– Na przykład gdy deweloper prowadzi prace budowlane w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, nabywca ma prawo wówczas zwrócić się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, którym jest deweloper – tłumaczy adwokat Mateusz Kubicki z kancelarii Olczyk & Kubicki. W takim przypadku deweloper nie tylko zapłaci za pracę innego wykonawcy, ale także poniesie wszelkie ryzyka z nią związane.

W umowie zawartej w formie aktu notarialnego deweloper powinien oświadczyć, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenia na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny. Zobowiązuje się też do wybudowania budynku, a potem do ustanowienia odrębnej wartości lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę.

Oprócz tego w umowie należy zawrzeć wniosek o ujawnieniu roszczenia w dziale drugim księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Natomiast umowa przedwstępna sporządzona tylko na piśmie nie przyznaje nabywcy takich uprawnień. Może domagać się on jedynie naprawienia szkody, którą wyrządził mu deweloper, nie wykonując umowy. Powstanie szkody i jej wysokość musi jednak udowodnić.

Każda umowa z deweloperem, bez względu na formę, powinna dokładnie określić przedmiot umowy, zakres prac budowlanych, terminy, cenę, a nawet kary umowne.

Dla nabywcy najbardziej istotne są terminy zakończenia prac budowlanych i przeniesienia własności lokalu. Dlatego Mateusz Kubicki radzi przy określaniu ich posługiwać się konkretnymi datami zamiast przedziałami czasowymi typu drugie półrocze roku. Przy takim określeniu będzie łatwiej dochodzić odszkodowania za szkodę od dewelopera w razie niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Jego odpowiedzialność będą mogły wyłączyć jedynie okoliczności, na które nie ma wpływu, np. powódź.

Zdaniem Mateusza Kubickiego w umowie należy wskazać cenę brutto i w sposób precyzyjny określić, czy obejmuje ona również wartość balkonu lub tarasu oraz innych części składowych lokalu, na przykład komórki i garażu. Gdy strony będą przewidywały kary umowne, to powinny zostać wprowadzone dla obu stron w takiej samej wysokości, zarówno za opóźnienie prac, jak i za nieterminowe uregulowanie raty.

Ważne!

Przed zawarciem umowy przedwstępnej z deweloperem warto sprawdzić, czy jest on właścicielem lub użytkownikiem gruntu, na którym ma zostać wzniesiony budynek, a pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt techniczny budynku są aktualne

Podstawa prawna

Art. 389 i 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).