– Obecne przepisy chronią przede wszystkim nabywców mieszkań kosztem pozostałych wierzycieli, np. wykonawców i dostawców, którym deweloper może zalegać z zapłatą. Rekomendacje przygotowane przez zespół przewidują ochronę interesów wszystkich wierzycieli – tłumaczy Cezary Zalewski z Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy, członek zespołu.

Pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń nadal mieliby wierzyciele hipoteczni. Nie wyrażając zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokali na nabywców, będą nawet mogli zablokować kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego. Propozycje nie przyznają nabywcom lokali szczególnych przywilejów, ale przewidują zróżnicowanie ich uprawnień.

Ochronę interesów tej grupy wierzycieli ma zapewnić układ lub kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego znajdującego się w upadłości prowadzącej do likwidacji majątku dewelopera.

Grupa nabywców składająca się z co najmniej 20 proc. z nich uzyska prawo zgłaszania propozycji układowych w postępowaniu restrukturyzacyjnym lub w upadłościowym. Jeżeli zaś nad układem będą głosowały poszczególne grupy wierzycieli, wówczas znajdą się w osobnej grupie.

– Takie wyodrębnienie umożliwi im nawet zablokowanie układu, gdyby przewidywał dla nich gorsze warunki niż te, jakich się spodziewali w upadłości zmierzającej do likwidacji majątku dewelopera – ocenia radca prawny Piotr Czachorowski z Kancelarii Radców Prawnych Czachorowscy.

Grupa nabywców lokali uzyska prawo własnych propozycji układowych na podobnych zasadach jak zarządca, nadzorca sądowy albo syndyk – przewidują założenia. Jednak wówczas sami muszą pokryć koszt ekspertyzy potrzebnej do oszacowania szans na kontynuację budowy, podczas gdy przy propozycjach składanych przez zarządcę, nadzorcę lub syndyka wydatki na ten cel wejdą w ogólny koszt postępowania upadłościowego.

Roszczenie o nabycie lokalu powinno być ujawniane w księdze wieczystej

W dodatku przysługujące nabywcom uprawnienia zostaną zróżnicowane w zależności od tego, czy wnieśli już dopłaty na pokrycie dalszej budowy bądź czy chcą je wnieść. Dlatego autorzy założeń przewidzieli nawet możliwość podziału nabywców na większą liczbę grup, np. na tych, którzy chcą złożyć dopłaty, tych objętych ochroną przewidzianą w ustawie czy tych, którzy odstąpili od umowy z deweloperem.

– Decyzja o podziale na dalsze grupy zależałaby od tego, jak sędzia komisarz oceni w takim przypadku szansę na zawarcie układu – wyjaśnia Cezary Zalewski.

– Tym bardziej że odmowa wniesienia dopłat może być spowodowana nie złą wolą, ale sytuacją materialną klienta – dodaje sędzia Zalewski.

Jego zdaniem osoby te mogą być traktowane wówczas jak zwykli wierzyciele, a ich roszczenia do mieszkań zostaną przekształcone w roszczenia pieniężne. Nie zachowają więc lokali, ale po sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego otrzymają przynajmniej część zainwestowanych pieniędzy.

Gdy dojdzie do likwidacji bankruta bez kontynuowania inwestycji, wówczas nabywcy uzyskają prawo do wartości wpłaconych środków, co wynikać będzie z wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Dlatego – zdaniem autorów założeń – należy doprecyzować w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377) obowiązek ujawniania roszczeń o nabycie lokali w księdze wieczystej.