniem majątkowym.
Ciężko jest też jednoznacznie stwierdzić, czy gmina powinna pobrać rentę w przypadku zawarcia umowy zniesienia współwłasności. Przykładowo w wyroku z 20 września 2011 r. (sygn. II SA/Kr 1131/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Zdaniem sądu zniesienie współwłasności w ramach podziału majątku dorobkowego małżonków z reguły nie będzie miało ekwiwalentnego – odpłatnego charakteru.
Podstawa prawna
Art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).

Czy od decyzji można się odwołać

Dostałem decyzję ustalającą wysokość renty planistycznej. Uważam jednak, że w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu została zaniżona. Czy mogę zaskarżyć powyższe rozstrzygnięcie?
Renta planistyczna jest naliczana na podstawie decyzji administracyjnej. A to oznacza, że zbywca gruntu może się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Na rozstrzygnięcie organu II instancji przysługuje z kolei skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ostatecznością jest skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Osoby, które uzyskały korzystną dla siebie decyzję w II instancji, mogą być spokojne. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się bowiem, że gminy nie mają interesu prawnego w dochodzeniu na drodze postępowania sądowoadministracyjnego roszczeń z renty planistycznej spowodowanych działalnością planistyczną ich organów i domagania się w tym trybie kontroli zgodności z prawem decyzji organów odwoławczych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 28 sierpnia 2008 r., sygn. II SA/Gl 699/08).
Podstawa prawna
Art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).

Czy można żądać ustalenia opłaty

Zamierzam sprzedać grunt. Jednak obawiam się, że będę musiał zapłacić rentę planistyczną. Przed podpisaniem umowy i ostatecznym ustaleniem ceny transakcji chciałbym wiedzieć, jaka to będzie kwota. Czy mogę wystąpić do gminy o ustalenie wysokości daniny?
Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może się zorientować, jaka byłaby ewentualna wysokość renty. W tym celu przyszły zbywca musi wystąpić do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z żądaniem ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty. Organy nie mogą w tej kwestii wszcząć postępowania z urzędu. Jeśli wniosek zostanie złożony, wójt (burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek wydać decyzję, wskazując w niej wysokość ewentualnej opłaty. Jej wykonalność zależeć jednak będzie od dokonania czynności cywilnoprawnej (sprzedaży nieruchomości).
Podstawa prawna
Art. 37 ust. 7 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647).