Czytelnik podpisał umowę najmu mieszkania na cztery lata. Chciałby jednak rozwiązać umowę wcześniej, ponieważ znalazł inne mieszkanie za niższą cenę.

– Czy mogę wypowiedzieć taką umowę – pyta pan Jacek z Radomia.

Czytelnik nie wie, czy prawo pozwala na rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczy tylko wtedy, kiedy taką możliwość przewidziała umowa, czy też możliwe jest wypowiedzenie umowy w innych przypadkach. W szczególności kiedy strony w umowie nie przewidziały takiej możliwości.

Ze swojej istoty umowa, w której strony precyzyjnie określiły czas jej trwania, powinna trwać właśnie przez ten oznaczony czas.

– Za taką właśnie umowę uznać należy najem na czas określony. Oznacza to trwałość zawiązanego przez strony stosunku, a co za tym idzie pewność wobec przysługujących im praw i obciążających obowiązków – wyjaśnia prawnik Tomasz Gawarecki z Kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór Adwokaci.

Osoby, które podpisały umowę najmu na czas określony, mogą liczyć na to, że ich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Jednak zgodnie z art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Dopuszczalne jest zatem określenie w umowie postanowień zastrzegających możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

– Jednak postanowienia te muszą odwoływać się do wypadków określonych w umowie, to jest wskazanych przyczyn, które uzasadniają możliwość złożenia wypowiedzenia – mówi Tomasz Gawarecki.

Zgodnie z ogólną zasadą swobody umów strony uprawnione są do dowolnego określenia przyczyn wypowiedzenia umowy, tak aby zabezpieczały one ich interesy.

– Przyczyny te powinny jednak być ściśle sprecyzowane. Wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony będzie zatem dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie najmu oraz gdy strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie – dodaje Tomasz Gawarecki.

Strony nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas oznaczony ogólnie sformułowanej możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy za wypowiedzeniem. Możliwość przedwczesnego zakończenia umowy najmu istnieje jedynie w ściśle określonych w umowie okolicznościach.

– Wypowiedzenie takie jest możliwe w sytuacji, gdy strony określiły w umowie przypadki takiego wypowiedzenia, a także gdy zachodzą ustawowe przesłanki o charakterze wyjątkowym dające powód do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. W pozostałych przypadkach wypowiedzenie najmu na czas określony jest niedopuszczalne – komentuje Tomasz Gawarecki.

Podstawa prawna

Art. 688 i oraz art. 673 ustawy z 23 kwietnia, 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16, poz. 93 ze zm.).