Bez względu na to, kto obecnie zarządza mieszkaniem, jego sprzedaż jest realizowana przez gminę, na której terenie położony jest lokal, i nie ma różnicy, czy jest to budynek, który wcześniej należał do kopalni, czy do huty.

Ważne, że jest własnością (gminy) miasta, które zbywa je każdorazowo na tych samych, obowiązujących w nim zasadach. Decyzję o sprzedaży mieszkania podejmuje samorząd, jest bowiem uprawniony do prowadzenia własnej polityki mieszkaniowej.

Choć zasadą sprzedaży, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jest przetarg, to istnieją od niej wyjątki. Jednym z nich jest możliwość bezprzetargowego zbycia lokalu mieszkalnego na rzecz jego najemcy, pod warunkiem że najem został zawarty na czas nieoznaczony.

Gmina może, ale nie musi sprzedawać swoich mieszkań. Decyduje też o wysokości bonifikaty

Każdy najemca spełniający powyższy warunek może zwrócić się z takim wnioskiem. Od gminy zależy, czy będzie chciała sprzedać mieszkanie, a jeśli tak, to tylko na takich zasadach, które przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Mówi ona, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości – oszacowuje ją rzeczoznawca majątkowy.

Do oszacowania wartości mieszkania wlicza się nie tylko samodzielny lokal, ale również pomieszczenia przynależne do niego (np. piwnica, komórka), a także udział w nieruchomości wspólnej (z chwilą sprzedaży przez miasto chociaż jednego mieszkania w danym budynku komunalnym z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa). Jeśli chodzi o wysokość bonifikat, to ustawa daje gminom możliwość ustalania własnych zasad w tym zakresie. Niestety, w zdecydowanej większości możliwość wykupu mieszkań za 5 lub 10 proc. ich wartości to już przeszłość.

Podstawa prawna
Art. 34, art. 37, art. 67–68 ustawy z 21 sierpnia z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

PORADA EKSPERTA

Krzysztof Mikołajczak, starszy inspektor ds. eksploatacji z Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w Rudzie Śląskiej

W Rudzie Śląskiej rada miasta podjęła uchwałę w sprawie określenia zasad sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne wraz z udziałem we współwłasności lub użytkowaniu wieczystym gruntu będących własnością gminy miasta Ruda Śląska i zasad udzielania bonifikat od ceny ich sprzedaży (Dziennik Urzędowy Województwa Śląskiego z 23.03.2005 r. nr 32, poz. 896 z późn. zm.)

Obecnie jeśli ktoś złoży wniosek, bonifikata wynosi 50 proc. wartości mieszkania. W przypadku wniosków złożonych do dnia 28 stycznia 2008 r. nabywcom przysługiwała bonifikata w wysokości 90 proc. Zmniejszała się ona każdego roku o kolejne 10 proc.

Przy zakupie mieszkania komunalnego od gminy z bonifikatą należy pamiętać, że istnieje zakaz zbywania takiego lokalu lub wykorzystania go w innym celu niż mieszkalny przed upływem 5 lat od chwili nabycia, pod rygorem zwrotu wartości bonifikaty wraz z waloryzacją jej wartości, chyba że mieszkanie zostanie podarowane osobie bliskiej lub środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Wniosek o nabycie z bonifikatą mieszkania komunalnego należy złożyć w biurze obsługi mieszkańca urzędu miasta.

Aby został rozpatrzony pozytywnie, trzeba posiadać ważną umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, która trwa co najmniej 3 lata, a lokal znajduje się w budynku, dla którego prezydent miasta podjął zarządzenie o wyznaczeniu do sprzedaży w trybie bezprzetargowym.

Ponadto najem nie został wypowiedziany z przyczyn ustawowych, wnioskodawca nie zalega z opłatami z tytułu najmu, ma uregulowane stosunki majątkowe w zakresie praw do lokalu między małżonkami lub byłymi małżonkami.

Jeśli chociaż jedno mieszkanie w zamieszkiwanym przez wnioskodawcę budynku jest już sprzedane (tym samym istnieje wspólnota mieszkaniowa w danym bloku, a wymaganym formalnościom stało się zadość), wtedy kupno lokalu odbywa się w miarę szybko.

Ze składającym wniosek lokatorem umawiany jest rzeczoznawca, który szacuje wartość mieszkania, następnie sporządzany jest protokół rokowań i pozostaje umówienie się z notariuszem w celu sporządzenia umowy kupna, wpłacenie żądanej kwoty i sprzedaż lokalu jest finalizowana.

Danuta Włodarczyk