STAN FAKTYCZNY

Wyrokiem z 9 marca 2009 r. Sąd Rejonowy nakazał pozwanym opróżnienie lokalu mieszalnego położonego w Bytomiu. Z ustaleń Sądu wynikało, że wymieniony lokal znajduje się w nieruchomości oddanej Zakładowi Budynków Miejskich sp. z o.o. (powódka) przez Gminę Bytom w nieodpłatne użytkowanie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Pozwani zajęli ten lokal samowolnie i zamieszkali w nim.

Rozpoznając apelację pozwanych, Sąd Okręgowy uznał, że kwestia ważności umowy użytkowania budzi poważne wątpliwości i przedstawił to zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

UZASADNIENIE

W ocenie Sądu Najwyższego na aprobatę zasługuje stanowisko, zgodnie z którym obciążenie użytkowaniem nieruchomości skarbowej lub samorządowej może nastąpić także na rzecz samorządowej osoby prawnej, a szerzej – na rzecz osób fizycznych oraz osób prawnych. Zdaniem SN za takim stanowiskiem przemawia szereg argumentów. Przede wszystkim z treści art. 13 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm., dalej – u.g.n.). wynika, że nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, tak jak i inne nieruchomości, mogą być przedmiotem czynności o charakterze prawnorzeczowym lub obligacyjnym. Przytoczony przepis nie zawiera żadnych ograniczeń podmiotowych. Za takim kierunkiem wykładni przemawiają również inne unormowania ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące prawa użytkowania (art. 19, art. 23 ust. 3, art. 35 ust. 1, 1a i 2 u.g.n.). Z ich treści nie wynika, aby beneficjentem tego prawa mogły być jedynie Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego.

Nieodpłatne obciążenie nieruchomości skarbowych lub samorządowych ograniczonymi prawami rzeczowymi zostało uregulowane wyraźnie jedynie w art. 14 ust. 2 u.g.n. Zgodnie jednak z tym przepisem nieruchomości Skarbu Państwa mogą być nieodpłatnie obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi na rzecz jednostek samorządu terytorialnego, a nieruchomości będące własnością jednostek samorządu terytorialnego – na rzecz Skarbu Państwa lub innych jednostek samorządu. Tymczasem w sprawie nieruchomość gminna została obciążona użytkowaniem na rzecz samorządowej osoby prawnej, a więc innego podmiotu niż wskazane w art. 14 ust. 2 u.g.n.

Jak podkreślił SN w orzecznictwie podkreśla się, że przewidziane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami ograniczenia i rygory, którym poddany został obrót nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, mają służyć właściwemu gospodarowaniu mieniem publicznym. Wyjątki od stawianych przepisami ustawy wymagań powinny być interpretowane ściśle zarówno co do przestrzegania trybu przetargowego, jak i dopuszczalności nieodpłatnego dysponowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (por. uchwałę Sąd Najwyższego z 17 lipca 2003 r., III CZP 46/03, OSNC 2004 r., nr 10, poz. 153). Wynikająca z art. 3531 k.c. zasada swobody umów – jak wyjaśnił Sąd Najwyższy – w przytoczonej uchwale ulega na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie gospodarowania nieruchomościami przez jednostki samorządu terytorialnego, istotnym ograniczeniom. Normy regulujące zasady obrotu nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi mają w większości charakter prawa publicznego i są bezwzględnie obowiązujące. W tym aspekcie należy także oceniać znaczenie art. 14 u.g.n., który w stosunkach między Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego dopuszcza dokonywanie czynności prawnych nie w pełni ekwiwalentnych (bez obowiązku dopłaty w wypadku umowy zamiany) nieodpłatnych lub za cenę obniżoną. O rygoryzmie, z jakim ustawodawca potraktował kwestię odpłatności związaną z obrotem nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi, świadczy to, że możliwość odejścia od pełnej odpłatności jest ściśle ograniczona przedmiotowo i podmiotowo. Wyjątki te nie mogą być interpretowane rozszerzająco. W wypadku innych czynności prawnych i między innymi podmiotami regułą pozostaje odpłatność.

Uchwała Sądu Najwyższego z 20 października 2010 r., sygn. akt III CZP 70/10

OPINIA

Choć orzeczenie Sądu Najwyższego dotyczyło jednostkowej sprawy o eksmisję, może mieć ono fundamentalne znaczenie dla sposobu zarządzania nieruchomościami komunalnymi. Od lat obserwujemy próby omijania przez jednostki samorządu terytorialnego przepisów, które nakazują stosowanie przepisów o zamówieniach publicznych, również jeśli jednostka powierza zarządzanie nieruchomościami swojej spółce. Przyjęte rozwiązania miały sprzyjać wolnej i uczciwej konkurencji. Tymczasem niektóre j.s.t. – w celu utrzymania zarządzania przez własne spółki – ustanawiały na nieruchomościach nieodpłatne użytkowanie. W mojej ocenie stanowisko zajęte przez SN jest prawidłowe, a jego konsekwencją powinno być w pełni rynkowe podejście do zarządzania nieruchomościami komunalnymi. Oznacza to, że należy zaprzestać preferowania własnych podmiotów, gdyż często odbija się to niekorzystnie na cenach i jakości świadczonych usług. Po drugie, takie rozwiązania wpływają również niekorzystnie na budżety samorządów, gdyż przychody z najmu czy dzierżawy nieruchomości oddanych w użytkowanie bezpośrednio zasilają budżety spółek. Myślę, że rynkowe podejście do zarządzania nieruchomościami publicznymi pozwoli na ograniczenie kosztów, co w dłuższej perspektywie z pewnością będzie korzystne dla mieszkańców.