Niestety, po przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności nie ma powrotu do wcześniejszej sytuacji. Inaczej mówiąc, jeśli na wniosek członka spółdzielni o przekształcenie prawa do lokalu na własnościowe, a więc z jego woli, doszło do spłaty kredytu i zwrotu umorzonej części – pomocy publicznej, to tym samym doszło do rozliczenia się spółdzielni z bankiem kredytującym i budżetem państwa i mieszkanie uzyskało już status własnościowy. Został bowiem spełniony warunek poniesienia pełnego kosztu budowy lokalu.

Pan Wiesław poruszył jednak ciekawą kwestię, której zwykle nie omawiano w mediach, skupiając się na możliwości przekształcania statusu mieszkania lokatorskiego we własnościowy i stania się w ten sposób pełnoprawnym właścicielem spółdzielczego lokalu. Z listu wynika, że właśnie na statusie lokatorskim mieszkania spółdzielczego naszemu czytelnikowi bardzo zależy. Z jakiego powodu? Mieszkanie lokatorskie ma minusy, ma jednak także plusy. Oto, co na ten temat mówi ekspert.

Co daje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

● Jest prawem zbywalnym, czyli mieszkanie można sprzedać, podarować, zamienić w drodze czynności cywilno-prawnej. Nie wymaga to zgody spółdzielni;

● podlega egzekucji;

● podlega dziedziczeniu;

● można założyć księgę wieczystą, w przypadku prawa odrębnej własności lokalu warunek założenia księgi wieczystej jest obligatoryjny.

Jerzy Jankowski, prezes Zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, nie podlega dziedziczeniu, nie podlega egzekucji, nie można założyć księgi wieczystej dla lokatorskiego prawa. Oznacza to, że nikt z osób bliskich i trzecich nie zmusi członka do sprzedaży lokalu.

Nie podlega ono egzekucji, a więc nie można ściągnąć długu, niespłacanych kredytów w trybie egzekucji, nie można żądać licytacyjnej sprzedaży mieszkania w razie zaległości w opłatach za lokal lub używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem albo niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo w sposób rażący lub uporczywy naruszania porządku domowego.

Lokatorskiego prawa do lokalu nie można obciążyć hipoteką, a więc wierzyciele nie mogą zabezpieczyć swoich wierzytelności należnych od dłużnika, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem ustanowionym bezterminowo, chronionym przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawą o ochronie praw lokatorów.

Prawo to wygasa tylko w sytuacjach określonych w art. 11 u.s.m. W razie wygaśnięcia prawa do lokalu, art. 15 u.s.m. chroni osoby bliskie niezależnie od tego, czy w lokalu zamieszkują czy nie, gwarantując osobie bliskiej roszczenie o przyjęcie w poczet członków ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.

Jeśli spółdzielcze lokatorskie prawo przysługuje obojgu małżonkom (objęte jest małżeńską wspólnością ustawową), to z chwilą śmierci jednego z małżonków prawo do lokalu (a więc z wkładem mieszkaniowym) na mocy art. 14 ust. 1 u.s.m. przechodzi na żyjącego małżonka.

Taka ochrona żyjącego małżonka nie istnieje w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani prawa odrębnej własności lokalu (w tym przypadku w razie zgonu małżonka mają zastosowanie ogólne przepisy o dziedziczeniu).

Jeśli osoby bliskie nie występują z roszczeniem, lokal powinien być opróżniony i przekazany do dyspozycji spółdzielni. Jeżeli nie zostanie opróżniony dobrowolnie, spółdzielnia musi uzyskać wyrok sądu nakazujący eksmisję.

Wyrok wykonuje komornik po zapewnieniu przez gminę lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego. Często wobec braku takich lokali osoby zamieszkują bez tytułu prawnego nawet kilkanaście lat nie wnosząc opłat (choć są do nich zobowiązane).

Po wykonaniu eksmisji, a więc opróżnieniu lokalu, spółdzielnia zobowiązana jest zadysponować lokalem zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i rozliczyć się z osobą uprawnioną z tytułu wygasłego prawa, wypłacając jej wartość rynkową lokalu (oszacowaną na dzień opróżnienia lokalu), taką jakby jej przysługiwało prawo własnościowe, choć w rzeczywistości przysługiwało jej prawo lokatorskie (ale takie kuriozum obowiązuje od 31 lipca 2007 r., tj. od nowelizacji u.s.m.).

Podstawa prawna
Rozdz. 2 i 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 4, poz. 27).