Subskrybuj nas na Youtube
Kupno dziury w ziemi od dewelopera może się wiązać z niemiłymi niespodziankami. Przekonała się o tym nasza czytelniczka.
– W 2010 r. na podstawie umowy przedwstępnej nabyłem mieszkanie u dewelopera. Po dwóch latach wpłaciłam całość kwoty i odebrałam lokal. Gdy jednak wyszłam na balkon, okazało się, że 20 metrów od moich okien stoi stacja transformatorowa z ogromnymi wentylatorami, które emitują potworny i niebezpieczny dla zdrowia hałas – napisała w liście do redakcji DGP.
Jej zdaniem mieszkanie nie nadaje się do użytku, a deweloper nie robi nic poza obiecywaniem jej od ponad 9 miesięcy, że trafostacja zostanie wygłuszona.
– Zleciłam pomiary poziomu hałasu specjalistycznej jednostce i się okazało, że normy są poważnie przekroczone. Teraz deweloper chce, abym podpisała umowę końcową. W tej sytuacji nie mogę się jednak na to zgodzić – pisze dalej.
Zdaniem prawników czytelniczka nie jest na straconej pozycji. Ma dwie możliwości.
– Pierwszym rozwiązaniem byłoby przystąpienie do umowy przyrzeczonej – ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży, która zawierałaby odpowiednie zobowiązanie dewelopera do wygłuszenia wentylatorów transformatora w określonym umownie terminie – wskazuje Michał Gruca, adwokat z kancelarii Schoenherr. Dodaje, że warto w niej jednak zastrzec, iż niewykonanie przez dewelopera powyższego obowiązku skutkować będzie upoważnieniem czytelnika do wyciszenia na koszt i ryzyko dewelopera .
Jego zdaniem czytelniczka może również rozważyć próbę odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej oraz żądania od dewelopera zwrotu wpłaconego zadatku. Swoją decyzję, powinna argumentować tym, że deweloper nie wykonał umowy przedwstępnej – tj. nie wybudował lokalu, który nadawałby się do zamieszkania.
– Przekroczenie norm hałasu wentylatora należy rozpatrywać w kontekście wady lokalu uniemożliwiającej korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem – czyli w celu zamieszkiwania tam ludzi – tłumaczy Michał Gruca.
Rozwiązanie to wiąże się jednak z pewnym ryzykiem. W przypadku ewentualnego sporu z deweloperem, który znalazłby swój finał w sądzie, sytuacja może zostać różnie oceniona przez skład orzekający.
– Sąd może uznać, że czytelniczka nie miała prawa odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej i uchyliła się od ciążącego na niej obowiązku, co skutkowałoby odpowiedzialnością odszkodowawczą czy wręcz zobowiązaniem do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży – wskazuje ekspert.
Dodaje, że rozwiązanie problemu byłoby prostsze, gdyby umowa z inwestorem została zawarta już pod rządami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czyli ustawy deweloperskiej (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Zgodnie z przepisami tego aktu przy zawarciu umowy deweloperskiej należy przedstawić przyszłemu nabywcy prospekt informacyjny. Zawiera on informacje o przeznaczeniu działek sąsiednich, wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak też te dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od nieruchomości, na której ma się znaleźć nabywany lokal.
Na zakończenie warto przypomnieć również, że posadowienie urządzeń technicznych (typu wolno stojący transformator czy też wentylator) regulowane jest przepisami budowlanymi odnoszącymi się do ochrony przed hałasem oraz przepisy przeciwpożarowe. W tym kontekście samą odległość transformatora od budynku, w którym znajduje się lokal, tj. 20 metrów, należy uznać za dostateczną.
55 dB wynosi dopuszczalny poziom hałasu dziennego w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej